宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

• ア　Ａが、Ｂから手付金600万円を受領する場合において、その手付金の保全措置を講じていないときは、Ｂは、この手付金の支払を拒否することができる。
• イ　Ａが、保全措置を講じて、Ｂから手付金300万円を受領した場合、Ｂから媒介を依頼されていた宅地建物取引業者Ｃは、Ｂから媒介報酬を受領するに当たり、Ａと同様、あらかじめ保全措置を講じなければ媒介報酬を受領することができない。
• ウ　Ａは、Ｂから手付金150万円を保全措置を講じないで受領し、その後引渡し前に、中間金350万円を受領する場合は、すでに受領した手付金と中間金の合計額500万円について保全措置を講じなければならない。
• エ　Ａは、保全措置を講じないで、Ｂから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しＢに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてＢへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. 四つ

正解：2

設定の確認

建築工事完了前の物件に関する売買契約ですから、手付金等の金額が、代金の５％又は1,000万円を超える場合に、保全措置が必要になります（宅建業法41条１項）。具体的には、
3,000万円×５％＝150万円
を超える場合に保全措置が必要となります。
「手付金等」とは、「代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもって授受される金銭で代金に充当されるものであって、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるもの」をいいます（同法41条１項）。

ア 正しい

受領しようとしている手付金600万円は、保全措置が必要となる基準額（150万円）を超えています。したがって、保全措置を講じる必要があります（宅建業法41条1項）。
それにも関わらず、宅建業者が保全措置を講じないときは、買主は、手付金等の支払いを拒否することができます（同条４項）。

■念のため確認

手付金600万円は、代金（3,000万円）の20％ジャストです。手付金の額の制限（同法39条１項）には違反しません。

■類似過去問

イ 誤り

手付金等の保全措置を講じる義務を負うのは、自ら売主となる宅建業者（本肢ではＡ）だけです。また、保全措置の対象は、「手付金等」に限られます（宅建業法41条１項）。
契約を媒介する業者が、媒介報酬について、保全措置を講ずる必要はありません。

■類似過去問

ウ 正しい

■手付金受領時

受領した手付金は、基準となる150万円ジャストです。基準額を超えていないため、この時点では、保全措置を講じる必要がありません（宅建業法41条１項）。

■中間金受領時

引渡し前に受領する中間金は、「手付金等」に含まれます（同条１項）。中間金を受領する段階で、手付金等の額は、手付金（150万円）＋中間金（350万円）＝500万円となり、基準額を超えます。
この場合、宅建業者は、手付金等の全額、すなわち500万円について、保全措置を講じなければなりません。

■類似過去問

エ 誤り

■手付金受領時

受領した手付金は、基準となる150万円ジャストです。基準額を超えていないため、この時点では、保全措置を講じる必要がありません（宅建業法41条１項）。

■建築工事の完了

手付金等の保全措置に関して、工事完了前の物件と扱うか、工事完了後の物件と扱うかは、契約の時点を基準に判断します。契約後に工事が完了したからといって、工事完了後の物件へと扱いが変更されるわけではありません。
したがって、保全措置が必要となる基準額は、代金の５％（150万円）のままです。

■中間金受領時

引渡し前に受領する中間金は、「手付金等」に含まれます（同項）。したがって、中間金を受領する段階で、手付金等の額は、手付金（150万円）＋中間金（350万円）＝500万円となり、基準額を超えます。
この場合、宅建業者は、手付金等の保全措置を講じる義務を負います。

■所有権移転登記の時期

買主への所有権移転登記がされたときには、それ以降、手付金等の保全措置を講じる必要がなくなります（同項但書）。しかし、本肢では、まだ移転登記がなされていません。したがって、保全措置を講じる必要があります。

■類似過去問

まとめ

正しいものは、アとウの二つです。正解は、肢２。

>>年度目次に戻る

LINEアカウントで質問・相談

家坂講師に気軽に受験相談や質問ができるLINEアカウントを運営しています。
お気軽に「友だち追加」してください。

PCの場合は、「友だち検索」でID"@e-takken"を検索してください。