【宅建過去問】(平成28年問43)手付金等の保全措置(個数問題)


宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

  • ア Aが、Bから手付金600万円を受領する場合において、その手付金の保全措置を講じていないときは、Bは、この手付金の支払を拒否することができる。
  • イ Aが、保全措置を講じて、Bから手付金300万円を受領した場合、Bから媒介を依頼されていた宅地建物取引業者Cは、Bから媒介報酬を受領するに当たり、Aと同様、あらかじめ保全措置を講じなければ媒介報酬を受領することができない。
  • ウ Aは、Bから手付金150万円を保全措置を講じないで受領し、その後引渡し前に、中間金350万円を受領する場合は、すでに受領した手付金と中間金の合計額500万円について保全措置を講じなければならない。
  • エ Aは、保全措置を講じないで、Bから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しBに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてBへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

正解:2

設定の確認

28-43-0

建築工事完了前の物件に関する売買契約ですから、手付金等の金額が、代金の5%又は1,000万円を超える場合に、保全措置が必要になります(宅建業法41条1項)。具体的には、
3,000万円×5%=150万円
を超える場合に保全措置が必要となります。
手付金等」とは、「代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもって授受される金銭で代金に充当されるものであって、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるもの」をいいます(同法41条1項)。

ア 正しい

受領しようとしている手付金600万円は、保全措置が必要となる基準額(150万円)を超えています。したがって、保全措置を講じる必要があります(宅建業法41条1項)。
それにも関わらず、宅建業者が保全措置を講じないときは、買主は、手付金等の支払いを拒否することができます(同条4項)。

■念のため確認

手付金600万円は、代金(3,000万円)の20%ジャストです。手付金の額の制限(同法39条1項)には違反しません。

■類似過去問
内容を見る
保全措置が不要な場合(未完成物件)(宅建業法[19]3(1))
 年-問-肢内容正誤
130-38-2
[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。
×
228-28-ア
代金4,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金受領後に保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。
×
328-43-ア
代金3000万円/手付金600万円→保全措置が必要。
427-36-ウ代金2,400万円/手付金120万円以下→保全措置を講じずに受領できる。
527-40-イ代金3,000万円/手付金300万円。手付金等について保証保険契約を締結して、手付金を受領し、後日保険証券を交付した。×
627-40-ウ代金3,000万円/手付金150万円/中間金150万円→保全措置は不要。×
726-33-2代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
826-33-3代金5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
925-40-4代金4,000万円/手付金100万円・中間金200万円→手付金が代金の5%以内であるから保全措置は不要。×
1023-38-3代金3,000万円/代金に充当される申込証拠金5万円・手付金200万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1123-38-4代金3,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金についても保全措置が必要。
1221-39-3代金5,000万円/手付金500万円・中間金250万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1321-39-4代金5,000万円/手付金2,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。×
1420-41-1代金5,000万円/手付金200万円→保全措置を講じずに受領した。
1520-41-3代金1億円/手付金1,500万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1619-43-2代金1億円/手付金1,500万円・中間金1,500万円→手付金・中間金それぞれにつき保全措置が必要。
1716-44-1代金の1/10以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置不要。×
1813-41-1代金4,000万円/申込証拠金10万・手付金300万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1913-41-4代金4,000万円/手付金300万円・中間金100万→中間金につき保全措置が必要。
2009-39-1代金5,000万円/手付金200万円→手付金につき保全措置は不要。
2105-43-3代金6,000万円/手付金500万円・中間金1,000万円→手付金について中間金受領の際にまとめて保全措置。×
2203-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
2302-42-1代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円・残代金5,000万円/引渡し・登記の移転は残代金の支払いと同時→保全措置は不要。×
2401-42-1代金1億2,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円→中間金受領の際に保全措置を講じればよい。×
保全措置を講じない場合(宅建業法[19]5)
 年-問-肢内容正誤
128-43-ア
保全が必要な額の手付金を受領するにも関わらず、売主である宅建業者が保全措置を講じていない場合、買主は、この手付金の支払を拒否することができる。
222-41-ア売主が保全措置を講じないことを理由に、買主が中間金を支払わない場合、業者から債務不履行を理由に解除が可能。×
314-41-3売主が保全措置を講じない場合、買主は手付金等を支払わないことができる。

イ 誤り

手付金等の保全措置を講じる義務を負うのは、自ら売主となる宅建業者(本肢ではA)だけです。また、保全措置の対象は、「手付金等」に限られます(宅建業法41条1項)。
契約を媒介する業者が、媒介報酬について、保全措置を講ずる必要はありません。

■類似過去問
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保全措置を講ずるべき宅建業者(宅建業法[19]6)
 年-問-肢内容正誤
128-43-イ
売主である宅建業者が保全措置を講じて手付金を受領した場合、その宅建業者から媒介を依頼された宅建業者も、媒介報酬につき保全措置を講じなければならない。
×
225-40-2売主である業者または販売代理業者のいずれかが保全措置を講じなければならない。×
301-42-3媒介する宅建業者が保全措置を講じなければならない。×

ウ 正しい

■手付金受領時

受領した手付金は、基準となる150万円ジャストです。基準額を超えていないため、この時点では、保全措置を講じる必要がありません(宅建業法41条1項)。

■中間金受領時

引渡し前に受領する中間金は、「手付金等」に含まれます(同条1項)。中間金を受領する段階で、手付金等の額は、手付金(150万円)+中間金(350万円)=500万円となり、基準額を超えます。
この場合、宅建業者は、手付金等の全額、すなわち500万円について、保全措置を講じなければなりません。

タイミング 手付金等の額 保全措置
手付金受領時 150万 不要
中間金受領時 150万+350万=500万 必要
■類似過去問
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「手付金等」とは(宅建業法[19]2)
 年-問-肢内容正誤
130-38-1
[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
228-28-ア
建築工事完了前のマンションで4,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金受領後、手付金と中間金について保全措置を講じた。
×
328-43-ウ
建築工事完了前のマンションで3,000万円/手付金150万円・中間金350万円→中間金受領の際に500万円について保全措置を講じなければならない。
426-33-3建築工事完了前の建物で5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
525-40-4建築工事完了前のマンションで4,000万円/手付金100万円・中間金200万円→手付金が代金の5%以内であるから保全措置は不要。×
624-34-ア代金に充当される中間金→「手付金等」にあたる。
724-34-イ代金の一部となる申込証拠金→「手付金等」にあたる。
823-38-3代金に充当される申込証拠金→「手付金等」にあたる。
923-38-4中間金→「手付金等」にあたる。
1013-41-1代金に充当される申込証拠金→「手付金等」にあたる。
1113-41-4中間金→「手付金等」にあたる。
1203-49-2手付金に充当される申込証拠金は保全措置の対象にならない。×
保全措置の方法(手付金等の全体が対象)(宅建業法[19]4(1))
 年-問-肢内容正誤
130-38-1
[宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。]当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
228-43-ウ
建築工事完了前のマンションで3,000万円/手付金150万円・中間金350万円→中間金受領の際に500万円について保全措置を講じなければならない。
326-33-3建築工事完了前の建物で5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
423-38-1銀行の保証委託契約は返還債務全部を保証する必要がある。
522-41-ウ保全措置を講じる必要がある額を超えた部分についてのみ保全措置を講じれば、その額を超える手付金を受領できる。×
619-34-4物件の引渡しが不可能になった場合、買主は手付金全額の返還を銀行に請求できる。
717-42-2完成物件で、代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
814-41-2未完成物件で、保全の対象となるのは、代金の5/100を超えかつ1,000万を超える部分である。×
913-41-2銀行との間に保全措置を講じている場合、手付金の全額の返還を銀行に請求できる。
1012-40-2完成物件では、手付金のうち代金の1/10を超える部分について手付金等の保全措置を講じた場合は、手付金全額を受領できる。×
1104-41-1完成物件で、代金4,500万円/手付金400万円・中間金2000万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
1203-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
1302-47-4未完成物件では、代金の5%を超える部分について保全措置を講じなければ、手付金等を受領できない。×

エ 誤り

■手付金受領時

受領した手付金は、基準となる150万円ジャストです。基準額を超えていないため、この時点では、保全措置を講じる必要がありません(宅建業法41条1項)。

■建築工事の完了

手付金等の保全措置に関して、工事完了前の物件と扱うか、工事完了後の物件と扱うかは、契約の時点を基準に判断します。契約後に工事が完了したからといって、工事完了後の物件へと扱いが変更されるわけではありません。
したがって、保全措置が必要となる基準額は、代金の5%(150万円)のままです。

■中間金受領時

引渡し前に受領する中間金は、「手付金等」に含まれます(同項)。したがって、中間金を受領する段階で、手付金等の額は、手付金(150万円)+中間金(350万円)=500万円となり、基準額を超えます。
この場合、宅建業者は、手付金等の保全措置を講じる義務を負います。

■所有権移転登記の時期

買主への所有権移転登記がされたときには、それ以降、手付金等の保全措置を講じる必要がなくなります(同項但書)。しかし、本肢では、まだ移転登記がなされていません。したがって、保全措置を講じる必要があります。

■類似過去問
内容を見る
保全措置が不要な場合(買主が登記したケース)(宅建業法[19]3(2))
 年-問-肢内容正誤
128-43-エ
[宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者でないBと建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結]Aは、保全措置を講じないで、Bから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しBに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてBへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。
×
226-33-4買主への所有権移転登記が完了したときは、保全措置を講じなくてもよい。
319-34-3買主への所有権移転登記がされたときは、保全措置を講じなくてもよい。
419-43-2引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。
518-39-4買主への所有権移転登記をすれば、金額を問わず保全措置を講じる必要はない。
614-40-3手付が代金の1/10を超え、かつ1,000万円を超える場合、いかなる場合も保全措置を行わなければならない。×
709-39-4住宅の引渡し及び登記前でも、建築工事が完了している場合には、保全措置は不要。×
804-41-3手付金を受領する際に銀行と保証委託契約を締結したが、その後売主への所有権移転登記を行ったので、保証委託契約を解約した場合、宅建業法に違反しない。
903-49-4残代金を所有権移転登記完了後に支払う場合、残代金の受領については、手付金等保全措置を講じる必要はない。
1002-42-1宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、保全措置を講じることなく、手付金及び中間金を受領することができる。×

まとめ

正しいものは、アとウの二つです。正解は、肢2。


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