【宅建過去問】(平成29年問26)報酬


宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は貸主Bから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者C(消費税課税事業者)は借主Dから建物の貸借の媒介の依頼を受け、BとDの間での賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか、なお、1か月分の借賃は9万円(消費税等相当額を含まない。)である。

  1. 建物を店舗として貸借する場合、当該賃貸借契約において200万円の権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいい、消費税等相当額を含まない。)の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は216,000円である。
  2. AがBから48,600円の報酬を受領し、CがDから48,600円の報酬を受領した場合、AはBの依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。
  3. Cは、Dから報酬をその限度額まで受領できるほかに、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。
  4. 建物を居住用として貸借する場合、当該賃貸借契約において100万円の保証金(Dの退去時にDに全額返還されるものとする。)の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は108,000円である。

正解:1

設定の確認

必要になる知識

本問は、賃貸借契約の媒介に関するものです。以下の表の該当箇所を使って計算・解答することになります。

1 正しい

建物を店舗として貸借するので、権利金の授受がある場合の特例を利用することができます(宅建業法46条、報酬に関する告示第六)。
本肢の権利金は、「権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの」ですから、報酬計算に関する「権利金」に該当します。この場合、権利金の額を売買に係る代金の額とみなして、報酬を計算することができます。権利金200万円の場合、媒介の報酬は、依頼者の一方につき、
200万×5%=10万円
A・Cは消費税課税事業者ですから、消費税分を上乗せして、
10万×1.08=108,000円
ということになります。A・Cの受領できる報酬限度額を合計すると、
108,000×2=216,000円
です。

※借賃をベースにした報酬を計算すると、報酬限度額は、A・C合わせて借賃の1か月分+消費税にとどまります。すなわち、9万×1.08=97,200円が限度額です。これよりも、権利金をベースに計算した報酬限度額のほうが多いので、こちらの額(216,000円)まで受領することができます。

2 誤り

建物をどのような目的で貸借したのか不明ですが、どの場合であっても、AがBから、CがDから、それぞれ借賃の0.5か月分+消費税(45,000×1.08=48,600円)を受領することは可能です(告示第四)。


依頼者の依頼によって広告を行う場合、その広告料金については、報酬限度額に加えて受領することができます(告示第七)。本肢は、Bの依頼による広告料金について、「別途受領することができない」とする点が誤りです。


☆「限度額を超えて受領できるもの」というテーマは、本問肢3と問43肢エでも出題されています。

★必要知識(講義編)

依頼者の依頼による費用(宅建業法[21]5(1))

■類似過去問
内容を見る
依頼者の依頼による費用(宅建業法[21]5(1))
 年-問-肢内容正誤
130-30-3
建物が店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。×
230-33-3
[宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。]Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。×
329-26-2
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、依頼者の依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。×
429-26-3
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。×
529-43-エ
専任媒介契約に係る通常の広告費用は宅地建物取引業者Aの負担であるが、指定流通機構への情報登録及び依頼者BがAに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をBに請求することができる。×
628-33-ア
宅建業者が媒介する物件の売買について、売主があらかじめ受取額を定め、実際の売却額との差額を当該宅建業者が受け取る場合は、媒介に係る報酬の限度額の適用を受けない。
×
728-33-イ
依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。
×
826-37-1居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、広告料金に相当する額を請求できる。×
925-37-ウ依頼者の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用を受領できる。
1024-35-エ依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
1123-36-3依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
1222-42-2依頼者が好意で支払う謝金は、報酬限度額とは別に受領できる。×
1319-42-2依頼者の依頼によらない通常の広告料金相当額を受領できる。×
1418-43-イ依頼者の特別の依頼による広告に要した実費を受領できる。
1517-34-4依頼者の依頼による広告料金を請求できない。×
1613-45-エ国交大臣の定める額をこえて報酬を受けることは宅建業法に違反しない。×
1712-35-2依頼者から特別の依頼を受けて広告をし、契約成立した場合、報酬限度額の報酬のほかに、広告に要した実費を超える料金を受領できる。×
1812-38-3依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。×
1911-36-3宅建業者が報酬限度額の報酬を受けた場合でも、宅建士は、別途報酬を受けることができる。×
2009-43-1依頼者の依頼により特別の広告を行った場合、売買が不成立に終わったときでも、広告料金を受領できる。
2107-42-2業者間取引であれば、報酬限度額を超える報酬を受領できる。×

3 誤り

報酬限度額を超えて受領することができるのは、肢2のリストのものに限られます(告示第七)。報酬と別に、重要事項説明の対価を受領することはできません。
依頼者の依頼による費用(宅建業法[21]5(1))

■類似過去問
内容を見る
依頼者の依頼による費用(宅建業法[21]5(1))
 年-問-肢内容正誤
130-30-3
建物が店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。×
230-33-3
[宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。]Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。×
329-26-2
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、依頼者の依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。×
429-26-3
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。×
529-43-エ
専任媒介契約に係る通常の広告費用は宅地建物取引業者Aの負担であるが、指定流通機構への情報登録及び依頼者BがAに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をBに請求することができる。×
628-33-ア
宅建業者が媒介する物件の売買について、売主があらかじめ受取額を定め、実際の売却額との差額を当該宅建業者が受け取る場合は、媒介に係る報酬の限度額の適用を受けない。
×
728-33-イ
依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。
×
826-37-1居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、広告料金に相当する額を請求できる。×
925-37-ウ依頼者の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用を受領できる。
1024-35-エ依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
1123-36-3依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
1222-42-2依頼者が好意で支払う謝金は、報酬限度額とは別に受領できる。×
1319-42-2依頼者の依頼によらない通常の広告料金相当額を受領できる。×
1418-43-イ依頼者の特別の依頼による広告に要した実費を受領できる。
1517-34-4依頼者の依頼による広告料金を請求できない。×
1613-45-エ国交大臣の定める額をこえて報酬を受けることは宅建業法に違反しない。×
1712-35-2依頼者から特別の依頼を受けて広告をし、契約成立した場合、報酬限度額の報酬のほかに、広告に要した実費を超える料金を受領できる。×
1812-38-3依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。×
1911-36-3宅建業者が報酬限度額の報酬を受けた場合でも、宅建士は、別途報酬を受けることができる。×
2009-43-1依頼者の依頼により特別の広告を行った場合、売買が不成立に終わったときでも、広告料金を受領できる。
2107-42-2業者間取引であれば、報酬限度額を超える報酬を受領できる。×

4 誤り

居住用建物の貸借ですから、権利金をベースにして報酬を計算する方法は使えません(告示第六、肢1)。したがって、借賃をベースに計算することになります。
その額は、依頼者の事前の承諾があるかどうか、によって異なります。
依頼者の承諾がない場合、AがBから、CがDから、それぞれ借賃の0.5か月分+消費税(45,000×1.08=48,600円)を受領するのが限度額です。

依頼者の承諾がある場合、承諾をした依頼者から1か月分+消費税(9万×1.08=97,200円)を受領することができます。

いずれにせよ、A・Cが受領できる報酬限度額の合計は、97,200円です。108,000円ではありません。

※本肢の保証金は「Dの退去時にDに全額返還される」というのですから、そもそも報酬計算に関する「権利金」に該当しないものです。たとえ居住用建物以外であっても、この保証金をベースに報酬を計算することはできません。


>>平成29年の問題一覧へ

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【宅建過去問】(平成29年問26)報酬” に対して1件のコメントがあります。

  1. ドクターX より:

    肢2の報酬限度額を超えて受領することができる表ですが
    他社のテキストでは
    3番目があって
    「低廉な空き家等(=税抜価格が400万円以下の宅地・建物)の
    売買の媒介または代理を行った宅建業者が
    売主から報酬を受領する場合の「現地調査費用等」

    ただし、受領できる「現地調査費用等」は、
    売買の媒介の場合に受領できる報酬額と合計した金額が
    「18万円以下」でなければならない

    とありますけど
    これは最新の改正らしいですが
    これは解説に記載がありませんが
    問題ありませんか???

    1. ドクターX より:

      これも出題の可能性が低いので
      省略ということですね
      そうなら了解しました

    2. 家坂 圭一 より:

      「空家等売買の媒介報酬」という論点については、29-18-1と事情が違います。

      このルールは今年1月1日付の法改正ですので、過去に出題がないのは当然です。
      しかし、今年を含めて、今後の出題は十分に予想されます。
      改正への対応ができておらず、申し訳ありません。
      言い訳になりますが、「報酬限度額を超えて受領できる金銭」というテーマで見ると、過去に19回の出題があり、全部を訂正するのは、なかなかの手間なのです。
      (過去の問題に関して、「空家等売買の媒介報酬」のルールが追加されることにより、正解が変わるものがないことは確認しています。)

      【講義編】では、この点に対応済みですし、この知識に関し、単独の記事も書いています。
      そちらのほうで御確認願えませんでしょうか。
      【講義編】宅建業法[21]報酬の5(2)空家等の売買に関する費用
      宅建業法の改正(空家等売買の媒介報酬)

      よろしくお願いいたします。

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