【宅建過去問】(平成30年問25)不動産鑑定評価基準


不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

  1. 不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。
  2. 収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。
  3. 鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか1つ選択して、適用すべきである。
  4. 限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。

正解:1

1 正しい

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されます。これを最有効使用の原則といいます。

★必要知識(講義編)

最有効使用の原則(税・鑑定[09]2(3))

■類似過去問
内容を見る
税・鑑定[09]2(3)
最有効使用の原則
 年-問-肢内容正誤
130-25-1不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。
207-33-1不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。

2 誤り

収益還元法は、賃貸用不動産の価格を求める場合に特に有効です。しかし、それ以外の不動産、例えば、自用の不動産についても、賃料を想定することで適用が可能となります。

★必要知識(講義編)

鑑定評価:収益還元法(対象)(税・鑑定[09]3(4)②)

■類似過去問
内容を見る
税・鑑定[09]3(4)②
鑑定評価:収益還元法(対象)
 年-問-肢内容正誤
128-25-4収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるが、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格との乖離が増大するものであるため、この手法の適用は避けるべきである。×
220-29-4収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない。×
316-29-4収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるため、自用の住宅地には適用することはできない。×
413-29-3収益還元法は、学校、公園等公共又は公益の目的に供されている不動産も含めすべての不動産に適用すべきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。×
510-29-4収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の、一般的に市場性を有しない不動産を除き、あらゆる不動産に適用すべきものであり、自用の住宅地については賃貸を想定することにより適用できる。
609-29-4市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格の乖離が増大するものであるので、土地の鑑定評価に収益還元法が適用できなくなることに留意すべきである。×
704-33-4収益還元法は、賃貸用不動産又は一般企業用不動産の価格を求める場合に適用されるものであり、自用の住宅地の価格を求める場合には適用しない。×

3 誤り

鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別されます。

鑑定評価の手法

これらのうち、複数の鑑定評価の手法を適用すべきとされています。
本肢は、「いずれか1つ選択」としてる点が誤りです。

★必要知識(講義編)

鑑定評価:3手法の使い分け(税・鑑定[09]3(1)②)

■類似過去問
内容を見る
税・鑑定[09]3(1)②
鑑定評価:3手法の使い分け
 年-問-肢内容正誤
120-29-1不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、原則として案件に応じてこれらの手法のうち少なくとも二つを選択して適用すべきこととされている。×
219-29-1不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、原価法による試算価格を積算価格、取引事例比較法による試算価格を比準価格、収益還元法による試算価格を収益価格という。
313-29-1不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別されるが、鑑定評価に当たっては、案件に即してこれらの三手法のいずれか1つを適用することが原則である。×
411-29-1不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、不動産の再調達原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法に大別される。
509-29-1不動産の価格を求める鑑定評価の基本的手法には、不動産の再調達に要する原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法があり、原則として、複数の鑑定評価の手法を適用すべきである。
604-33-1鑑定評価の手法は、不動産の再調達に要する原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法があり、原則として、複数の鑑定評価の手法を適用すべきである。

4 誤り

限定価格とは、市場性を有する不動産について、正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいいます。
本肢の内容に合わせるとすれば、主語は、「特定価格」でなければなりません。

価格の種類(要約版)

★必要知識(講義編)

鑑定評価:価格の種類(税・鑑定[09]2(1)(2))

■類似過去問
内容を見る
税・鑑定[09]2
鑑定評価:価格の種類
 年-問-肢内容正誤
128-25-1不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、市場性を有しない不動産については、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合がある。×
222-25-3正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
320-29-3特殊価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。×
417-29-1不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であり、正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
517-29-2資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は、正常価格ではなく、特定価格として求めなければならない。
616-29-1不動産鑑定評価基準にいう「特定価格」とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
707-33-2市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格を限定価格という。×

>>平成30年の問題一覧へ

2019年ロケットスタートキャンペーン

2019年受験に向けて「1日でも早く勉強を始めたい。」かたのためのキャンペーンです。
(1)先に2018年版DVD教材をお送りし、これで勉強をスタートする。
(2)2019年版DVD教材が完成次第、これをお送りする。
という、2段階ロケット方式の学習プランです。

特別ショップクーポンを御利用になれば、
10,000円以上の教材を25%引きで御購入いただけます。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です