【宅建過去問】(平成30年問08)賃貸借(判決文の読取り)


次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。
(判決文)
賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、(中略)その旨の特約(以下「通常損耗補修特約」という。)が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。

  1. 賃借物件を賃借人がどのように使用しても、賃借物件に発生する損耗による減価の回収は、賃貸人が全て賃料に含ませてその支払を受けることにより行っている。
  2. 通常損耗とは、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する。
  3. 賃借人が負担する通常損耗の範囲が賃貸借契約書に明記されておらず口頭での説明等もない場合に賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる。
  4. 賃貸借契約に賃借人が原状回復義務を負う旨が定められていても、それをもって、賃借人が賃料とは別に通常損耗の補修費を支払う義務があるとはいえない。

正解:1

判決文の確認

賃貸借契約における通常損耗補修特約に関する判例からの出題です(最判平17.12.16)。
判決文は、3つの文章から成り立っています。それぞれを要約すると、以下の通りです。

1 誤り

第2文に「賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗」に関する費用が賃料の中に含まれるとしています。逆からいえば、賃借人が社会通念に従わない使用をした場合は例外です。本肢は、「賃借人がどのように使用しても」の部分が誤っています。

2 正しい

第2文に「賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗」とあります。

3 正しい

第3文に「通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる」、「賃借人に同義務が認められるためには、…通常損耗補修特約…が明確に合意されていることが必要」とあります。

4 正しい

第1文に「賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務がある」とあり、賃借人の原状回復義務は、当然生じるものとされています。しかし、だからといって、無制限の原状回復義務を課すことはできません。賃料とは別に通常損耗の補修費を支払わせるためには、通常損耗補修特約が明確に合意されている必要があります(第3文)。


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