【宅建過去問】(平成28年問41)業務の規制

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宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、宅地建物取引業者Bから宅地の売却についての依頼を受けた場合、媒介契約を締結したときは媒介契約の内容を記載した書面を交付しなければならないが、代理契約を締結したときは代理契約の内容を記載した書面を交付する必要はない。
  2. Aは、自ら売主として宅地の売買契約を締結したときは、相手方に対して、遅滞なく、法第37条の規定による書面を交付するとともに、その内容について宅地建物取引士をして説明させなければならない。
  3. Aは、宅地建物取引業者でないCが所有する宅地について、自らを売主、宅地建物取引業者Dを買主とする売買契約を締結することができる。
  4. Aは、宅地建物取引業者でないEから宅地の売却についての依頼を受け、専属専任媒介契約を締結したときは、当該宅地について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め5日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。

正解:3

1 誤り

媒介契約に関する規制については、依頼者が宅建業者である場合でも、何ら特別扱いはありません。
したがって、媒介契約書の交付を省略することはできません(宅建業法34条の2第1項)。
また、代理契約についても、媒介契約に関する規定が準用されます(同法34条の3)。したがって、宅建業者間で代理契約を締結したときは、代理契約の内容を記載した書面を依頼者である宅建業者に交付する必要があります。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
媒介契約(相手方が宅建業者である場合)(宅建業法[10]1(2)②)

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
1R01-31-ウBが宅地建物取引業者である場合、Aは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。
×
2H30-28-エ宅地建物取引業者が、宅地の売却の依頼者と媒介契約を締結した場合、当該宅地の購入の申込みがあったときは、売却の依頼者が宅地建物取引業者であっても、遅滞なく、その旨を当該依頼者に報告しなければならない。
3H29-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。×
4H28-41-1
Aは、宅地建物取引業者Bから宅地の売却についての依頼を受けた場合、媒介契約を締結したときは媒介契約の内容を記載した書面を交付しなければならないが、代理契約を締結したときは代理契約の内容を記載した書面を交付する必要はない。×
5H27-30-アAは、Bが宅地建物取引業者であったので、宅地建物取引業法第34条の2第1項に規定する書面を作成しなかった。
×
6H26-32-イ
AがBとの間で媒介契約を締結した場合、Aは、Bに対して遅滞なく法第34条の2第1項の規定に基づく書面を交付しなければならないが、Bが宅地建物取引業者であるときは、当該書面の交付を省略することができる。
×
7H24-29-3A社が宅地建物取引業者C社から当該土地付建物の購入の媒介を依頼され、C社との間で一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結した場合、A社は、C社に法第34条の2の規定に基づく書面を交付しなければならない。
8H14-34-1法第34条の2に規定する依頼者とは、宅地建物取引業者でない者をいい、同条の規定は、宅地建物取引業者相互間の媒介契約については適用されない。
×
9H11-37-3Aが、Bと専属専任媒介契約を締結した。Bが宅地建物取引業者である場合でも、Aが媒介契約を締結したときにBに交付すべき書面には、BがAの探索した相手方以外の者と宅地の売買又は交換の契約を締結したときの措置を記載しなければならない。
10H09-36-2Aが、Bと専任媒介契約を締結した。Bが宅地建物取引業者である場合でも、Aは、34条の2書面に、Bが他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。
11H02-47-3宅地建物取引業者Bが宅地建物取引業者Aにこの分譲住宅の売却の媒介を依頼した場合、Aは、Bに対して媒介契約の内容を書面化して交付する必要はない。
×
代理契約の規制(宅建業法[10]6)
年-問-肢内容正誤
1H29-28-イ
宅地建物取引業者Aは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。
×
2H28-41-1
宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者Bから宅地の売却についての依頼を受けた場合、媒介契約を締結したときは媒介契約の内容を記載した書面を交付しなければならないが、代理契約を締結したときは代理契約の内容を記載した書面を交付する必要はない。
×

2 誤り

契約締結後、遅滞なく、37条書面を交付する必要がある点は、正しい記述です(宅建業法37条1項)。
しかし、35条書面と違って、37条書面の内容を説明する必要はありません。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
37条書面の交付相手(自ら売主・買主となるケース)(宅建業法[12]1(2)②)
年-問-肢内容正誤
自ら売主
1R04-35-4宅地建物取引業者Aが所有する甲宅地を法人Bに売却する契約を締結したとき、Bが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、AはBに対し、法第37条の規定に基づく書面を交付しなければならない。
2R04-44-1宅地建物取引業者Aは、自ら売主として宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した。この際、当該買主の代理として宅地建物取引業者Cが関与していたことから、37条書面をBに加え、Cにも交付した。
3R03-37-4宅地建物取引業者は、自ら売主となる土地付建物の売買契約及び自ら貸主となる土地付建物の賃貸借契約のいずれにおいても、37条書面を作成し、その取引の相手方に交付しなければならない。×
4R03-41-ア宅地建物取引業者Aが自ら売主として建物を売却する場合、宅地建物取引業者Bに当該売却の媒介を依頼したときは、Bは宅地建物取引士をして37条書面に記名させなければならず、Aも宅地建物取引士をして37条書面に記名させなければならない。
5R02-33-3宅地建物取引業者が自ら売主として宅地建物取引業者である買主と建物の売買契約を締結した場合、37条書面に宅地建物取引士をして記名させる必要はない。×
6R02-37-ウ宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合、買主が宅地建物取引業者であっても、37条書面を遅滞なく交付しなければならない。
7R02-37-エ宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合、買主が宅地建物取引業者であるときは、当該宅地の引渡しの時期及び移転登記の申請の時期を37条書面に記載しなくてもよい。×
8H30-29-1Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。×
9H28-41-2宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結したときは、相手方に対して、遅滞なく、法第37条の規定による書面を交付するとともに、その内容について宅地建物取引士をして説明させなければならない。×
10H28-42-3宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者Bの媒介により、宅地建物取引業者Cと宅地の売買契約を締結した。Bが宅地建物取引士をして37条書面に記名させている場合、Aは宅地建物取引士をして当該書面に記名させる必要はない。×
11H26-42-ア宅地建物取引業者Aが売主として宅地建物取引業者Bの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Bが37条書面を作成し、その宅地建物取引士をして当該書面に記名させれば、Aは、宅地建物取引士による37条書面への記名を省略することができる。×
12H24-31-1宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主との間で宅地の売買契約を締結した。この際、当該買主の代理として宅地建物取引業者B社が関与していたことから、37条書面を買主に加えてB社へも交付した。
自ら買主
1R05-28-エ宅地建物取引業者Aは、Bとの間でBが所有する戸建住宅を買い取る売買契約を締結し、法第37条の規定に基づく書面をBに交付したが、Aの宅地建物取引士に、当該書面に記名のみさせ、押印させることを省略した。
2R03s-40-3宅地建物取引業者Aは、自ら買主として、Bと宅地の売買契約を締結した。この場合、Bに対して37条書面を交付する必要はない。×
3H30-28-イ宅地建物取引業者が、買主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結した場合、法第37条の規定により交付すべき書面を交付しなくてよい。×
4H29-40-4宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者ではない売主Bから中古住宅を購入する契約を締結したが、Bが売主であるためBに37条書面を交付しなかった。
×
5H27-38-エ宅地建物取引業者Aが自ら買主として宅地の売買契約を締結した場合において、当該宅地に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、売主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。
37条書面(説明?)(宅建業法[12]1(3)⑤)
年-問-肢内容正誤
1R03s-26-4
宅地建物取引業者は、37条書面を交付するに当たり、宅地建物取引士をして、その書面に記名の上、その内容を説明させなければならない。×
2R02-37-ア
宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合、専任の宅地建物取引士をして、37条書面の内容を当該契約の買主に説明させなければならない。×
3H28-41-2
宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結したときは、相手方に対して、遅滞なく、法第37条の規定による書面を交付するとともに、その内容について宅地建物取引士をして説明させなければならない。×
4H26-40-イ宅地建物取引業者は、37条書面を交付するに当たり、宅地建物取引士をして、その書面に記名の上、その内容を説明させなければならない。×
5H19-40-1宅地建物取引業者Aが売主Bと買主Cの間の建物の売買について媒介を行う。Aは、35条書面及び37条書面のいずれの交付に際しても、宅地建物取引士をして、当該書面への記名及びその内容の説明をさせなければならない。×
6H17-39-3売主A、買主Bの間の宅地の売買について媒介した宅地建物取引業者Cは、AとBとの契約が成立したので、宅地建物取引士に記名させ、AとBに対して契約書面を交付したが、両者に対して書面に記載された事項を説明しなかった。
7H10-43-1宅地建物取引業者Aが、宅地の所有者Bから定期借地権の設定を受けてその宅地に建物を建築し、Bの承諾を得て定期借地権付きで建物をCに売却する契約を締結した。Aは、Cに対し、宅地建物取引士をして、建物の敷地に関する権利が定期借地権である旨を記載した37条書面を交付して説明をさせなければならない。×
8H04-42-335条書面の交付及び37条書面の交付ともに、その交付をする前に、その内容を宅地建物取引士をして説明させなければならない。×

3 正しい

宅建業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約を締結することができません(宅建業法33条の2)。この規定は、いわゆる「8つの規制」に含まれるルールですから、業者間取引には適用されません(宅建業法78条2項)。
本肢の取引は、宅建業者Aが自ら売主となり、宅建業者Dが買主となる業者間取引です。したがって、C所有の宅地(=Aの所有に属しない宅地)を対象とする売買契約を締結しても、宅建業法には違反しません。

28-41-3

■参照項目&類似過去問
内容を見る
業者間取引と他人物売買(宅建業法[15]5)

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主として宅地建物取引業者である買主Cとの間で売買契約を締結した。
年-問-肢内容正誤
1R03s-38-ウ
宅地建物取引業者Aは、自己の所有に属しない宅地について、自ら売主として、宅地建物取引業者Cと売買契約の予約を締結した。
2H28-41-3
Aは、宅地建物取引業者でないXが所有する宅地について、自らを売主、宅地建物取引業者Cを買主とする売買契約を締結することができる。
3H18-38-3Aは自己の所有に属しない建物について、Cと売買契約を締結した。
4H17-35-1Xの所有する宅地について、XとAが売買契約を締結し、所有権の移転登記がなされる前に、AはCに転売し、Cは更に宅地建物取引業者でないYに転売した。
5H15-35-4宅地建物取引業者Aは、Xの所有する宅地を取得することを停止条件として、宅地建物取引業者Cとの間で自ら売主として当該宅地の売買契約を締結した。
6H11-40-3Aは、中古の建物を、その所有者Xから停止条件付きで取得する契約を締結し、当該条件の未成就のまま、その建物を宅地建物取引業者Cに対し販売する契約を締結した。
7H09-45-1Cが宅地建物取引業者である場合で、X所有の当該宅地はXがYから売買により取得したものであるが、XがYにまだその売買代金を完済していないとき、Aは、Cと売買契約を締結できる。
8H09-45-3Cが宅地建物取引業者である場合で、AがXと「代替地の提供があれば、Xは、Aに当該宅地を譲渡する」旨の契約を締結しているとき、Aは、Cと売買契約を締結できる。
9H06-44-1宅地建物取引業者Aが自ら売主となって造成工事完了前の宅地を買主Cに分譲する契約を令和X年10月1日締結した。Aが当該宅地の所有権を所有者Xから停止条件付きで取得する契約を同年5月1日締結したが、同年10月1日現在その条件が未だ成就されていない場合において、Cが宅地建物取引業者であるとき、宅地建物取引業法の規定に違反しない。
10H05-39-2宅地建物取引業者AがXから土地を取得して、宅地に造成し、自ら売主となって、Cに分譲しようとしている。AX間の売買契約において、開発許可を受けることを停止条件とする特約がある場合、Aは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者であるCと、売買契約を締結してはならない。
×
11H04-37-4その土地がXの所有地であったので、Aが、Xと令和X年9月1日停止条件付き売買契約を結び、条件未成就のまま翌年3月1日土地付住宅の売買契約を宅地建物取引業者Cと締結した場合、宅地建物取引業法に違反しない。
12H03-42-3宅地建物取引業者Aが、Xの所有地について、Xと売買契約又は予約契約を締結しないで、自ら売主となって宅地建物取引業者Cと売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。
×

4 誤り

専属専任媒介契約の場合、媒介契約締結の日から休業日数を除き5日以内に、物件に関する所定事項について、指定流通機構に登録する必要があります(宅建業法34条の2第5項、同法施行規則15条の10)。
本肢は、「休業日数を含め5日以内」とする点が誤りです。
※専任媒介契約の場合は休業日数を除き7日以内に登録する必要があります。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
指定流通機構への登録(登録期限)(宅建業法[10]4(3))

"[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
"
年-問-肢内容正誤
専任媒介契約
1R05-40-3AとBの間で専任媒介契約(専属専任媒介契約ではないものとする。)を締結した場合、Aは、当該中古住宅について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め7日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。×
2R03s-33-イAがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、Bの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Aは、当該専任媒介契約締結日から7日以内(休業日数を含まない。)に、指定流通機構に当該宅地の所在等を登録しなければならない。
×
3R02s-28-アAがBとの間で専任媒介契約(専属専任媒介契約ではないものとする。)を締結した場合、Bの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Aは、当該契約締結日から7日以内(Aの休業日を含まない。)に、当該宅地の所在等を指定流通機構に登録しなければならない。×
4R01-31-アAが、Bと専任媒介契約(専属専任媒介契約ではないものとする。)を締結した。Aは、専任媒介契約の締結の日から7日以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならないが、その期間の計算については、休業日数を算入しなければならない。×
5H29-43-ウAは、当該専任媒介契約の締結の日から7日(ただし、Aの休業日は含まない。)以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なくBに提示しなければならない。×
6H15-43-3Aは契約の相手方を探索するため、当該宅地に関する所定の事項を媒介契約締結日から7日(休業日を含む。)以内に指定流通機構に登録する必要がある。
×
7H13-38-2AB間の媒介契約が専任媒介契約である場合、Aは契約の相手方を探すため、当該物件につき必要な事項を、媒介契約締結の日から休業日数を除き7日以内(専属専任媒介契約の場合は5日以内)に指定流通機構に登録しなければならない。
8H10-45-2媒介契約が専任媒介契約(専属専任媒介契約を除く。)である場合、Aは、契約の相手方を探索するため、契約締結の日から5日(休業日を除く。)以内に、当該宅地につき所定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。
×
専属専任媒介契約
1H30-33-2Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結日から7日以内(休業日を含まない。)に、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。×
2H28-41-4Aは、宅地建物取引業者でないBから宅地の売却についての依頼を受け、専属専任媒介契約を締結したときは、当該宅地について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め5日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。
×
3H19-39-3Aは、Bとの間に専属専任媒介契約を締結したときは、当該契約の締結の日から5日以内(休業日を除く。)に、所定の事項を当該宅地の所在地を含む地域を対象として登録業務を現に行っている指定流通機構に登録しなければならない。
4H13-38-2AB間の媒介契約が専任媒介契約である場合、Aは契約の相手方を探すため、当該物件につき必要な事項を、媒介契約締結の日から休業日数を除き7日以内(専属専任媒介契約の場合は5日以内)に指定流通機構に登録しなければならない。
5H11-39-2AB間の媒介契約が専属専任媒介契約である場合、Aは、契約締結の日から3日(休業日を除く。)以内に、契約の相手方を探索するため、当該宅地について指定流通機構に登録しなければならない。
×
6H07-40-4宅地建物取引業者は、専属専任媒介契約を締結したときは、売買又は交換の媒介の依頼の目的である宅地又は建物を、国土交通大臣が指定する者に当該契約の締結の日から7日以内(休業日を除く。)に登録しなければならない。
×

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【宅建過去問】(平成28年問41)業務の規制” に対して4件のコメントがあります。

  1. よう より:

    先生、こんばんは。
    ようです。

    3番Aは、宅地建物取引業者でないCが所有する宅地について、自らを売主、宅地建物取引業者Dを買主とする売買契約を締結することができる。=>ご指摘ありがとうございます。 質問したいのは、業者Aから自ら売主として、宅地建物取引業者でないCが所有する宅地の売値を金額上乗せして、買主の宅地建物取引業者Dに売却できると理解してよろしいでしょうか?お手数ですが、ご教示のほどよろしくお願いします。

    1. 家坂 圭一 より:

      よう様

      御説明ありがとうございます。

      業者Aから自ら売主として、宅地建物取引業者でないCが所有する宅地の売値を金額上乗せして、買主の宅地建物取引業者Dに売却できると理解してよろしいでしょうか?

      Aは、Cからの買取金額より高い値段で、Dに売却していいのか?
      という意味ですね。
      もちろん、それは可能です。
      そうでなければ、Aは、この取引に手を出さないと思います。

      この問題のポイントは、
      他人物(Cの所有物)を、Dに売却することができるか?
      という点にあります。
      (それぞれの契約における売買価格については、何も問われていません。)
      本肢では、Dが宅建業者ですから、いわゆる8つの規制は、適用されません。
      したがって、Aは、Cとの間に何らの契約がなくても、Dとの間で売買契約を締結することができます。

      「業者間取引と他人物売買」について詳しくは、
      【講義編】宅建業法[15]自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限
      の「5.業者間取引」を御覧ください。
      https://e-takken.tv/gh15/

  2. よう より:

    先生、こんにちは、3番について教えてください。

    Aは実際の販売金額より上乗せして、Bに売却できると理解でよろしいですか?

    1. 家坂 圭一 より:

      よう様

      こんにちは。
      御質問ありがとうございます。
      2点確認させてください。

      (1)質問の対象について
      「3番」というのは、「肢3」という意味でしょうか。
      「肢3」の意味だとすると、この選択肢には、「B」は登場しません(Bは、肢1の登場人物です)。
      「C」か「D」と間違えていませんか?

      (2)質問の意味について
      「実際の販売金額より上乗せして、Bに売却できる」
      というのは、どういう意味でしょうか?
      「販売」と「売却」は同じ意味です。
      したがって、「販売価格」で「売却」するのは、当然のことのように思います。
      何を「上乗せ」するのでしょうか。

      お手数ですが、以上2点、御教示ください。
      御回答をお待ちしています。

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