【宅建過去問】(平成28年問41)業務の規制


宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aは、宅地建物取引業者Bから宅地の売却についての依頼を受けた場合、媒介契約を締結したときは媒介契約の内容を記載した書面を交付しなければならないが、代理契約を締結したときは代理契約の内容を記載した書面を交付する必要はない。
  2. Aは、自ら売主として宅地の売買契約を締結したときは、相手方に対して、遅滞なく、法第37条の規定による書面を交付するとともに、その内容について宅地建物取引士をして説明させなければならない。
  3. Aは、宅地建物取引業者でないCが所有する宅地について、自らを売主、宅地建物取引業者Dを買主とする売買契約を締結することができる。
  4. Aは、宅地建物取引業者でないEから宅地の売却についての依頼を受け、専属専任媒介契約を締結したときは、当該宅地について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め5日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。

正解:3

1 誤り

媒介契約に関する規定は、業者間の取引であっても、それ以外であっても、全く同じに適用されます。業者間取引だからといって、媒介契約書の交付を省略することはできません(同法34条の2第1項、78条2項参照)。
また、代理契約についても、媒介契約に関する規定が準用されます(宅建業法34条の3)。したがって、宅建業者間で代理契約を締結したときは、代理契約の内容を記載した書面を依頼者である宅建業者に交付する必要があります

■類似過去問
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媒介契約(相手方が宅建業者である場合)(宅建業法[10]1(2)②)
 年-問-肢内容正誤
129-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。×
228-41-1
宅建業者Aは、宅建業者Bから宅地の売却についての依頼を受けた場合、媒介契約を締結したときは媒介契約書を交付しなければならないが、代理契約を締結したときは代理契約の内容を記載した書面を交付する必要はない。
×
327-30-ア業者間の専任媒介契約では書面作成義務なし。×
426-32-イ
媒介契約を締結した場合、遅滞なく媒介契約書を交付しなければならないが、依頼者も宅建業者であるときは、書面の交付を省略できる。
×
524-29-3業者間の一般媒介契約でも書面交付義務あり。
614-34-1業者間の媒介契約には、規制の適用なし。×
702-47-3業者間で媒介契約を締結する場合、媒介契約の内容を書面化して交付する必要はない。×
代理契約の規制(宅建業法[10]6)
 年-問-肢内容正誤
129-28-イ
宅建業者Aは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。×
228-41-1
宅建業者Aは、宅建業者Bから宅地の売却についての依頼を受けた場合、媒介契約を締結したときは媒介契約書を交付しなければならないが、代理契約を締結したときは代理契約の内容を記載した書面を交付する必要はない。
×

2 誤り

契約締結後、遅滞なく、37条書面を交付する必要がある点は、正しい記述です(宅建業法37条1項)。
しかし、35条書面と違って、37条書面の内容を説明する必要はありません。

■類似過去問
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37条書面の交付相手(自ら売主・買主となるケース)(宅建業法[12]1(2)②)
 年-問-肢内容正誤
130-28-イ宅地建物取引業者が、買主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結した場合、法第37条の規定により交付すべき書面を交付しなくてよい。×
230-29-1[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。×
329-40-4宅地建物取引業者Hは、宅地建物取引業者ではない売主Iから中古住宅を購入する契約を締結したが、Iが売主であるためIに37条書面を交付しなかった。
×
428-41-2宅建業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結したときは、相手方に対して、遅滞なく、37条書面を交付するとともに、その内容について宅建士をして説明させなければならない。×
528-42-3宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。×
627-38-エ宅建業者が自ら買主で、売主が宅建業者であっても、売主に対して37条書面を交付しなければならない。
726-42-ア宅建業者Aが売主として宅建業者Bの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Bが37条書面を作成し、宅建士をして書面に記名押印させれば、Aは、宅建士による37条書面への記名押印を省略することができる。×
824-31-1自ら売主の場合→相手方+相手方の代理人宅建業者に交付:業法に違反しない。
37条書面(説明)(宅建業法[12]1(3)⑤)
 年-問-肢内容正誤
128-41-2
宅建業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結したときは、相手方に対して、遅滞なく、37条書面を交付するとともに、その内容について宅建士をして説明させなければならない。
×
226-40-イ宅地建物取引業者は、37条書面を交付するに当たり、宅地建物取引士をして、その書面に記名押印の上、その内容を説明させなければならない。×
319-40-135条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、宅建士の記名押印と内容説明が必要である。×
417-39-3宅建士が記名押印した契約書面を交付すれば、説明の必要はない。
510-43-1宅建業者は、宅建士をして、37条書面を交付・説明させなければならない。×
604-42-335条書面・37条書面のいずれの交付に際しても、交付前に、宅建士をして内容説明をさせなければならない。×

3 正しい

宅建業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約を締結することができません(宅建業法33条の2)。この規定は、いわゆる「8つの規制」に含まれるルールですから、業者間取引には適用されません(宅建業法78条2項)。
本肢の取引は、宅建業者Aが自ら売主となり、宅建業者Dが買主となる業者間取引です。したがって、C所有の宅地(=Aの所有に属しない宅地)を対象とする売買契約を締結しても、宅建業法には違反しません。

28-41-3

■類似過去問
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業者間取引と他人物売買(宅建業法[15]5)
 年-問-肢内容正誤
128-41-3
宅建業者Aは、宅建業者でないCが所有する宅地について、自らを売主、宅建業者Dを買主とする売買契約を締結することができる。
218-38-3業者間取引で自己の所有に属しない建物の売買契約を締結することは、宅建業法に違反する。×
317-35-1売買契約済だが未登記の土地を、宅建業者に売却した。
415-35-4停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
511-40-3停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
609-45-1売買契約済だが代金を完済していない土地を、宅建業者に売却することができる。
709-45-3停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却することができる。
806-44-1停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
905-39-2停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却してはならない。×
1004-37-4停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
1103-42-3取得契約も予約もしていない土地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。

4 誤り

専属専任媒介契約の場合、媒介契約締結の日から休業日数を除き5日以内に、物件に関する所定事項について、指定流通機構に登録する必要があります(宅建業法34条の2第5項、同法施行規則15条の10)。
本肢は、「休業日数を含め5日以内」とする点が誤りです。
※専任媒介契約の場合は休業日数を除き7日以内に登録する必要があります。

■類似過去問
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指定流通機構への登録(宅建業法[10]4(3))
 年-問-肢内容正誤
130-33-2
[宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。]Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結日から7日以内(休業日を含まない。)に、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。×
229-28-イ
宅建業者Aは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。×
329-43-ウ
宅建業者Aは、当該専任媒介契約の締結の日から7日(ただし、Aの休業日は含まない。)以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なくBに提示しなければならない。×
428-41-4
専属専任媒介契約を締結したときは、契約締結の日から休業日数を含め5日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。
×
527-30-イ専任媒介契約で、依頼者の要望により、指定流通機構に登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった場合、宅建業法に違反する。
627-30-ウ専任媒介契約で、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた場合、宅建業法に違反する。
726-32-ア専任媒介契約で、依頼者の申出があった場合、登録しなくても宅建業法に違反しない。×
823-31-1一般媒介契約でも、登録義務がある。×
923-31-2専任媒介契約で、「登録しない」という特約が可能。×
1020-35-ア[宅地建物取引業者Aが、Bから自己所有の宅地の売却の媒介を依頼された。]Aが、Bとの間に一般媒介契約を締結したときは、当該宅地に関する所定の事項を必ずしも指定流通機構へ登録しなくてもよいため、当該媒介契約の内容を記載した書面に、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。×
1119-39-3専属専任媒介契約では、5日以内(休業日を除く。)に登録しなければならない。
1215-43-2専任媒介契約でも、依頼者の承諾を受けていれば、指定流通機構に登録しなくてもよい。×
1315-43-3専任媒介契約では、7日(休業日を含む。)以内に指定流通機構に登録する必要がある。×
1413-38-2専任媒介契約では休業日数を除き7日以内、専属専任媒介契約では5日以内、に指定流通機構に登録しなければならない。
1511-37-2買主の探索が容易で、指定流通機構への登録期間経過後短期間で売買契約を成立させることができる場合、指定流通機構に登録する必要はない。×
1611-39-1専任媒介契約でない場合、指定流通機構に登録することはできない。×
1711-39-2専属専任媒介契約である場合、3日(休業日を除く。)以内に、指定流通機構に登録しなければならない。×
1811-39-4専属専任媒介契約である場合、所定期間内に指定流通機構に登録をしなかったとき、直ちに罰則の適用を受けることがある。×
1910-45-2専任媒介契約では、5日以内に登録しなければならない。×
2007-40-4専属専任媒介契約では、休業日を除き7日以内に登録しなければならない。×
2106-47-1専属専任媒介契約である場合、必ず指定流通機構に登録しなければならない。
2204-39-4専属専任媒介契約である場合、契約の相手方の探索については、指定流通機構に登録することにより、行わなければならない。
2303-44-4専属専任媒介契約である場合、指定流通機構に登録しなくてもよい旨の特約は、無効となる。

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