【宅建過去問】(平成30年問12)借地借家法(借家)


AとBとの間で、Aが所有する甲建物をBが5年間賃借する旨の契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか(借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。)。

  1. AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、5年経過をもって当然に、AはBに対して、期間満了による終了を対抗することができる。
  2. AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、Bから中途解約を申し入れることはできない。
  3. AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、A及びBのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。
  4. CがBから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってAB間及びBC間の賃貸借契約が終了する場合、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について、BはAに対する買取請求権を有するが、CはAに対する買取請求権を有しない。

正解:3

設定の確認

1 誤り

定期建物賃貸借契約で、契約期間が1年以上である場合、建物の賃貸人は、期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃借人に対して、契約が終了する旨の通知をしなければなりません。通知をしなかった場合、賃貸人は、契約の終了を賃借人に対抗することができなくなります(借地借家法38条4項本文)。
「5年経過をもって当然に」契約が終了するわけではありません。

★必要知識(講義編)

定期建物賃貸借(終了通知)(借地借家法[07]1(3)①)

■類似過去問
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借地借家法[07]1(3)①
定期建物賃貸借(終了通知)
 年-問-肢内容正誤
128-12-4
定期建物賃貸借でも、賃貸人は賃借人に対し、所定の通知期間内に、期間満了により契約が終了する旨の通知をしなければ、契約の終了を賃借人に対抗することができない。
223-12-2「期間満了前に通知がなくても契約が終了」という特約は有効。×
320-14-3定期建物賃貸借契約の場合、期間満了1年前から6か月前までに終了を通知しなければ、賃借人に対抗できない。
415-14-4期間満了1か月前に通知すればよい。×

2 誤り

定期建物賃貸借契約の場合、一定の要件を満たせば、賃借人から中途解約を申し入れることができます(借地借家法38条5項前段)。

中途解約の要件

あらかじめ中途解約権を留保する必要はありません。

★必要知識(講義編)

建物賃貸借の中途解約(借地借家法[07]1(3)②)

■類似過去問
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借地借家法[07]1(3)②
建物賃貸借の中途解約
 年-問-肢内容正誤
127-12-4賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。×
224-12-4普通建物賃貸借では中途解約不可、定期建物賃貸借契約では途中解約可能。
323-12-4一時使用目的の場合、中途解約は特約がなければ不可。
420-14-4定期建物賃貸借契約では、床面積に関わらず、中途解約が可能。×
519-14-3定期建物賃貸借契約では中途解約不可、一時使用賃貸借ではいつでも中途解約可能。×
617-15-4建物の賃貸借では、中途解約権の留保は不可。×
702-09-3
(Aは、その所有する建物を明らかな一時使用のためBに賃貸したが、Bは期間満了後も居住を続け、Aもその事実を知りながら異議を述べなかった。)Aは、正当事由のない場合でも解約の申入れをし、Bに対し、その3ヵ月後に明渡請求をすることができる。

3 正しい

定期建物賃貸借でない建物賃貸借(普通建物賃貸借)において、期間満了の1年前から6か月前までの間に、賃貸人も賃借人も更新をしない旨の通知(又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知)をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます(法定更新。借地借家法26条1項本文)。ただし、契約期間については、定めがないものとなります(同項ただし書き)。

★必要知識(講義編)

建物賃貸借契約の更新等(借地借家法[05]2(1))

■類似過去問
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借地借家法[05]2(1)
建物賃貸借契約の更新等
 年-問-肢内容正誤
129-12-1
賃貸人が賃借人に対し、建物の賃貸借契約の期間満了の1年前に更新をしない旨の通知をしていれば、賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、更新されない。
×
228-12-1
賃借人も賃貸人も相手方に対し、建物賃貸借契約の期間満了前に何らの通知もしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。
327-11-1AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結した場合、AがBに対し、賃貸借契約の期間満了の6か月前までに更新しない旨の通知をしなかったときは、AとBは、期間3年、賃料月額10万円の条件で賃貸借契約を更新したものとみなされる 。×
414-14-1期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の1年前から6月前までの間に、更新しない旨の通知を出すのを失念したときは、賃貸人に借地借家法28条に定める正当事由がある場合でも、契約は期間満了により終了しない。
514-14-2期間の定めのある建物賃貸借において、賃貸人が、期間満了の10月前に更新しない旨の通知を出したときで、その通知に借地借家法28条に定める正当事由がある場合は、期間満了後、賃借人が使用を継続していることについて、賃貸人が異議を述べなくても、契約は期間満了により終了する。×
614-14-3期間の定めのある契約が法定更新された場合、その後の契約は従前と同一条件となり、従前と同一の期間の定めのある賃貸借契約となる。×
710-12-1賃貸人が賃借人に対する更新拒絶の通知をしたときでも、期間満了後に転借人が建物の使用を継続し、賃貸人がこれに対して遅滞なく異議を述べないと、賃借人・賃貸人間の契約は更新される。
804-11-3賃貸借契約の期間が満了した場合において、賃貸人が自ら使用することを必要とする等正当の事由があるときは、賃貸人は、あらかじめ更新拒絶の通知をしなくても、賃貸借契約の更新を拒むことができる。×
901-13-4賃貸人が賃貸借期間満了の1年前から6月前までの間に賃借人に対して更新拒絶の通知をしないときは、前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。

4 誤り

賃貸人の同意を得て建物に付加した造作がある場合、賃借人は、賃貸借が期間満了によって終了するときに、賃貸人に対し、買取りを請求することができます(造作買取請求権。借地借家法33条1項前段)。

この規定は、転借人と賃貸人との関係についても準用されています(同条2項)。

以上より、賃借人Bだけでなく、転借人Cも、賃貸人Aに対する造作買取請求権を有します。

★必要知識(講義編)

造作買取請求権(借地借家法[06]3)

■類似過去問
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借地借家法[06]3
造作買取請求権
 年-問-肢内容正誤
128-12-3
建物の適法な転借人が、賃貸人の同意を得て建物に造作を付加した場合、期間満了により契約が終了するときは、転借人は賃貸人に対してその造作を時価で買い取るよう請求することができる。
227-11-4[AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結]AB間の賃貸借契約がBの賃料不払を理由として解除された場合、BはAに対して、Aの同意を得てBが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。
310-12-3転借人が建物所有者の同意を得て建物に付加した造作は、期間の満了によって建物の賃貸借が終了するとき、転借人から建物所有者に対し買取りを請求することができる。
403-13-4賃借人は、建物所有者の同意を得て建物に造作を付加したときは、賃貸借終了の際、建物所有者に対し時価でその造作を買い取るべきことを請求することができる。

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