【宅建過去問】(平成28年問44)クーリング・オフ


宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと宅地の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフについてAがBに告げるときに交付すべき書面の内容に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. Aについては、その商号又は名称及び住所並びに免許証番号、Bについては、その氏名(法人の場合、その商号又は名称)及び住所が記載されていなければならない。
  2. Bは、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
  3. クーリング・オフによる契約の解除は、Bが当該契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生ずることが記載されていなければならない。
  4. Bがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、Aは、それに伴う損害賠償又は違約金の支払をBに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額をBに返還することが記載されていなければならない。

正解:2

1 正しい

クーリング・オフ告知書面には、以下の事項を記載する必要があります(宅建業法37条の2第1項1号、同法施行規則16条の6第1号、2号)。

  1. 買受けの申込みをした者・買主の氏名(法人の場合は商号又は名称)及び住所
  2. 売主である宅建業者の商号又は名称、住所、免許証番号
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クーリング・オフに関する特約(宅建業法[14]6)
 年-問-肢内容正誤
130-37-ア[宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。]AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
227-34-4「クーリング・オフ解除の際に、損害賠償請求できる」旨の特約は有効である。×
326-38-4特約でクーリング・オフ期間を14日間とした場合、契約締結10日後であっても、クーリング・オフが可能。
424-37-3クーリング・オフ排除の特約が可能。×
516-42-1特約で、10日間に延長したり、7日間に短縮したりできる。×
607-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。
×
704-45-1買主がクーリング・オフを排除する特約を承諾していても、クーリング・オフが可能。

2 誤り

クーリング・オフ告知書面においては、「告げられた日から起算して8日を経過する日までの間は、宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払った場合を除き、書面により買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行うことができること」を記載しなければなりません(宅建業法37条の2第1項1号、同法施行規則16条の6第3号)。
つまり、

  1. 引渡しを受けたこと
  2. 代金の全部を支払ったこと

の両方につき、記載する必要があります。
本肢は、「代金の全部を支払った場合を除き、」としかしておらず、「引渡しを受けたこと」について記載していない点が誤りです。

■類似過去問
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クーリング・オフの期間(書面による告知日から起算して8日経過したとき)(宅建業法[14]3(1))
 年-問-肢内容正誤
130-37-ア
[宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。]AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
228-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
327-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
427-39-1告知から7日目に解除書面を発送、9日目に売主に到着→解除できない。×
526-38-2告知なし→7日後には解除不可。×
625-34-2月曜日にクーリング・オフにつき書面で告知→翌週の火曜日まで解除可能。×
724-37-2契約から3日後に告知を受けた場合、契約から10日目でも解除可能。
820-39-2告知なし→10日後には解除不可。×
920-39-4宅地建物取引業者ではない買主Eはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Eは、当該宅地の代金の80%を支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
1017-41-4書面で説明→8日経過後は解除不可。
1116-42-2口頭で説明→引渡しを受けていなければ、何日経過しても解除可能。
1215-39-1クーリング・オフについて書面で告げられていなくても、その翌日に契約の解除をすることができる。
1315-39-2買受け申込みの際に書面で告知を受け、4日後に契約締結→契約日から8日以内は解除可能。×
1413-43-4専任の宅建士を置く現地案内所で買受けの申込みをした者は、申込みの日から起算して8日以内であれば、無条件で申込みの撤回をすることができる。×
1513-44-1口頭で告知した2日後に書面を交付した場合、クーリング・オフ期間は口頭での告知日から起算する。×
1612-41-1口頭のみで告知→告知から10日後で代金の一部を支払った後でも、クーリング・オフ可能。
1708-49-2クーリング・オフにより解除できる期間を経過したとき、買主は、売主に債務不履行があったとしても、契約を解除できない。×
1807-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
1905-41-4売主がクーリング・オフの適用について書面で説明したとき、買主は、説明の日から起算して8日以内に限り、クーリング・オフ可能。
2001-38-1クーリング・オフにつき書面で告げられた日から起算して8日経過したときは、申込みを撤回できない。
クーリング・オフの期間(物件の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払ったとき)(宅建業法[14]3(2))
 年-問-肢内容正誤
128-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
227-34-3宅建業者Aは、宅建業者ではない買主Bから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の2割を受領するとともに、残代金は5日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことができない。
326-38-1代金全部の支払を受け物件を引き渡したとき以降であっても、告知の7日後であれば、宅建業者は、クーリング・オフによる契約解除を拒むことができない。×
425-34-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
524-37-1引渡しかつ全額支払の後でも、告知を受けていなければ、クーリング・オフできる。×
622-38-2引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
721-37-3全額支払はしたが引渡しがない場合、クーリング・オフできる。
820-39-4代金の80%を支払っても、クーリング・オフできる。
919-41-4引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1017-41-3引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1115-39-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
1213-44-4引渡日を決定し、かつ、代金の一部を支払うと、クーリング・オフできない。×
1312-41-4宅地の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払った場合、クーリング・オフにつき告知を受けていないときでも、クーリング・オフはできなくなる。
1408-49-1クーリング・オフの告知がなかった場合でも、引渡しかつ全額支払の後は、契約を解除できない。
1507-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
1604-45-3引渡しと移転登記を完了すれば、代金の一部が未済でも、クーリング・オフできない。×
クーリング・オフの方法(書面による意思表示が必要)(宅建業法[14]4(1))
 年-問-肢内容正誤
128-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して8日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
220-39-3書面を発しなくても契約の解除が可能。×
316-42-3国交大臣が定める書式の書面で意思表示しなければならない。×
クーリング・オフに関する特約(宅建業法[14]6)
 年-問-肢内容正誤
130-37-ア[宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。]AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
227-34-4「クーリング・オフ解除の際に、損害賠償請求できる」旨の特約は有効である。×
326-38-4特約でクーリング・オフ期間を14日間とした場合、契約締結10日後であっても、クーリング・オフが可能。
424-37-3クーリング・オフ排除の特約が可能。×
516-42-1特約で、10日間に延長したり、7日間に短縮したりできる。×
607-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。
×
704-45-1買主がクーリング・オフを排除する特約を承諾していても、クーリング・オフが可能。

3 正しい

クーリング・オフ告知書面においては、「買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除は、買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時に、その効力を生ずること。」を記載する必要があります(宅建業法37条の2第1項1号、同法施行規則16条の6第5号)。

■類似過去問
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クーリング・オフ(効力発生時期)(宅建業法[14]4(2))
 年-問-肢内容正誤
130-37-ア
[宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。]AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
229-31-イ
宅地建物取引業者でないBが宅地建物取引業者Aに対し、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をAが受け取った時に生じることとなる。×
328-44-3
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフによる契約の解除は、買主が契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生ずることが記載されていなければならない。
427-39-1告知から7日目に解除書面を発送し、9日目に売主に到着した場合、解除できない。×
522-38-3告知の6日後に書面を発信し、9日後に到達した場合、解除の効力は発生しない。×
621-34-1到達時点で解除の効力発生。×
713-44-2発信時点で解除の効力発生。
804-45-2転居先不明で戻ってきても、解除の効力発生。
901-38-2発信時点で解除の効力発生。
クーリング・オフに関する特約(宅建業法[14]6)
 年-問-肢内容正誤
130-37-ア[宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。]AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
227-34-4「クーリング・オフ解除の際に、損害賠償請求できる」旨の特約は有効である。×
326-38-4特約でクーリング・オフ期間を14日間とした場合、契約締結10日後であっても、クーリング・オフが可能。
424-37-3クーリング・オフ排除の特約が可能。×
516-42-1特約で、10日間に延長したり、7日間に短縮したりできる。×
607-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。
×
704-45-1買主がクーリング・オフを排除する特約を承諾していても、クーリング・オフが可能。

4 正しい

クーリング・オフ告知書面においては、「買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除があったときは、宅地建物取引業者は、その買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができないこと」や「買受けの申込み又は売買契約の締結に際し手付金その他の金銭が支払われているときは、宅地建物取引業者は、遅滞なく、その全額を返還すること」を記載する必要があります(宅建業法37条の2第1項1号、同法施行規則16条の6第4号、6号)。

■類似過去問
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クーリング・オフの効果(損害賠償・違約金の支払いを請求できない)(宅建業法[14]5(2))
 年-問-肢内容正誤
128-44-4
[宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者でないBと宅地の売買契約を締結]クーリング・オフの告知書面には、Bがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、Aは、それに伴う損害賠償又は違約金の支払をBに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額をBに返還することが記載されていなければならない。
227-34-4「クーリング・オフ解除の際に、損害賠償請求できる」旨の特約は有効である。×
323-35-ア違約金の請求が可能。×
420-40-3履行に着手していれば損害賠償請求が可能。×
515-39-3契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。×
613-44-3申込みの撤回に伴う損害があった場合は、別途これを請求できる。×
701-38-4買受けの申込みの撤回が行われた場合、宅建業者は、申込みを行った者に対し、速やかに、申込みに際し受領した金銭を返還しなければならない。
クーリング・オフの効果(受領した手付金その他の金銭を返還)(宅建業法[14]5(1))
 年-問-肢内容正誤
128-44-4
[宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者でないBと宅地の売買契約を締結]クーリング・オフの告知書面には、Bがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、Aは、それに伴う損害賠償又は違約金の支払をBに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額をBに返還することが記載されていなければならない。
225-34-1
クーリング・オフによる解除に対し、売主である宅建業者は、既に支払われている手付金及び中間金の全額の返還を拒むことができる。
×
323-35-イ
クーリング・オフによる契約の解除が行われた場合、売主である宅建業者は、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭の倍額を償還しなければならない。
×
415-39-3
クーリング・オフによる解除に対し、売主である宅建業者は、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。
×
514-45-4
手付金から契約に要した費用を控除して返還することができる。
×
613-44-3
買受けの申込みに際して申込証拠金が支払われている場合で、買主が申込みの撤回を行ったとき、売主である宅建業者は、遅滞なくその全額を買主に返還しなければならないが、申込みの撤回に伴う損害があった場合は、別途これを請求できる。
×
クーリング・オフに関する特約(宅建業法[14]6)
 年-問-肢内容正誤
130-37-ア[宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した。]AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
227-34-4「クーリング・オフ解除の際に、損害賠償請求できる」旨の特約は有効である。×
326-38-4特約でクーリング・オフ期間を14日間とした場合、契約締結10日後であっても、クーリング・オフが可能。
424-37-3クーリング・オフ排除の特約が可能。×
516-42-1特約で、10日間に延長したり、7日間に短縮したりできる。×
607-45-3「クーリング・オフ告知から8日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。
×
704-45-1買主がクーリング・オフを排除する特約を承諾していても、クーリング・オフが可能。

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【宅建過去問】(平成28年問44)クーリング・オフ” に対して1件のコメントがあります。

  1. FOD より:

    肢3の類似過去問 29-31-イが〇になっています。

    1. 家坂 圭一 より:

      29-31-イの正誤を
      ◯→×
      に改めました。

      御指摘ありがとうございます。

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