【宅建過去問】(平成27年問43)監督処分


宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、自ら売主となる乙県内に所在する中古住宅の売買の業務に関し、当該売買の契約においてその目的物の瑕疵を担保すべき責任を負わない旨の特約を付した。この場合、Aは、乙県知事から指示処分を受けることがある。
  2. 甲県に本店、乙県に支店を設置する宅地建物取引業者B(国土交通大臣免許)は、自ら売主となる乙県内におけるマンションの売買の業務に関し、乙県の支店において当該売買の契約を締結するに際して、代金の30%の手付金を受領した。この場合、Bは、甲県知事から著しく不当な行為をしたとして、業務停止の処分を受けることがある。
  3. 宅地建物取引業者C(甲県知事免許)は、乙県内に所在する土地の売買の媒介業務に関し、契約の相手方の自宅において相手を威迫し、契約締結を強要していたことが判明した。この場合、甲県知事は、情状が特に重いと判断したときは、Cの宅地建物取引業の免許を取り消さなければならない。
  4. 宅地建物取引業者D(国土交通大臣免許)は、甲県内に所在する事務所について、業務に関する帳簿を備えていないことが判明した。この場合、Dは、甲県知事から必要な報告を求められ、かつ、指導を受けることがある。

正解:2

最初に宅建業者に対する監督処分についてまとめておく。

1 正しい

自ら売主となる宅地・建物の売買契約において、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をすることは、宅建業法に違反する(宅地建物取引業法40条1項)。
宅建業者が宅建業法に違反した場合には、その宅建業者が業務を行った都道府県の知事は、必要な指示をすることができる(宅地建物取引業法65条3項)。

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宅建業法[16]2(1)
瑕疵担保責任に関する特約
 年-問-肢内容正誤
隠れた瑕疵
121-38-イ「重要事項として説明した瑕疵については担保責任を負わない」という特約は有効。
211-33-3「引渡しから2年、買主の知っている瑕疵は担保しない」という特約は無効。×
売主の帰責性
129-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
219-41-3「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
317-42-4「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は宅建業法に違反しない。×
409-41-2「売主に帰責性がない場合、瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
505-45-1「瑕疵担保責任は売主の責めに帰するものに限る」という特約は有効。×
担保責任の内容の限定
129-27-ウ宅地建物取引業者が瑕疵担保責任を負う期間内においては、損害賠償の請求をすることはできるが、契約を解除することはできないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。×
224-39-4「損害賠償のみ可能、解除不可」という特約は宅建業法に違反する。
311-33-2「契約解除できるのは、瑕疵により契約目的が達成できないときに限る」という特約は無効。×
409-41-1「契約は解除できないが、損害賠償請求はできる」という特約は無効。
525-38-ア引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
「瑕疵担保責任を負わない」旨の特約
127-39-2買主が建物を短期間使用後取り壊す予定である場合、瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。×
221-38-ア「瑕疵担保責任を負わない」という特約は有効。×
321-38-ウ「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
420-09-1「瑕疵担保責任を負わない」という特約は無効で、「引渡しから2年」となる。×
その他
124-39-1瑕疵担保責任を負う期間に関し、特約を定めないことは宅建業法に違反する。×
宅建業法[22]2(2)
業務停止処分

 年-問-肢内容正誤
129-29-3
国土交通大臣は、宅地建物取引業者(国土交通大臣免許)に対し、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行わなかったことを理由に業務停止を命じた場合は、遅滞なく、その旨を内閣総理大臣に通知しなければならない。
×
228-26-1
宅建業者A(甲県知事免許)は、自らが売主となった分譲マンションの売買において、法第35条に規定する重要事項の説明を行わなかった。この場合、Aは、甲県知事から業務停止を命じられることがある。
328-26-2
宅建業者A(甲県知事免許)は、乙県内で宅地建物取引業に関する業務において、著しく不当な行為を行った。この場合、乙県知事は、Aに対し、業務停止を命ずることはできない。
×
427-43-2
宅建業者B(国土交通大臣免許。甲県に本店、乙県に支店を設置)が自ら売主となる乙県内におけるマンションの売買に関し、乙県の支店において代金の30%の手付金を受領した場合、Bは、甲県知事から、業務停止処分を受けることがある。
×
526-44-ア宅建業者A(甲県知事免許)が乙県内において誇大広告を行った場合、乙県知事から業務停止処分を受けることがある。
611-32-1甲県知事免許の宅建業者Aが、乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合、甲県知事は、Aに対し業務停止の処分をすることができる。
711-32-2宅建業者A(甲県知事免許)が、乙県の区域内の業務に関し甲県知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合、乙県知事は、Aに対し業務停止の処分をすることができる。
807-50-4支店で契約書面を交付しなかった場合、支店だけでなく、本店についても業務停止を命ずることができる。
905-49-3宅建業者A(甲県知事免許)乙県内において不正な行為をした場合、甲県知事はAに対し業務停止を命ずることができるが、乙県知事は業務停止を命ずることができない。×
1001-49-3宅建業者は、35条に規定する重要事項の説明を怠った場合、1年間の業務の停止を命ぜられることがある。

2 誤り

自ら売主となる宅地・建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の2を超える額の手付を受領することは、宅建業法に違反する(宅地建物取引業法39条1項)。しかし、この違反は、業務停止処分の対象になっていない(宅地建物取引業法65条2項、4項)。この点が本肢の第一の誤り。
このことを覚えていなかったとしても、処分権者の点から解答することもできる。本肢の甲県知事は、免許権者でもなければ、業務地の知事でもない。したがって、甲県知事が業務停止処分を行うことはできない。

■類似過去問
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宅建業法[18]2(1)(2)
手付の額の制限

 年-問-肢内容正誤
127-36-イ原則として20%を超える手付金を受領できないが、あらかじめ買主の承諾を得た場合に限り、30%まで受領できる。×
226-33-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
326-33-3 [宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主との間で建築工事完了前の建物を5,000万円で売買する契約をした場合]Aは、宅地建物取引業者でないDと契約を締結し、保全措置を講じることなくDから手付金100万円を受領した後、500万円の保全措置を講じた上で中間金500万円を受領した。×
421-37-15%の手付を受領する予定がある場合、損害賠償額の予定額の限度は15%。×
521-39-3未完成物件の場合、保全措置を講じた上で、代金の10%の手付を受領可能。
621-39-4保全措置を講じれば、代金の40%の手付を受領可能。×
721-40-3買主の承諾があれば、代金の30%の手付金を受領可能。×
816-45-3保全措置を講じれば、代金の30%の手付を受領可能。×
915-38-2保全措置を講じた上で、代金の20%の手付金を受領しても宅建業法に違反しない。
1014-40-1買主の承諾があれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1113-42-1手付金が代金の2割を超える場合、保全措置が必要。×
1209-44-3保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1308-46-1手付として代金の3割を受領した場合、買主が手付放棄して解除したときでも、売主は手付を一切返還する必要がない。×
1407-43-4「保全措置を講ずるので、手付金は代金の30%」という特約があれば、その手付金を受領可能。×
1507-47-4保全措置を講じれば、代金の20%の手付金を受領可能。
1604-41-4保全措置を講じれば、代金の20%を超える手付金を受領可能。×
1702-40-4保全措置を講じれば、代金の25%の手付金を受領可能。×
宅建業法[22]2(2)
業務停止処分

 年-問-肢内容正誤
129-29-3
国土交通大臣は、宅地建物取引業者(国土交通大臣免許)に対し、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行わなかったことを理由に業務停止を命じた場合は、遅滞なく、その旨を内閣総理大臣に通知しなければならない。
×
228-26-1
宅建業者A(甲県知事免許)は、自らが売主となった分譲マンションの売買において、法第35条に規定する重要事項の説明を行わなかった。この場合、Aは、甲県知事から業務停止を命じられることがある。
328-26-2
宅建業者A(甲県知事免許)は、乙県内で宅地建物取引業に関する業務において、著しく不当な行為を行った。この場合、乙県知事は、Aに対し、業務停止を命ずることはできない。
×
427-43-2
宅建業者B(国土交通大臣免許。甲県に本店、乙県に支店を設置)が自ら売主となる乙県内におけるマンションの売買に関し、乙県の支店において代金の30%の手付金を受領した場合、Bは、甲県知事から、業務停止処分を受けることがある。
×
526-44-ア宅建業者A(甲県知事免許)が乙県内において誇大広告を行った場合、乙県知事から業務停止処分を受けることがある。
611-32-1甲県知事免許の宅建業者Aが、乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合、甲県知事は、Aに対し業務停止の処分をすることができる。
711-32-2宅建業者A(甲県知事免許)が、乙県の区域内の業務に関し甲県知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合、乙県知事は、Aに対し業務停止の処分をすることができる。
807-50-4支店で契約書面を交付しなかった場合、支店だけでなく、本店についても業務停止を命ずることができる。
905-49-3宅建業者A(甲県知事免許)乙県内において不正な行為をした場合、甲県知事はAに対し業務停止を命ずることができるが、乙県知事は業務停止を命ずることができない。×
1001-49-3宅建業者は、35条に規定する重要事項の説明を怠った場合、1年間の業務の停止を命ぜられることがある。

3 正しい

宅建業者等は、宅建業に係る契約を締結させ、又は宅建業に係る契約の申込みの撤回若しくは解除を妨げるため相手方等を威迫してはならない(宅地建物取引業法47条の2第2項)。
これに違反した場合、免許権者または業務地の知事は、業務停止処分をすることができる(宅地建物取引業法65条2項2号、4項2号)。
さらに、情状が特に重い場合には、免許権者(甲県知事)は、免許を取り消さなければならない(宅地建物取引業法66条1項9号)。

■類似過去問
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宅建業法[09]7(4)①
断定的判断の提供・威迫行為の禁止

 年-問-肢内容正誤
127-41-イ「弊社が数年前に分譲したマンションが、先日高値で売れました。このマンションはそれより立地条件が良く、また、近隣のマンション価格の動向から見ても、5年後値上がりするのは間違いありません。」という発言は、宅建業法に違反しない。×
226-43-4「近所に幹線道路の建設計画があるため、この土地は将来的に確実に値上がりする」と説明した場合、宅建業法に違反する
318-40-1利益を生ずることが確実であると誤解させる断定的判断を提供する行為をしたが、実際に売買契約の成立には至らなかった場合、宅建業法に違反しない×
415-38-1「2年後には価格が上昇し転売利益は確実」という発言は宅建業法に違反しない×
508-40-2「周辺の土地の価格が、最近5年間で2.5倍になっていますから、この土地の価格も今後5年間に2倍程度になることは確実です」という発言は適切である×
関連過去問:威迫行為の禁止
127-43-3宅建業者が契約の相手方を威迫し契約締結を強要したことが判明した場合、免許権者が情状が特に重いと判断したときは、免許を取り消さなければならない
宅建業法[22]2(3)②-5
必要的取消事由(業務停止処分事由に該当し、情状が特に重いとき)
 年-問-肢内容正誤
127-43-3
宅建業者が契約の相手方を威迫し契約締結を強要したことが判明した場合、免許権者が情状が特に重いと判断したときは、免許を取り消さなければならない。
213-33-3宅建業者は、営業保証金の還付が行われ、営業保証金が政令で定める額に不足することになったときは、通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託しなければ、業務停止の処分を受けることがあるが、免許取消しの処分を受けることはない。×
311-32-3甲県知事免許の宅建業者Aが、乙県の区域内の業務に関し乙県知事から指示を受け、その指示に従わなかった場合で、情状が特に重いときには、国土交通大臣は、Aの免許を取り消すことができる。×

4 正しい

国土交通大臣は、宅建業を営むすべての者に対して、知事は、当該都道府県の区域内で宅地建物取引業を営む者に対して、宅建業の適正な運営を確保するため必要があると認めるときは、その業務について必要な報告を求め、又はその職員に事務所その他その業務を行う場所に立ち入り、帳簿、書類その他業務に関係のある物件を検査させることができる(宅地建物取引業法72条1項)。
国土交通大臣はすべての宅建業者に対して、都道府県知事は当該都道府県の区域内で宅建業を営む宅建業者に対して、宅建業の適正な運営を確保し、又は宅建業の健全な発達を図るため必要な指導、助言及び勧告をすることができる(宅地建物取引業法71条)。
宅建業者Dは、甲県内の事務所について帳簿備付義務を怠っている。したがって、甲県知事は、Dに対して報告を要求し、指導をすることができる。

※指導・助言・勧告などの行政指導を行う場合、事前に聴聞を行う必要はないし、公告されることもない。

■類似過去問
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宅建業法[08]4(2)
業務帳簿の備付け

 年-問-肢内容正誤
129-28-ア
宅地建物取引業者Aは、法第49条に規定されている業務に関する帳簿について、業務上知り得た秘密が含まれているため、当該帳簿の閉鎖後、遅滞なく、専門業者に委託して廃棄した。×
229-35-1
宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。×
329-35-2
宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、一括して主たる事務所に備えれば、従たる事務所に備えておく必要はない。
×
429-35-3
宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿に報酬の額を記載することが義務付けられており、違反した場合は指示処分の対象となる。
528-29-ウ宅建業者は、その事務所ごとに備えるべきこととされている業務に関する帳簿について、取引関係者から閲覧の請求を受けたが、閲覧に供さなかったとしても、宅建業法に違反しない。
625-41-1帳簿の記載事項を事務所のパソコンのハードディスクに記録し、パソコンやプリンターにより印刷可能な環境を整えていたとしても、帳簿への記載に代えることができない。×
725-41-3事務所ごとに備え、取引のあった月の翌月1日までに、一定事項を記載しなければならない。×
824-40-エ事務所ごとに備え閉鎖後5年保存(自ら売主となる新築住宅に係るものは10年間)。
922-29-3各事務所の帳簿を主たる事務所に一括して保存。×
1021-43-4取引に係る事項を翌月10日までに記載しなければならない。×
1120-42-2取引関係者の請求があれば、閲覧に供する義務がある。×
1219-45-3事務所ごと備える帳簿は電磁的記録でもよい。
1318-42-3事務所ごとに帳簿を備え、取引のつど、必要事項を記載しなければならない。
1416-45-4一定期間ごとでなく、そのつど記載しなければならない。
1515-40-1各事務所の帳簿を主たる事務所に一括して保存。×
1612-42-1各事務所の帳簿を主たる事務所に一括して保存。×
1712-42-2閉鎖後5年間保存(自ら売主となる新築住宅に係るものは10年間)。
1812-42-4帳簿の備付けを怠った場合でも、罰金刑に処せられることはない。×
1908-36-3閉鎖後2年で焼却。×
2002-38-2取引の終了後5年保存。×
2102-38-4帳簿の備付けを怠った場合、5万円以下の過料に処せられることがある。×
宅建業法[22]4(1)
報告・検査
 年-問-肢内容正誤
129-29-4
宅地建物取引業者D(丙県知事免許)は、宅地建物取引業法第72条第1項に基づく丙県職員による事務所への立入検査を拒んだ。この場含、Dは、50万円以下の罰金に処せられることがある。
227-43-4
国交大臣免許の宅建業者が、甲県内に所在する事務所について、業務に関する帳簿を備えていないことが判明した場合、甲県知事から必要な報告を求められることがある。
325-42-4[甲県知事登録の宅建士]Aは、乙県内の業務に関し、甲県知事又は乙県知事から報告を求められることはあるが、乙県知事から必要な指示を受けることはない。×
414-44-4宅地建物取引業者(甲県知事免許)が、乙県内で宅地建物取引業を営んでいる場合、乙県知事は、取引の業務について必要な報告を求めることができるが、当該宅地建物取引業者の事務所に立ち入り、帳簿の検査をすることはできない。×
宅建業法[22]2(7)
指導・助言・勧告

 年-問-肢内容正誤
127-43-4国交大臣免許の宅建業者が、甲県内に所在する事務所について、業務に関する帳簿を備えていないことが判明した場合、甲県知事から指導を受けることがある。
223-44-1国交大臣は、全業者に対し、指導・助言・勧告が可能。
322-44-1国交大臣が勧告をしたときは、免許権者への通知が必要。×
421-45-3国交大臣は、乙県知事免許の業者に対し、指導・助言・勧告が可能。
512-43-2国交大臣は、甲県知事免許の業者に対し指導・助言・勧告はできるが、免許を取り消すことはできない。

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