【宅建過去問】(平成28年問11)借地借家法(借地)


Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、Aは借地権登記を備えていないものとする。

  1. Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。
  2. Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
  3. AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。
  4. Aが地代を支払わなかったことを理由としてBが乙土地の賃貸借契約を解除した場合、契約に特段の定めがないときは、Bは甲建物を時価で買い取らなければならない。

正解:1

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28-11-0

1 正しい

借地権の登記がない場合でも、借地上に借地権者が登記されている建物を所有していれば、借地権を第三者に対抗することができます(借地借家法10条1項)。
登記の種類は、表示の登記でも、所有権の保存登記・移転登記でも、どれでも構いません。ただし、登記は、借地権者名義のものでなければなりません。借地権者の長男(最判昭41.04.27)や妻(最判昭47.06.22)の名義で建物を登記したとしても、借地権を第三者に対抗することはできないのです。
本肢では、建物保存登記が借地権者Aではなく、Aの子Cの名義で行われています。これでは、対抗要件を備えたことになりません。Aは、Dに対して、借地権を対抗することができません。

■類似過去問
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借地権の対抗要件(借地借家法[02]1(1)(2))
 年-問-肢内容正誤
130-11-4
[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。×
229-11-1
(A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本件契約)が締結された。)Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
×
328-11-1
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

428-11-2
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
×
526-07-2借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。
626-11-2借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。
725-12-3二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。
824-11-1借地上の建物の表示登記があれば、借地権を対抗可。
924-11-3土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。
1020-13-4口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。
1118-13-4公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。
1215-13-1借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。
1311-13-1自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。×
1411-13-2配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。
1511-13-3一筆の土地上にある2棟の建物のうち1棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。
1611-13-4所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。
1708-13-1長男名義の保存登記があれば、対抗可。×
1808-13-2自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。
1908-13-4定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。×

2 誤り

建物の登記上の所在の地番が、その土地の地番の表示と多少相違していても、建物の同一性が確認できる程度の軽微な相違であれば、その登記が対抗要件になります(最判昭40.03.17)。

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借地権の対抗要件(借地借家法[02]1(1)(2))
 年-問-肢内容正誤
130-11-4
[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。×
229-11-1
(A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本件契約)が締結された。)Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
×
328-11-1
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

428-11-2
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
×
526-07-2借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。
626-11-2借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。
725-12-3二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。
824-11-1借地上の建物の表示登記があれば、借地権を対抗可。
924-11-3土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。
1020-13-4口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。
1118-13-4公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。
1215-13-1借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。
1311-13-1自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。×
1411-13-2配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。
1511-13-3一筆の土地上にある2棟の建物のうち1棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。
1611-13-4所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。
1708-13-1長男名義の保存登記があれば、対抗可。×
1808-13-2自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。
1908-13-4定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。×

3 誤り

「契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定」するためには、定期借地権を設定する必要があります。
しかし、本問のケースでは、「期間30年」と定めているため、存続期間が50年以上であることを要件とする一般定期借地権を設定することはできません(借地借家法22条)。
また、「居住用建物」の所有を目的としているため、事業用定期借地権を設定することも許されません(借地借家法23条)。
賃貸借契約を公正証書で行うからといって、これらのルールを無視できることにはならないのです。
したがって、本肢のような内容の賃貸借契約を締結することは不可能です。

■類似過去問
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一般定期借地権(借地借家法[04](2)②)
 年-問-肢内容正誤
1R01-11-3
賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①(期間50年)では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース②(期間15年)では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。
2R01-11-4
賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①(期間50年)では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②(期間15年)では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。
×
329-11-4
賃貸借契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、賃貸人はあらかじめ賃借人に対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。×
428-11-3
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。
×
事業用定期借地権(借地借家法[04](2)③)
 年-問-肢内容正誤
1R01-11-4
賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①(期間50年)では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース②(期間15年)では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。
×
230-11-1
[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。×
330-11-2
[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
429-11-4
賃貸借契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、賃貸人はあらかじめ賃借人に対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。×
528-11-3
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。
×
622-11-1社宅も事業用定期借地権の対象になる。×
722-11-2事業用定期借地権設定契約は公正証書以外の書面で締結することができる。×
818-13-2居住用賃貸マンションは、事業用定期借地権の対象にならない。
918-13-3小売業を行う目的の土地賃貸借は、期間20年の事業用定期借地権とすることができる。
1014-13-1事業用定期借地権を設定した場合、借主は建物買取請求権を有しない。
1107-12-3賃貸マンションも、事業用定期借地権の対象になる。×

4 誤り

建物買取請求権が認められるのは、賃貸借契約が期間の満了又は解約の申し入れによって終了する場合に限られます(借地借家法13条)。賃借人の債務不履行によって契約が終了した場合、建物買取請求権は認められません(最判昭35.02.09)。

■類似過去問
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建物買取請求権(借地借家法[02]3)
 年-問-肢内容正誤
128-11-4
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが地代を支払わなかったことを理由としてBが乙土地の賃貸借契約を解除した場合、契約に特段の定めがないときは、Bは甲建物を時価で買い取らなければならない。
×
224-11-4一時使用目的の借地権にも、建物買取請求権の規定が適用される。×
314-13-1事業用定期借地権を設定した場合、借主は建物買取請求権を有しない。
414-13-2借主の債務不履行を原因とする契約終了の場合にも、建物買取請求できる。×
514-13-3賃貸借契約・転貸借契約がともに期間満了し更新がなければ、転借人は賃貸人に対し直接建物買取請求権を有する。
614-13-4借主が適法に貸主に建物買取請求権を行使すると、その所有権は直ちに借主から貸主に移転するが、借主は貸主が代金を支払うまで、建物の引渡しを拒むことができる。
710-11-4建物が存続期間満了前に貸主の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるとき、建物買取請求権を行使できない。×
803-12-3借地権者は、借地権が消滅した場合において、家屋があるときは、自らが債務不履行のときでも土地所有者に対し家屋の買取りを請求することができる。×

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