宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間でマンション（代金3,000万円）の売買契約を締結しようとする場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア　Ｂは自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の２の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。
イ　ＢがＡに対し、法第37条の２の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をＡが受け取った時に生じることとなる。
ウ　Ａは、Ｂとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. なし

正解：4

はじめに

「宅建業者Ａが、自ら売主として、宅建業者でないＢとの間でマンションの売買契約を締結しようとする」という問題です。

この設定から見ると、いわゆる「８つの規制」が出題の中心となりそうです。また、「3,000万円」という代金が明示されているので、手付金や損害賠償予定額の上限について聞かれそうな気配がします。ただし、手付金等の保全措置については出題がなさそう。なぜなら、このマンションが工事完成前か完成後か、が示されていないからです。
このへんを予測しつつ、解き進めて行きましょう。

ア 誤り

宅建業法37条の２の規定に基づく買受けの申込みの撤回というのは、いわゆるクーリング・オフのことです。クーリング・オフができるのは、「事務所等」以外の場所で買受けの申込みをしたり、売買契約を締結した場合に限られます。

自宅又は勤務場所で物件の説明を受ける旨を買主が申し出た場合、これらの場所は「事務所等」と扱われます（同法37条の２第１項、規則16条の５第２号）。

したがって、クーリング・オフの規定は、適用されません。Ｂが買受けの申込みを撤回することはできません。

★必要知識（講義編）

クーリング・オフ（申込者・買主から申し出た場合の自宅or勤務する場所）（宅建業法[14]2(3)②(b)）

■類似過去問

イ 誤り

クーリング・オフによる申込み撤回について書面で通知した場合、撤回の効力は、書面の発信時に生じます（宅建業法37条の２第２項）。
※書面を発信した時点で、クーリング・オフが成立します。書面の到着がクーリング・オフ期間を過ぎた後だったとしても、すでにクーリング・オフは成立しています。

★必要知識（講義編）

クーリング・オフ（効力発生時期）（宅建業法[14]4(2)）

■類似過去問

ウ 誤り

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の２を超えることは禁止されています（宅建業法38条１項）。 本問では代金が3,000万円ですから、その10分の２である600万円が限度額です。しかし、本肢の特約では、違約金が300万円、損害賠償予定額が600万円で、合計900万円にもなっています。このような特約を定めることはできません。

※この場合、損害賠償の予定額・違約金に関する定めの全てが無効となるわけではなく、10分の２を超える部分のみが無効とされます（同法38条２項）。本肢では、「両者の合計が600万円」という特約を定めたことになります。

★必要知識（講義編）

損害賠償額の予定（予定額の上限）（宅建業法[17]2(1)）

■類似過去問

まとめ

ア、イ、ウとも誤りで、正しいものはありません。正解は肢４です。

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