【宅建過去問】(平成28年問37)免許の基準・免許換え(個数問題)


宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

  • ア 宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が乙県内に新たに支店を設置して宅地建物取引業を営んでいる場合において、免許換えの申請を怠っていることが判明したときは、Aは、甲県知事から業務停止の処分を受けることがある。
  • イ 宅地建物取引業者Bが自ら売主として宅地の売買契約を成立させた後、当該宅地の引渡しの前に免許の有効期間が満了したときは、Bは、当該契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、宅地建物取引業者として当該取引に係る業務を行うことができる。
  • ウ Cが免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした場合には、その行為について刑に処せられていなかったとしても、Cは免許を受けることができない。
  • エ 宅地建物取引業者D(甲県知事免許)が乙県内に新たに支店を設置して宅地建物取引業を営むため、国土交通大臣に免許換えの申請を行っているときは、Dは、甲県知事免許業者として、取引の相手方等に対し、法第35条に規定する重要事項を記載した書面及び法第37条の規定により交付すべき書面を交付することができない。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

正解:2

ア 誤り

甲県知事免許の宅建業者Aが乙県内に新たに支店を設置するのですから、国土交通大臣免許への免許換えが必要となります(宅建業法7条1項3号)。

  本店 支店 免許の種類 免許換え
BEFORE 甲県   甲県知事免許 必要
AFTER 甲県 乙県 大臣免許

それにも関わらず、免許換え手続を怠っていることが判明した場合、甲県知事は、Aの免許を取り消さなければなりません(宅建業法66条1項5号)。つまり、免許換えの申請を怠ることは、必要的免許取消事由です。
業務停止処分(宅建業法65条)で済む話ではありません。

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免許換え(宅建業法[02]3)
 年-問-肢内容正誤
新設
101-36-2A県知事から免許を受けている宅建業者が、新たにB県内にも事務所を有することとなった場合には、当該事務所において事業を開始してから2週間以内に、A県知事を経由して、国交大臣に免許申請書を提出しなければならない。×
移転
120-30-4甲県知事免許の宅建業者が、甲県の事務所を廃止し、乙県内に事務所を設置して宅建業を営む場合、甲県知事への廃業届と乙県知事への免許換え申請が必要である。×
210-33-1甲県知事免許の宅建業者が、甲県の事務所を廃止し、乙県内に事務所を設置して宅建業を営む場合、乙県知事に免許換えを申請し、免許を受けた後、甲県知事に廃業届をしなければならない。×
306-38-1甲県知事免許の宅建業者が、甲県の事務所を廃止し、乙県内に事務所を設置して宅建業を営む場合、甲県知事を経由して乙県知事への免許換え申請しなければならない。×
401-36-1A県知事免許の宅建業者が、A県内の事務所を廃止し、B県内に新たに事務所を設置して、引き続き宅建業を営む場合、A県知事経由でB県知事に免許換え申請しなければならない。×
廃止
108-39-4甲県に本店を、乙県に支店を設けて国交大臣免許を受けている宅建業者が、本店を廃止し、乙県内にのみ事務所を有することとなった場合、乙県知事を経由して国交大臣に免許換えの申請をしなければならない。×
206-38-3大臣免許の宅建業者が、甲県の事務所を廃止し、乙県の事務所だけで宅建業を営む場合、乙県知事に直接免許換え申請しなければならない。
320-30-3甲県・乙県に事務所を持ち大臣免許を受けていた宅建業者が、乙県の支店を廃止し、事務所を甲県のみに設置する場合、甲県知事免許への免許換えが必要である。
415-32-1甲県・乙県に事務所を持ち大臣免許を受けていた宅建業者が、乙県の支店を廃止し、甲県の本店のみで宅建業を行う場合、乙県知事を経由して国交大臣に支店廃止の届出を行う必要がある。×
507-44-4甲乙両県に事務所を有し国交大臣免許を有していた宅建業者が、甲県のみで宅建業を営むことになった場合、甲県知事免許に免許換えする必要があり、甲県知事に直接、申請することになるが、乙県知事に廃業の届出をする必要はない。
免許換えが不要なケース
130-36-2甲県に事務所を設置する宅地建物取引業者B(甲県知事免許)が、乙県所在の宅地の売買の媒介をする場合、Bは国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。×
225-43-1甲県知事免許の宅建業者が乙県に所在する物件を取引する場合、国交大臣免許への免許換えが必要である。×
321-26-4甲県知事免許の宅建業者が乙県に案内所を設置する場合、免許換えが必要である。×
409-33-1甲県知事免許のAが、乙県内で建設業を営んでいる法人Bを吸収合併して、Bの事務所をAの支店とし、そこで建設業のみを営む場合→国交大臣免許への免許換えは不要
509-33-3甲県知事免許の宅建業者が乙県に案内所を設置する場合、免許換えが必要である。×
607-44-1甲県知事免許の宅建業者が、自己の所有する建物を不特定多数の者に賃貸するため、新たに乙県内に事務所を設けることとなった場合→国交大臣免許への免許換えが必要
×
706-39-1甲県知事免許の宅建業者が、乙県でも新たに宅地分譲を行うこととして、宅地分譲については乙県知事免許の宅建業者と販売代理契約を締結して行うこととした場合、国土交通大臣に免許換え申請する必要はない。
803-37-1甲県知事免許の宅建業者が、乙県内に事務所を設置することなく、乙県の区域内で業務を行う場合、国交大臣の免許を受けなければならない。×
その他の知識
128-37-ア免許換えの申請を怠っていることが判明したときは、業務停止処分を受けることがある。×
228-37-エ免許換え申請中の宅建業者は、従前の免許に基いて、取引の相手方等に対し、重要事項書面や37条書面を交付することができない。×
必要的取消事由(免許換えを怠ったとき)(宅建業法[22]2(3)②-2)
 年-問-肢内容正誤
128-37-ア
免許換えの申請を怠っていることが判明したときは、業務停止処分を受けることがある。
×
208-50-1
免許換え手続を怠った場合、業務停止処分の対象になる。×

イ 正しい

有効期間が満了し宅建業者の免許が失効した場合でも、自らが締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅建物業者とみなされます(宅建業法76条)。
つまり、宅建業者として取引に係る業務を行うことができます

28-37-i

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免許取消し等に伴う取引の結了(宅建業法[04]2(2))
 年-問-肢内容正誤
129-36-4
宅地建物取引業者である法人Dが、宅地建物取引業者でない法人Eに吸収合併されたことにより消滅した場合、一般承継人であるEは、Dが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。
228-35-4
個人である宅建業者E(丙県知事免許)が死亡した場合、Eの一般承継人Fがその旨を丙県知事に届け出た後であっても、Fは、Eが生前締結した売買契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅建業者とみなされる。
328-37-イ
宅建業者が自ら売主として宅地の売買契約を成立させた後、当該宅地の引渡しの前に免許の有効期間が満了したときは、当該契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、宅建業者として当該取引に係る業務を行うことができる。
423-30-4廃業により免許が効力を失い、自らを売主とする取引が結了した場合、廃業の日から10年経過していれば、還付請求権者に対して公告することなく営業保証金を取り戻すことができる。×
523-36-4免許を取り消された者は、取消前に売買の広告をしていれば、売買契約を締結する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。×
622-28-1個人業者が死亡した場合、相続人は、業者が生前に締結した契約に基づく取引を結了した後に廃業届を提出すればよい。×
714-44-2廃業届を提出し、免許の効力を失った場合でも、廃業前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。
808-45-2宅建業廃止の届出をした後でも、届出前に締結した宅地分譲の契約に基づく宅地の引渡しを不当に遅延する行為をしてはならない。
906-49-4不正手段により免許を取得したとして、免許を取り消された場合でも、取消し前に締結した宅地の売買契約に基づき行う債務の履行については、無免許事業の禁止規定に違反しない。
1005-45-4宅建業者A社を宅建業者B社が吸収合併した場合、B社は、A社の宅建士が行った重要事項説明について責任を負わない。×
1103-37-4宅建業者である法人Fと宅建業者でない法人Gが合併し、法人Fが消滅した場合において、法人Gが法人Fの締結していた売買契約に基づくマンションの引渡しをしようとするときは、法人Gは、宅建業の免許を受けなければならない×
1202-43-1宅建業者が死亡した場合、その一般承継人は、宅建業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において、なお宅建業者とみなされる

ウ 正しい

免許の申請前5年以内に宅建業に関し不正又は著しく不当な行為をした者は、そのこと自体が欠格要件となります。免許を受けることはできません(宅建業法5条1項8号)。
その行為について刑に処せられたかどうか、は結論と無関係です。

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免許の欠格要件(5年以内に不正・著しく不当な行為をした者)(宅建業法[03]1(4)②)
 年-問-肢内容正誤
128-37-ウ免許の申請前5年以内に宅建業に関し不正又は著しく不当な行為をした場合には、その行為について刑に処せられていなかったとしても、免許を受けることができない。
205-36-2政令で定める使用人が、3年前に、土地の投機的取引に関連して、国土利用計画法第23条の届出をせず、かつ、無免許で宅地の売買を数回行った場合→免許を受けられる×

エ 誤り

(肢ア参照。)
免許換えを行う場合、新たな免許を受けた時点で、従前の免許が失効します(宅建業法7条1項)。逆からいえば、免許換えの申請を行った後でも、免許換え後の免許を受けるまでの期間、Dは依然として甲県知事免許の宅建業者のままです。もちろん、重要事項説明書や37条書面の交付など、通常通りの業務を続けることができます。

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免許換え(宅建業法[02]3)
 年-問-肢内容正誤
新設
101-36-2A県知事から免許を受けている宅建業者が、新たにB県内にも事務所を有することとなった場合には、当該事務所において事業を開始してから2週間以内に、A県知事を経由して、国交大臣に免許申請書を提出しなければならない。×
移転
120-30-4甲県知事免許の宅建業者が、甲県の事務所を廃止し、乙県内に事務所を設置して宅建業を営む場合、甲県知事への廃業届と乙県知事への免許換え申請が必要である。×
210-33-1甲県知事免許の宅建業者が、甲県の事務所を廃止し、乙県内に事務所を設置して宅建業を営む場合、乙県知事に免許換えを申請し、免許を受けた後、甲県知事に廃業届をしなければならない。×
306-38-1甲県知事免許の宅建業者が、甲県の事務所を廃止し、乙県内に事務所を設置して宅建業を営む場合、甲県知事を経由して乙県知事への免許換え申請しなければならない。×
401-36-1A県知事免許の宅建業者が、A県内の事務所を廃止し、B県内に新たに事務所を設置して、引き続き宅建業を営む場合、A県知事経由でB県知事に免許換え申請しなければならない。×
廃止
108-39-4甲県に本店を、乙県に支店を設けて国交大臣免許を受けている宅建業者が、本店を廃止し、乙県内にのみ事務所を有することとなった場合、乙県知事を経由して国交大臣に免許換えの申請をしなければならない。×
206-38-3大臣免許の宅建業者が、甲県の事務所を廃止し、乙県の事務所だけで宅建業を営む場合、乙県知事に直接免許換え申請しなければならない。
320-30-3甲県・乙県に事務所を持ち大臣免許を受けていた宅建業者が、乙県の支店を廃止し、事務所を甲県のみに設置する場合、甲県知事免許への免許換えが必要である。
415-32-1甲県・乙県に事務所を持ち大臣免許を受けていた宅建業者が、乙県の支店を廃止し、甲県の本店のみで宅建業を行う場合、乙県知事を経由して国交大臣に支店廃止の届出を行う必要がある。×
507-44-4甲乙両県に事務所を有し国交大臣免許を有していた宅建業者が、甲県のみで宅建業を営むことになった場合、甲県知事免許に免許換えする必要があり、甲県知事に直接、申請することになるが、乙県知事に廃業の届出をする必要はない。
免許換えが不要なケース
130-36-2甲県に事務所を設置する宅地建物取引業者B(甲県知事免許)が、乙県所在の宅地の売買の媒介をする場合、Bは国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。×
225-43-1甲県知事免許の宅建業者が乙県に所在する物件を取引する場合、国交大臣免許への免許換えが必要である。×
321-26-4甲県知事免許の宅建業者が乙県に案内所を設置する場合、免許換えが必要である。×
409-33-1甲県知事免許のAが、乙県内で建設業を営んでいる法人Bを吸収合併して、Bの事務所をAの支店とし、そこで建設業のみを営む場合→国交大臣免許への免許換えは不要
509-33-3甲県知事免許の宅建業者が乙県に案内所を設置する場合、免許換えが必要である。×
607-44-1甲県知事免許の宅建業者が、自己の所有する建物を不特定多数の者に賃貸するため、新たに乙県内に事務所を設けることとなった場合→国交大臣免許への免許換えが必要
×
706-39-1甲県知事免許の宅建業者が、乙県でも新たに宅地分譲を行うこととして、宅地分譲については乙県知事免許の宅建業者と販売代理契約を締結して行うこととした場合、国土交通大臣に免許換え申請する必要はない。
803-37-1甲県知事免許の宅建業者が、乙県内に事務所を設置することなく、乙県の区域内で業務を行う場合、国交大臣の免許を受けなければならない。×
その他の知識
128-37-ア免許換えの申請を怠っていることが判明したときは、業務停止処分を受けることがある。×
228-37-エ免許換え申請中の宅建業者は、従前の免許に基いて、取引の相手方等に対し、重要事項書面や37条書面を交付することができない。×

まとめ

正しいものは、イとウの二つです。正解は、肢2。


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