【宅建過去問】(平成30年問27)建物状況調査


宅地建物取引業者Aは、Bが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅地建物取引業者Cは、Dから既存住宅の購入の媒介を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。その後、B及びDは、それぞれA及びCの媒介により、甲住宅の売買契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「建物状況調査」とは、法第34条の2第1項第4号に規定する調査をいうものとする。

  1. Aは、甲住宅の売却の依頼を受けた媒介業者として、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、建物状況調査を実施する者のあっせんの有無について確認しなければならない。
  2. A及びCは、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、甲住宅について、設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況及びそれぞれの書類に記載されている内容について説明しなければならない。
  3. CがDとの間で媒介契約を締結する2年前に、甲住宅は既に建物状況調査を受けていた。この場合において、A及びCは、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、建物状況調査を実施している旨及びその結果の概要について説明しなければならない。
  4. A及びCは、Dが宅地建物取引業者である場合であっても、法第37条に基づき交付すべき書面において、甲住宅の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるときにその記載を省略することはできない。

正解:4

設定の確認

1 誤り

宅建業者Aは売主Bから、宅建業者Cは買主Dから、それぞれ媒介の依頼を受けています。したがって、媒介契約書を作成し、これを交付する義務を負います(宅建業法34条の2第1項)。そして、この書面の記載事項には、「建物状況調査のあっせんに関する事項」が含まれます(同項4号)。


媒介契約書は、媒介契約締結後、遅滞なく交付するものです。「本件契約が成立するまでの間」では、タイミングとして遅過ぎます。また、本肢では、AがDに確認していますが、このようなルートは、存在しません。

☆「媒介契約書の記載事項(建物状況調査)」というテーマは、問33肢1でも出題されています。

★必要知識(講義編)

媒介契約書の記載事項(建物状況調査)(宅建業法[10]3(1)⑨)

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媒介契約書の記載事項(建物状況調査)(宅建業法[10]3(1)⑨)
 年-問-肢内容正誤
130-33-1[宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。]Aが甲住宅について、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査の制度概要を紹介し、Bが同調査を実施する者のあっせんを希望しなかった場合、Aは、同項の規定に基づき交付すべき書面に同調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載する必要はない。
×

2 誤り

Aは売主Bを媒介する宅建業者として、Cは買主Dを媒介する宅建業者として、それぞれ買主Dに対して重要事項説明書を交付し、その内容を説明する義務を負います(宅建業法35条1項)。

重要事項説明の内容に含まれるのは、「設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況」です(同項6号の2ロ)。「保存の状況」を説明すればいいのであって、書類の記載内容を説明する必要はありません。

★必要知識(講義編)

説明事項(書類の保存の状況)(宅建業法[11]2(2)⑫)

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説明事項(書類の保存の状況)(宅建業法[11]2(2)⑫)
 年-問-肢内容正誤
130-27-2宅地建物取引業者Aは、Bが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅地建物取引業者Cは、Dから既存住宅の購入の媒介を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。A及びCは、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、甲住宅について、設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況及びそれぞれの書類に記載されている内容について説明しなければならない。
×

3 誤り

(登場人物の関係は、肢2と同じです。)
「建物状況調査を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要」は、重要事項説明の内容に含まれています。ただし、ここでいう建物状況調査は、実施後1年以内のものに限られます(宅建業法35条1項6号の2イ、規則16条の2の2)。
本肢の建物状況調査は、2年前に実施されたものです。これについて説明する義務はありません。

☆「説明事項(建物状況調査の結果の概要)」というテーマは、問39肢2でも出題されています。

★必要知識(講義編)

説明事項(建物状況調査の結果の概要)(宅建業法[11]2(2)⑫)

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説明事項(建物状況調査の結果の概要)(宅建業法[11]2(2)⑫)
 年-問-肢内容正誤
130-27-3宅地建物取引業者Aは、Bが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅地建物取引業者Cは、Dから既存住宅の購入の媒介を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。CがDとの間で媒介契約を締結する2年前に、甲住宅は既に建物状況調査を受けていた。この場合において、A及びCは、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、建物状況調査を実施している旨及びその結果の概要について説明しなければならない。
×
230-39-2宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が既存の住宅であるときは、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要を説明しなければならない。

4 正しい

Aは売主Bを媒介する宅建業者として、Cは買主Dを媒介する宅建業者として、それぞれ売主Bと買主Dに対して契約書面(37条書面)を交付する義務を負います(宅建業法37条1項)。本肢では、そのうち、Dに交付するものについてきかれています。

契約書面に関しては、相手方が宅建業者である場合でも、交付を省略することはできず、また、記載事項についても特別なルールはありません。そして、契約書面の記載事項には、「建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項」が含まれます(同項2号の2)。
A及びCは、Dに対し、この項目が記載された契約書面を交付する義務を負っています。
※「建物の構造耐力上主要な部分等」とは、以下の2つの部分をいいます。
☆「37条書面(交付先が宅建業者である場合)」というテーマは、問28肢イと問29肢1でも出題されています。
☆「必要的記載事項(当事者双方が確認した事項)」というテーマは、問34肢エでも出題されています。

★必要知識(講義編)

37条書面の交付相手(媒介のケース)(宅建業法[12]1(2)④)
37条書面(交付先が宅建業者である場合)(宅建業法[12]1(4))
必要的記載事項(当事者双方が確認した事項)(宅建業法[12]2(1)⑥)

■類似過去問
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37条書面の交付相手(媒介のケース)(宅建業法[12]1(2)④)
 年-問-肢内容正誤
130-27-4
宅地建物取引業者Aは、Bが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅地建物取引業者Cは、Dから既存住宅の購入の媒介を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。A及びCは、Dが宅地建物取引業者である場合であっても、法第37条に基づき交付すべき書面において、甲住宅の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるときにその記載を省略することはできない。
228-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
327-38-イ売買を媒介した場合に、売主・買主に対して交付。
426-42-ア宅建業者Aが売主として宅建業者Bの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Bが37条書面を作成し、宅建士をして書面に記名押印させれば、Aは、宅建士による37条書面への記名押印を省略することができる。×
525-31-イ売買契約の各当事者に対して交付。
617-39-3売買で、売主・買主に対して交付。
717-40-3賃貸借で、借主の媒介業者が作成し、借主と貸主の媒介業者に交付。×
817-40-4建物の貸主である宅建業者Cが、宅建業者Dの媒介により借主と建物の賃貸借契約を締結した。Dが作成・交付した契約書面に業法37条違反があった場合、Dのみが監督処分・罰則の対象となる。
908-38-3売買で、売主・買主に対して交付。
1008-38-4売買で、買主のみに交付。×
1104-42-235条書面の交付は契約締結前に、37条書面の交付は契約締結後に、いずれも売主買主双方に対して、行わなければならない。×
37条書面(交付先が宅建業者である場合)(宅建業法[12]1(4))
 年-問-肢内容正誤
130-27-4
宅地建物取引業者Aは、Bが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅地建物取引業者Cは、Dから既存住宅の購入の媒介を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。A及びCは、Dが宅地建物取引業者である場合であっても、法第37条に基づき交付すべき書面において、甲住宅の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるときにその記載を省略することはできない。
230-28-イ
宅地建物取引業者が、買主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結した場合、法第37条の規定により交付すべき書面を交付しなくてよい。×
330-29-1
[Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約を締結した。]A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。×
428-42-1
宅建業者Aは、宅建業者Bと宅建業者Cの間で締結される宅地の売買契約の媒介においては、37条書面に引渡しの時期を記載しなくてもよい。
×
528-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
627-38-イ業者間取引であっても、37条書面を交付しなければならない。
727-38-エ宅建業者が自ら買主で、売主が宅建業者であっても、37条書面を交付しなければならない。
826-40-ウ業者間取引であっても、37条書面に宅地の引渡しの時期を記載しなければならない。
925-31-エ業者間取引であれば、37条書面を交付する必要はない。×
1025-36-4業者間取引であれば、瑕疵担保責任に関する特約につき37条書面に記載しなくても、宅建業法に違反しない。×
1122-37-3[宅地建物取引業者Aが、売主Bと買主Cとの間の宅地の売買について媒介を行う]B及びCが宅地建物取引業者である場合には、37条書面において、引渡しの時期の記載を省略することができる。×
1221-36-2業者間取引で、37条書面の交付を省略しても、宅建業法に違反しない。×
1319-40-2業者間取引で、売主の承諾がある場合、35条書面・37条書面の交付を省略できる。×
1419-40-3業者間取引で、買主の承諾がある場合、35条書面の交付は省略可能、37条書面の交付は省略不可。×
1518-36-3業者間取引であっても、37条書面に宅建士をして記名押印させなければならない。
1612-31-2業者間取引であれば、37条書面に宅建士をして記名押印させる必要はない。×
1704-42-1業者間取引では、35条書面の交付は省略できるが、37条書面の交付は省略できない。×
1801-44-2業者間取引では、37条書面の記載事項のうち移転登記の申請時期を省略できる。×

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