【宅建過去問】(平成29年問28)業務の規制(個数問題)

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宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはいくつあるか。

  • ア Aは、法第49条に規定されている業務に関する帳簿について、業務上知り得た秘密が含まれているため、当該帳簿の閉鎖後、遅滞なく、専門業者に委託して廃棄した。
  • イ Aは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。
  • ウ Aの従業者Cは、投資用マンションの販売において、勧誘に先立ちAの名称を告げず、自己の氏名及び契約締結の勧誘が目的であることを告げたうえで勧誘を行ったが、相手方から関心がない旨の意思表示があったので、勧誘の継続を断念した。
  • エ Aは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、売買契約の締結に際して買主から手付を受領した。その後、当該契約の当事者の双方が契約の履行に着手する前に、Aは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解:4

ア 違反する

業務に関する帳簿については、以下のような規制がされています(宅建業法49条、規則18条)。

業務帳簿の備付け義務

業務帳簿の保存期間は、閉鎖後5年間(自ら売主となる新築住宅に関しては10年間)です(規則18条3項)。それにもかかわらず、「帳簿の閉鎖後、遅滞なく、…廃棄」することは、宅建業法に違反します。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
業務帳簿の備付け(保存期間)(宅建業法[08]4(2)③)
年-問-肢内容正誤
1R02s-41-3宅地建物取引業者は、帳簿を各事業年度の末日をもって閉鎖するものとし、閉鎖後5年間当該帳簿を保存しなければならないが、自ら売主となり、又は売買の媒介をする新築住宅に係るものにあっては10年間保存しなければならない。×
2R01-40-2宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、各取引の終了後5年間、当該宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間、保存しなければならない。×
3H29-28-ア宅地建物取引業者は、法第49条に規定されている業務に関する帳簿について、業務上知り得た秘密が含まれているため、当該帳簿の閉鎖後、遅滞なく、専門業者に委託して廃棄した。×
4H24-40-エ宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備えなければならず、帳簿の閉鎖後5年間(当該宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間)当該帳簿を保存しなければならない。
5H12-42-2宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、各事業年度の末日をもって閉鎖し、閉鎖後5年間(当該宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間)当該帳簿を保存しなければならない。
6H08-36-3宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、その閉鎖後2年を経過したので焼却した。×
7H02-38-2宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、取引の終了後5年間(当該宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間)保存しなければならない。×

イ 違反する

「専任代理契約」というのは聞き慣れない言葉ですが、代理契約については、媒介契約に関する規定が全面的に準用されています(宅建業法34条の3)。つまり、「専任代理契約」については、「専任媒介契約」と同じに考えればいいわけです。
そして、専任媒介契約では、物件を指定流通機構に登録することが義務になっています(同法34条の2第5項)。これに反する特約は、無効です(同法10項)。たとえ依頼者Bの要望があったとしても、登録せずにいることは宅建業法に違反します。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
代理契約の規制(宅建業法[10]6)
年-問-肢内容正誤
1H29-28-イ
宅地建物取引業者Aは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。
×
2H28-41-1
宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者Bから宅地の売却についての依頼を受けた場合、媒介契約を締結したときは媒介契約の内容を記載した書面を交付しなければならないが、代理契約を締結したときは代理契約の内容を記載した書面を交付する必要はない。
×
指定流通機構への登録(登録義務)(宅建業法[10]4(3))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
媒介契約が「専任媒介契約」であるケース
1R05-40-3Aは、当該中古住宅について法で規定されている事項を、契約締結の日から休業日数を含め7日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。×
2R03s-33-イAがBとの間で専属専任媒介契約ではない専任媒介契約を締結した場合、Bの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Aは、当該専任媒介契約締結日から7日以内(休業日数を含まない。)に、指定流通機構に当該宅地の所在等を登録しなければならない。×
3R02s-28-アAがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、Bの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Aは、当該契約締結日から7日以内(Aの休業日を含まない。)に、当該宅地の所在等を指定流通機構に登録しなければならない。
×
4H29-28-イAは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。
×
5H27-30-イAは、Bの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。
×
6H27-30-ウBと専任媒介契約を締結したAは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。×
7H26-32-アAがBとの間で専任媒介契約を締結し、Bから「売却を秘密にしておきたいので指定流通機構への登録をしないでほしい」旨の申出があった場合、Aは、そのことを理由に登録をしなかったとしても法に違反しない。
×
8H23-31-2A社は、Bとの間で専任媒介契約を締結したときは、Bからの申出があれば、所定の事項を指定流通機構に登録しない旨の特約を定めることができる。
×
9H15-43-2Aが、Bと専任媒介契約を締結した。Bから指定流通機構には登録しなくてもよい旨の承諾を得ていれば、Aは当該宅地に関する所定の事項について、指定流通機構に登録しなくてもよい。
×
媒介契約が「専属専任媒介契約」であるケース
1H11-37-2宅地の買主の探索が容易で、指定流通機構への登録期間経過後短期間で売買契約を成立させることができると認められる場合には、Aは、契約の相手方を探索するため、当該宅地について指定流通機構に登録する必要はない。
×
2H11-39-4AB間の媒介契約が専属専任媒介契約である場合で、Aが所定の期間内に指定流通機構に登録をしなかったとき、Aは、そのことを理由として直ちに罰則の適用を受けることがある。
×
3H06-47-1Aは、当該物件の情報を、必ず、国土交通大臣の指定する流通機構(指定流通機構)に登録しなければならない。
4H04-39-4この媒介契約が専属専任媒介契約であるときは、Aは、契約の相手方の探索については、国土交通大臣の指定する流通機構に当該宅地を登録することにより、行わなければならない。
5H03-44-4当該媒介契約が専属専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、国土交通大臣が指定する流通機構に当該宅地を登録しなくてもよい旨の特約をしたときは、その特約は、無効となる。
媒介契約が「一般媒介契約」であるケース
1R03-38-ウAは本件契約を締結した後、所定の事項を遅滞なく指定流通機構に登録したが、その登録を証する書面を、登録してから14日後にBに交付した。
2R02-38-3一般媒介契約を締結した場合、Aは、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。×
3H23-31-1A社は、Bとの間で締結した媒介契約が専任媒介契約であるか否かにかかわらず、所定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。
×
4H20-35-アAが、Bとの間に一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結したときは、当該宅地に関する所定の事項を必ずしも指定流通機構へ登録しなくてもよいため、当該媒介契約の内容を記載した書面に、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。
×
5H11-39-1AB間の媒介契約が専任媒介契約でない場合、Aは、契約の相手方を探索するため、当該宅地について指定流通機構に登録することはできない。
×

ウ 違反する

勧誘をする場合、それに先立って、①宅建業者の商号・名称、②勧誘者の氏名、③勧誘目的である旨、を告げなければなりません(宅建業法47条の2第3項、規則16条の11第1号ハ)。
本肢のCは、①宅建業者の商号・名称を告げていないので、宅建業法に違反します。

※契約締結しない旨の意思表示にもかかわらず勧誘を継続してはいけない、というルールも存在します(同号ハ)。本問では、「相手方から関心がない旨の意思表示があったので、勧誘の継続を断念した」というのですから、このルールには違反していません。

☆「勧誘の際の禁止行為」というテーマは、問34肢2でも出題されています。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
勧誘の際の禁止行為(宅建業法[09]7(4)③)
年-問-肢内容正誤
(イ)環境・交通に関する断定的判断の提供
1H28-34-2
宅地建物取引業者が、分譲マンションの購入を勧誘するに際し、うわさをもとに「3年後には間違いなく徒歩5分の距離に新しく私鉄の駅ができる」と告げた場合、そのような計画はなかったとしても、故意にだましたわけではないので法には違反しない。
×
2H27-41-ア宅地建物取引業者の従業者が行った「隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。ご安心ください。」という発言は、宅地建物取引業法に違反しない。
×
3H26-43-4「近所に幹線道路の建設計画がある」と説明したが、実際には建設計画は存在せず、従業者の思い込みであった場合、宅建業法に違反しない。×
4H24-32-4宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅地の売買について交渉を行う。Bは、契約するかどうかの重要な判断要素の1つとして、当該宅地周辺の将来における交通整備の見通し等についてA社に確認した。A社は、将来の交通整備について新聞記事を示しながら、「確定はしていないが、当該宅地から徒歩2分のところにバスが運行するという報道がある」旨を説明した。
5H24-41-イ宅地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘に当たって、A社の従業員は、「将来、南側に5階建て以上の建物が建つ予定は全くない。」と告げ、将来の環境について誤解させるべき断定的判断を提供したが、当該従業員には故意に誤解させるつもりはなかった。
×
6H20-38-3宅地建物取引業者の従業者は、宅地の販売の勧誘に際し、買主に対して「この付近に鉄道の新駅ができる」と説明したが、実際には新駅設置計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明し、契約の締結には至らなかった。
×
7H16-44-2宅地建物取引業者は、その相手方等に対して契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境等について誤解させるべき断定的判断を提供することは禁止されているが、過失によって当該断定的判断を提供してしまった場合でも免責されない。
8H08-45-4宅地建物取引業者Aの分譲する宅地が、10年後開通予定の地下鉄の複数の駅候補地の1つから徒歩5分の場所にある場合、Aは、「地下鉄の新駅まで徒歩5分」と記載したパンフレットにより契約締結の勧誘をすることができる。
×
(ロ)必要な時間の許与を拒否
1R03-43-イ宅地の売買に際して、相手方が「契約の締結をするかどうか明日まで考えさせてほしい」と申し出たのに対し、事実を歪めて「明日では契約締結できなくなるので、今日しか待てない」と告げた。
×
2R02s-40-3宅地建物取引業者は、契約の締結の勧誘をするに際し、理由の如何を問わず、相手方に対して当該契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒んではならない。
×
(ハ)勧誘者情報の不告知
1R05-36-エ宅地建物取引業者はアンケート調査を装ってその目的がマンションの売買の勧誘であることを告げずに個人宅を訪問し、マンションの売買の勧誘をした。×
2R03-43-ウマンション販売の勧誘を電話で行った際に、勧誘に先立って電話口で宅地建物取引業者の商号又は名称を名乗らずに勧誘を行った。
×
3H29-28-ウ宅地建物取引業者の従業者は、投資用マンションの販売において、勧誘に先立ちAの名称を告げず、自己の氏名及び契約締結の勧誘が目的であることを告げたうえで勧誘を行ったが、相手方から関心がない旨の意思表示があったので、勧誘の継続を断念した。
×
4H29-34-2宅地建物取引業者が、アンケート調査をすることを装って電話をし、その目的がマンションの売買の勧誘であることを告げずに勧誘をする行為は、法に違反する。
×
5H26-43-2宅地建物取引業者の従業者は、投資用マンションの販売において、相手方に事前の連絡をしないまま自宅を訪問し、その際、勧誘に先立って、業者名、自己の氏名、契約締結の勧誘が目的である旨を告げた上で勧誘を行った。
6H24-41-ア宅地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘に当たって、A社の従業員は、投資用マンションの販売の勧誘に先立ってA社の商号及び自らの氏名を告げてから勧誘を行ったが、勧誘の目的が投資用マンションの売買契約の締結である旨を告げなかった。×
(ニ)勧誘の継続
1R05-28-ア宅地建物取引業者Aの従業員Bが、Cが所有する戸建住宅の買取りを目的とした訪問勧誘をCに対して行ったところ、Cから「契約の意思がないので今後勧誘に来ないでほしい」と言われたことから、後日、Aは、別の従業員Dに同じ目的で訪問勧誘を行わせて、当該勧誘を継続した。×
2R02s-40-1宅地建物取引業者が、マンション販売の勧誘をするに際し、相手方から購入を希望しない旨の返事があった後に、当該勧誘を継続することは宅地建物取引業法に違反しない。×
3H30-40-エ宅地建物取引業者は、投資用マンションの販売に際し、電話で勧誘を行ったところ、勧誘の相手方から「購入の意思がないので二度と電話をかけないように」と言われたことから、電話での勧誘を諦め、当該相手方の自宅を訪問して勧誘した。
×
4H29-28-ウ宅地建物取引業者の従業者は、投資用マンションの販売において、勧誘に先立ちAの名称を告げず、自己の氏名及び契約締結の勧誘が目的であることを告げたうえで勧誘を行ったが、相手方から関心がない旨の意思表示があったので、勧誘の継続を断念した。
×
5H26-41-2宅地建物取引業者が、その従業者をして宅地の売買の勧誘を行わせたが、相手方が明確に買う意思がない旨を表明した場合、別の従業者をして、再度同じ相手方に勧誘を行わせることは宅地建物取引業法に違反しない。
×
6
H26-43-3宅地建物取引業者の従業者は、マンション建設に必要な甲土地の買受けに当たり、甲土地の所有者に対し、電話により売買の勧誘を行った。その際、売却の意思は一切ない旨を告げられたが、その翌日、再度の勧誘を行った。×
(ホ)迷惑時間帯の電話・訪問
1R05-28-ウ宅地建物取引業者Aの従業員Bは、Cが所有する戸建住宅の買取りを目的とした電話勧誘をCに対して行おうと考え、23時頃にCの自宅に電話をかけ、勧誘を行い、Cの私生活の平穏を害し、Cを困惑させた。×
2
H24-41-エ宅地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘に当たって、A社の従業員は、勧誘の相手方から、「午後3時に訪問されるのは迷惑である。」と事前に聞いていたが、深夜でなければ迷惑にはならないだろうと判断し、午後3時に当該相手方を訪問して勧誘を行った。
×
(ヘ)困惑させる行為
1R05-28-ウ宅地建物取引業者Aの従業員Bは、Cが所有する戸建住宅の買取りを目的とした電話勧誘をCに対して行おうと考え、23時頃にCの自宅に電話をかけ、勧誘を行い、Cの私生活の平穏を害し、Cを困惑させた。×
2H23-41-イ宅地建物取引業者は、建物の販売に際して、短時間であったが、私生活の平穏を害するような方法により電話勧誘を行い、相手方を困惑させた。
×

エ 違反する

Aは、自ら売主として売買契約を締結しているので、本肢の取引には、手付に関する宅建業法のルールが適用されます(同法39条)。売主Aが受領した手付は解約手付であり、Aから手付解除をする場合には手付の倍額を現実に提供しなければなりません(同条2項)。「手付を買主に返還」するだけで契約を解除する本肢の行為は、宅建業法に違反します。

※手付解除ができるのは、「契約の相手方が履行に着手するまで」の期間です。本肢では、当事者の双方が契約の履行に着手していないというのですから、Aは、手付の倍額を現実に提供しさえすれば、契約を解除することが可能です。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
手付解除の方法(宅建業法[18]3(2))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
年-問-肢内容正誤
1R04-43-1Aが、宅地又は建物の売買契約に際して手付を受領した場合、その手付がいかなる性質のものであっても、Aが契約の履行に着手するまでの間、買主はその手付を放棄して契約の解除をすることができる。
2R02-32-1AB間の建物の売買契約において、Bが当該契約の履行に着手した後においては、Aは、契約の締結に際してBから受領した手付金の倍額をBに現実に提供したとしても、契約を解除することはできない。
3R01-37-2
Aが手付金を受領している場合、Bが契約の履行に着手する前であっても、Aは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を現実に提供して契約を解除することができない。×
4H29-28-エ
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、売買契約の締結に際して買主から手付を受領した。その後、当該契約の当事者の双方が契約の履行に着手する前に、Aは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。×
5H28-28-ウ
Aは、建築工事完了前のマンション(代金4,000万円)の売買契約を締結する際に、Bから手付金500万円を受領したが、Bに当該手付金500万円を現実に提供して、契約を一方的に解除した。×
6H27-40-アAは、Bとの間の建築工事完了後の建物に係る売買契約(代金3,000万円)において、「Aが契約の履行に着手するまでは、Bは、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Bから手付金10万円を受領した。この場合、この特約は有効である。×
7H25-38-ウA社は、Bとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効である。×
8H22-39-3Aが、当該売買契約の解除を行う場合は、Bに対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除することができる。×
9H20-40-1Bが契約の履行に着手するまでにAが売買契約の解除をするには、手付の3倍に当たる額をBに現実に提供しなければならないとの特約を定めることができる。
10H19-34-1Aが建築工事完了前のマンション(代金1億円)の売買契約締結時に、手付金として500万円をBから受領している場合において、Bが契約の履行に着手していないときは、Aは、Bに500万円を現実に提供すれば、当該売買契約を解除することができる。×
11H18-39-3当該契約に「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Aは受領した手付を現実に提供して、契約を解除することができる」旨の特約を定めた場合、その特約は無効である。
12H18-41-1Aは、自ら売主として売買契約を締結したが、履行の着手前に買主から手付放棄による契約解除の申出を受けた際、違約金の支払を要求した。×
13H15-41-1【中古住宅及びその敷地である土地(代金3,500万円、手付金500万円)】
相手方が契約の履行に着手するまでは、Bは手付金のうち250万円を放棄して、また、Aは1,000万円を現実に提供償還して、契約を解除することができる旨の定めをすることができる。
14H13-41-3AB間の契約においては、「Aがマンションの引渡しができない場合には、当該手付金の全額を返還するので、Bの履行着手前にAが契約を解除してもBは損害賠償その他の金銭を請求しない」旨の特約をすることができる。×
15H11-33-1【宅地(代金4,000万円、手付金400万円)】
契約に「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Bは手付金400万円を放棄して、Aは1,000万円を現実に提供して、契約を解除することができる」旨定めた場合、その定めは無効である。
×
16H07-43-3「Bは、Aが契約の履行に着手するまでは、手付金の半額を放棄すれば契約を解除できる」旨の特約をしても、Bは全額を放棄しなければ解除できない。×
17H07-45-2その契約において、「Aが契約の履行に着手するまでは、Bは支払い済みの手付金及び中間金を放棄して、Aはその倍額を現実に提供して、契約を解除することができる」旨を特約した。×
18H06-43-3AB間の合意で、当事者の一方が契約の履行に着手するまでの間の契約の解除について、Bは手付の半額を放棄し、Aは手付の全額を現実に提供して解除することができると定めても、Aは、手付の倍額を現実に提供しなければ、解除することができない。
19H06-43-4AB間の合意で、Bが契約の履行に着手するまでの間の契約の解除について、Aは手付の3倍額を現実に提供して解除することができると定めた場合、Aは、手付の倍額を現実に提供するだけでは、解除することはできない。
20H05-43-1契約締結の際、ABの合意で、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Bは手付を放棄して、また、Aは手付の3倍の額を現実に提供して、契約を解除することができる」との特約を結んだ。
21H04-44-2【マンション(代金1億7,000万円)】
手付は、契約の成立を証するものとして30万円とし、Bの契約の解除については、この他に1,000万円を支払わなければ、することができない旨の特約をすることができる。
×

まとめ

宅建業法に違反しないものは一つもありません。正解は、肢4です。


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【宅建過去問】(平成29年問28)業務の規制(個数問題)” に対して4件のコメントがあります。

  1. ここ より:

    選択肢4番 一方的に解除 の部分は問題にはならないのですか?
    乱暴な書き方に見えますが、返金する手付金が2倍だったら「違反しない」になっているのですか?

    1. 家坂 圭一 より:

      ここ様

      御質問ありがとうございます。
      解除というのは、当事者間で合意して解除する場合を除けば、どちらかが「一方的に解除」するものです。
      特に「乱暴」ではありませんし、問題にもなりません。
      したがって、Aは、「手付の倍額を買主に現実に提供」すれば、「一方的に解除」することが可能になります。

      1. ここ より:

        ご対応ありがとうございます。
        ずっと引っかかっていた不安が解消されました。

        1. 家坂 圭一 より:

          本試験前に不安が解消してよかったですね。
          ちなみに、「一方的に解除」というワードは、平成28年問28肢ウでも使われています。ここでも「一方的」であることは、特に問題とされていません。
          https://e-takken.tv/28-28/

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