【宅建過去問】(平成29年問31)8つの規制(個数問題)


宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間でマンション(代金3,000万円)の売買契約を締結しようとする場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

  • ア Bは自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。
  • イ BがAに対し、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をAが受け取った時に生じることとなる。
  • ウ Aは、Bとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解:4

はじめに

「宅建業者Aが、自ら売主として、宅建業者でないBとの間でマンションの売買契約を締結しようとする」という問題です。

この設定から見ると、いわゆる「8つの規制」が出題の中心となりそうです。また、「3,000万円」という代金が明示されているので、手付金や損害賠償予定額の上限について聞かれそうな気配がします。ただし、手付金等の保全措置については出題がなさそう。なぜなら、このマンションが工事完成前か完成後か、が示されていないからです。
このへんを予測しつつ、解き進めて行きましょう。

ア 誤り

宅建業法37条の2の規定に基づく買受けの申込みの撤回というのは、いわゆるクーリング・オフのことです。クーリング・オフができるのは、「事務所等」以外の場所で買受けの申込みをしたり、売買契約を締結した場合に限られます。

自宅又は勤務場所で物件の説明を受ける旨を買主が申し出た場合、これらの場所は「事務所等」と扱われます(同法37条の2第1項、同法施行規則16条の5第2号)。

したがって、クーリング・オフの規定は、適用されません。Bが買受けの申込みを撤回することはできません。

■類似過去問
内容を見る
クーリング・オフ(「事務所等」の意味)(宅建業法[14]2(3)②(b))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
買主の自宅
130-37-ウBは、この取引を媒介した宅地建物取引業者Cからの提案によりBの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。×
229-31-ア申込者は自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。×
319-41-4Bがホテルのロビーで買受けの申込みをし、3日後にBの自宅で売買契約を締結した場合、Bは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。×
414-45-1自ら申し出た自宅で買受け申込み→ホテルのロビーで契約:クーリング・オフ不可。
506-42-4現地案内所(テント張り)で買受けの申込み→宅建業者の申出により買主の自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
605-41-2自らの申出により自宅で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。
買主の勤務先
120-39-1自ら希望して勤務先で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。×
212-41-2宅建業者の申出により買主の勤務先で契約締結:クーリング・オフ不可。×
306-42-2宅建業者の営業マンの申出により買主の勤務先で売買契約を締結:クーリング・オフ不可。×
「事務所等」に該当しない場所-喫茶店
1R02s-39-2Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。当該契約に係るクーリング・オフについては、その3日後にAから書面で告げられた場合、Bは、当該契約の締結日から10日後であっても契約の解除をすることができる。
2R02-40-アBが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、Bが、Aからクーリング・オフについて書面で告げられた日の翌日から起算して8日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、10日目にAに到達したとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。×
3R02-40-イBが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間内に、Aが契約の履行に着手したとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。
4R02-40-ウBが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、AとBとの間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をしたとき、Bは、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができる。
5R01-38-イAは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受けの申込みをした日から起算して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
626-38-2自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
725-34-1自ら指定した喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ不可。×
824-37-2自ら申し出た喫茶店で買受け申込み&契約:クーリング・オフ可能。
923-35-ウ自ら申し出た喫茶店で買受け申込み→事務所で契約:クーリング・オフ可能。
1020-39-2Bは喫茶店において買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Bは、当該契約の締結をした日の10日後においては、契約の解除をすることができない。×
1117-41-1BがAのモデルルームにおいて買受けの申込みをし、Bの自宅付近の喫茶店で売買契約を締結した場合は、Bは売買契約を解除することができない。
1215-39-2買主Bは、喫茶店で買受けの申込みをした際に、Aからクーリング・オフについて書面で告げられ、その4日後にAの事務所で契約を締結した場合、契約締結日から起算して8日が経過するまでは契約の解除をすることができる。×
1314-45-2買主Bは、建物の物件の説明をAの事務所で受け、翌日、出張先から電話で買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、Bは売買契約の解除はできない。
×
1414-45-3宅地建物取引業者である買主Cは、建物の物件の説明をAの事務所で受けた。後日、Aの事務所近くの喫茶店で買受けを申し込むとともに売買契約を締結した場合、Cは売買契約の解除はできる。×
1510-36-3BがAの事務所で買受けの申込みをし、1週間後にBの自宅の近所の喫茶店で売買契約を締結した場合、Bは、当該契約を締結した日から8日以内であれば、宅地建物取引業法第37条の2の規定により契約を解除することができる。×
1604-45-1AがBとマンションの売買契約を喫茶店で締結した場合、Bは、「事務所等以外の場所で契約をしても、解除できない」旨の特約をすることを承諾していても当該契約を解除することができる。
「事務所等」に該当しない場所-喫茶店以外
124-37-4Bは、A社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてA社からクーリング・オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。×
222-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受け申込み→モデルルームで契約:クーリング・オフ可能。
320-39-3買主Bはレストランにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Bは、当該契約の締結をした日の5日後においては、書面を発しなくても契約の解除をすることができる。×
420-39-4Bはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Bは、当該宅地の代金の80%を支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
519-41-4Bがホテルのロビーで買受けの申込みをし、3日後にBの自宅で売買契約を締結した場合、Bは、当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っているときでも、当該売買契約の解除をすることができる。×
617-41-3Bがホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、当該場所において売買契約を締結した場合、既に当該土地付建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合でも、Aが法第37条の2に規定する内容について書面で説明していないときは、Bは当該契約を解除することができる。×
717-41-4Bがレストランにおいて買受けの申込みをし、当該場所において売買契約を締結した場合、Aが法第37条の2に規定する内容について書面で説明し、その説明の日から起算して8日を経過した場合は、Bは当該契約を解除することができない。×
815-39-3買主Bは、ホテルのロビーで買受けの申込みをし、翌日、Aの事務所で契約を締結した際に手付金を支払った。その3日後、Bから、クーリング・オフの書面が送付されてきた場合、Aは、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。
×
915-39-4自ら指定したレストランで買受けの申込み→事務所で契約:クーリング・オフ不可。×
1014-45-1買主Bは、建物の物件の説明を自宅で受ける申し出を行い、自宅でこの説明を受け、即座に買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くのホテルのロビーで売買契約を締結した場合、Bは売買契約の解除はできない。
1114-45-2買主Bは、建物の物件の説明をAの事務所で受け、翌日、出張先から電話で買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、Bは売買契約の解除はできない。
×
1212-41-3Aが、一団の宅地の分譲について宣伝のみを行う現地案内所でBに契約に関する説明を行い、翌日Aの事務所等の近くのホテルのロビーで売買契約を締結した場合は、Bは、当該売買契約を解除することができる。
1306-42-1Bは、Bの申出により、Bの取引銀行の店舗内で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。×
1404-45-2AがBとマンションの売買契約を知人宅で締結した場合、翌日Bが解約通知を契約書記載のAの住所に配達証明付内容証明郵便で発送すれば、転居先不明で戻ってきても、当該契約は、解除されたことになる。

イ 誤り

クーリング・オフによる申込み撤回について書面で通知した場合、撤回の効力は、書面の発信時に生じます(宅建業法37条の2第2項)。
※書面を発信した時点で、クーリング・オフが成立します。書面の到着がクーリング・オフ期間を過ぎた後だったとしても、すでにクーリング・オフは成立しています。

■類似過去問
内容を見る
クーリング・オフ(効力発生時期)(宅建業法[14]4(2))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
1R02s-39-1
Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、2日後、Aの事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Bが、宅地の引渡しを受ける前に当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。×
2R02s-39-4
Bは、売買契約締結後に速やかに建物建築工事請負契約を締結したいと考え、自ら指定した宅地建物取引業者であるハウスメーカー(Aから当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼は受けていない。)の事務所で買受けの申込み及び売買契約の締結をし、その際、クーリング・オフについて書面で告げられた。その6日後、Bが当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは契約の解除を拒むことができない。
330-37-ア
AとBの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Bは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
429-31-イ
BがAに対し、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をAが受け取った時に生じることとなる。×
528-44-3
クーリング・オフによる契約の解除は、Bが当該契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生ずることが記載されていなければならない。
627-39-1告知から7日目に解除書面を発送し、9日目に売主に到着した場合、解除できない。×
722-38-3告知の6日後に書面を発信し、9日後に到達した場合、解除の効力は発生しない。×
821-34-1到達時点で解除の効力発生。×
913-44-2発信時点で解除の効力発生。
1004-45-2転居先不明で戻ってきても、解除の効力発生。
1101-38-2発信時点で解除の効力発生。

ウ 誤り

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の2を超えることは禁止されています(宅建業法38条1項)。 本問では代金が3,000万円ですから、その10分の2である600万円が限度額です。しかし、本肢の特約では、違約金が300万円、損害賠償の予定額が600万円で、合計900万円にもなっています。このような特約を定めることはできません。

※この場合、損害賠償の予定額・違約金に関する定めの全てが無効となるわけではなく、10分の2を超える部分のみが無効とされます(同法38条2項)。本肢では、「両者の合計が600万円」という特約を定めたことになります。

■類似過去問
内容を見る
損害賠償額の予定(予定額の上限)(宅建業法[17]2(1))
 年-問-肢内容正誤
1R01-34-1
宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の2を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。
×
230-29-2
[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
329-31-ウ
宅地建物取引業者Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。×
428-28-エ
損害賠償の予定額を25%とする特約が可能。
×
527-36-ア損害賠償20%+違約金10%とする特約は、全体として無効。×
625-38-イ損害賠償の予定額と違約金の合計額を20%とする特約は有効。
724-38-イ損害賠償10%+違約金20%の特約をした場合、違約金については全て無効。×
823-37-3損害賠償+違約金で10%の特約が可能。
922-39-2損害賠償20%+違約金10%の特約が可能。×
1022-40-2損害賠償15%+違約金15%の特約が可能。×
1121-37-1手付金5%+損害賠償15%の特約は不可。×
1220-40-2売主の違約金30%の特約が可能。×
1318-39-2損害賠償+違約金が20%を超える特約は不可。
1417-43-2損害賠償40%とする特約が可能。×
1515-38-4損害賠償+違約金で33%の特約は違法。
1612-40-4代金の20%の手付金を違約手付とする特約を定めた場合、別途損害賠償の予定を定めることができる。×
1710-36-2損害賠償を20%と予定した場合、違約金を定めることはできない。
1808-46-3損害賠償を10%と予定しても、実際の損害が大きければ20%まで請求できる。×
1907-43-2損害賠償の予定額20%、別に違約金10%という特約をすることはできない。
2007-45-4損害賠償の予定額として、手付の5%に加え、20%を支払うという特約は有効である。×
2105-43-2違約金20%とする特約が可能。
2204-44-4違約金と損害賠償額の予定を合わせて20%超でも、宅建業法に違反しない。×

まとめ

ア、イ、ウとも誤りで、正しいものはありません。正解は肢4です。


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