【宅建過去問】(平成30年問28)業務の規制


次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア 宅地建物取引業者が、買主として、造成工事完了前の宅地の売買契約を締結しようとする場合、売主が当該造成工事に関し必要な都市計画法第29条第1項の許可を申請中であっても、当該売買契約を締結することができる。
イ 宅地建物取引業者が、買主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結した場合、法第37条の規定により交付すべき書面を交付しなくてよい。
ウ 営業保証金を供託している宅地建物取引業者が、売主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結しようとする場合、営業保証金を供託した供託所及びその所在地について、買主に対し説明をしなければならない。
エ 宅地建物取引業者が、宅地の売却の依頼者と媒介契約を締結した場合、当該宅地の購入の申込みがあったときは、売却の依頼者が宅地建物取引業者であっても、遅滞なく、その旨を当該依頼者に報告しなければならない。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

正解:1

ア 誤り

宅地造成や建物建築に関する工事の完了前においては、開発許可、建築確認などの処分があった後でなければ、①自ら当事者として売買契約を締結したり、②当事者を代理してその売買契約を締結したり、③売買の媒介をすることができません(宅建業法36条)。
この制限について、今までの過去問では、「宅建業者が売主となる場合」について出題していました。しかし、宅建業法が規制しているのは、「自ら当事者として売買契約を締結すること」です。売主となる場合だけでなく、買主となる場合でも、このような契約を締結することはできません。
※貸借については、工事の完了前でも、代理又は媒介することができます。

★必要知識(講義編)

契約締結時期の制限(宅建業法[09]3)

■類似過去問
内容を見る
宅建業法[09]3
契約締結時期の制限
 年-問-肢内容正誤
128-32-2
新築マンションを分譲するに当たり、建築確認申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。
×
227-37-1建築確認を受けた後でなければ、貸借の媒介をしてはならない。×
327-37-4建築確認の申請中は、建築確認を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。×
426-30-1建築確認前のマンションにつき、売買契約は締結できないが、広告をすることはできる。×
525-32-イ建築確認を受ける前であっても、住宅の貸借の代理をすることができる。
625-32-ウ建築確認後であれば建築工事完了前であっても、売主と専任媒介契約を締結し、媒介業務を行うことができる。
719-38-2建築確認を受ける前においては、マンションの売買の広告も契約締結もできない。
819-38-3開発許可を受ける前においては、貸借の広告はできるが、貸借の媒介をすることはできない。×
919-38-4業者間取引であれば、開発許可を受けていない場合でも、売買契約が可能。×
1019-43-1開発許可を受けていない場合でも、許可を停止条件とする特約を付ければ、売買契約が可能。×
1118-38-2業者間取引であれば、建築確認を受けていない場合でも、売買契約が可能。×
1213-42-3業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約が可能。×
1311-40-2業者間取引であれば、建築確認申請中であっても、売買契約の予約が可能。×
1407-41-3建築工事着手前でも、確認を受けることを停止条件とした売買契約が可能。×
1504-37-1業者間取引であれば、建築確認の取得を条件とした売買契約が可能。
1604-37-2建売住宅の分譲に際し、「宅地造成完了、建築確認申請済」と表示した広告を出して、その広告を見た者と、建築確認後に売買契約を締結した場合、宅建業法に違反しない。×

イ 誤り

宅建業者が買主となって宅地の売買契約を締結した場合、相手方に対して、37条書面(契約書面)を交付しなければなりません(宅建業法37条1項)。
37条書面の作成・交付義務は、相手方が宅建業者である場合でも、宅建業者以外が相手方である場合と違いはありません。交付を省略することは、宅建業法に違反します。
☆「37条書面(交付先が宅建業者である場合)」というテーマは、問27肢4と問29肢1でも出題されています。

★必要知識(講義編)

37条書面の交付相手(自ら売主・買主となるケース)(宅建業法[12]1(2)②)
37条書面(交付先が宅建業者である場合)(宅建業法[12]1(4))

■類似過去問
内容を見る
宅建業法[12]1(2)②
37条書面の交付相手(自ら売主・買主となるケース)
 年-問-肢内容正誤
129-40-4宅地建物取引業者Hは、宅地建物取引業者ではない売主Iから中古住宅を購入する契約を締結したが、Iが売主であるためIに37条書面を交付しなかった。
×
228-41-2宅建業者は、自ら売主として宅地の売買契約を締結したときは、相手方に対して、遅滞なく、37条書面を交付するとともに、その内容について宅建士をして説明させなければならない。×
328-42-3宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。×
427-38-エ宅建業者が自ら買主で、売主が宅建業者であっても、売主に対して37条書面を交付しなければならない。
526-42-ア宅建業者Aが売主として宅建業者Bの媒介により、土地付建物の売買契約を締結した場合、Bが37条書面を作成し、宅建士をして書面に記名押印させれば、Aは、宅建士による37条書面への記名押印を省略することができる。×
624-31-1自ら売主の場合→相手方+相手方の代理人宅建業者に交付:業法に違反しない。
宅建業法[12]1(4)
37条書面(交付先が宅建業者である場合)

 年-問-肢内容正誤
128-42-1
宅建業者Aは、宅建業者Bと宅建業者Cの間で締結される宅地の売買契約の媒介においては、37条書面に引渡しの時期を記載しなくてもよい。
×
228-42-3
宅建業者Aは、自ら売主として、宅建業者Dの媒介により、宅建業者Eと宅地の売買契約を締結した。Dが宅建士をして37条書面に記名押印させている場合、Aは宅建士をして当該書面に記名押印させる必要はない。
×
327-38-イ業者間取引であっても、37条書面を交付しなければならない。
427-38-エ宅建業者が自ら買主で、売主が宅建業者であっても、37条書面を交付しなければならない。
526-40-ウ業者間取引であっても、37条書面に宅地の引渡しの時期を記載しなければならない。
625-31-エ業者間取引であれば、37条書面を交付する必要はない。×
725-36-4業者間取引であれば、瑕疵担保責任に関する特約につき37条書面に記載しなくても、宅建業法に違反しない。×
821-36-2業者間取引で、37条書面の交付を省略しても、宅建業法に違反しない。×
919-40-2業者間取引で、売主の承諾がある場合、35条書面・37条書面の交付を省略できる。×
1019-40-3業者間取引で、買主の承諾がある場合、35条書面の交付は省略可能、37条書面の交付は省略不可。×
1118-36-3業者間取引であっても、37条書面に宅建士をして記名押印させなければならない。
1212-31-2業者間取引であれば、37条書面に宅建士をして記名押印させる必要はない。×
1304-42-1業者間取引では、35条書面の交付は省略できるが、37条書面の交付は省略できない。×
1401-44-2業者間取引では、37条書面の記載事項のうち移転登記の申請時期を省略できる。×

ウ 誤り

宅建業者は、取引の相手方に対して、契約が成立するまでの間に、供託所等について説明するようにしなければなりません(宅建業法35条の2)。
ただし、この説明義務は、相手方が宅建業者である場合には免除されます(同条)。

★必要知識(講義編)

供託所等の説明(宅建業法[11]3)

■類似過去問
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宅建業法[11]3
供託所等の説明
 年-問-肢内容正誤
125-29-4業者間取引でも、説明が必要。×
225-36-2供託所等につき、契約成立前に説明しなくても、37条書面に記載して説明すれば、宅建業法に違反しない。×
324-33-4営業保証金の額を説明する義務あり。×
421-34-3契約締結後に説明。×
517-33-4契約締結前に、営業保証金を供託した供託所とその所在地につき、説明する必要あり。
615-42-1業者間取引の場合でも、保証協会の社員である旨の説明が必要。×
712-44-3契約締結前に、営業保証金を供託した供託所とその所在地、供託金の額につき、説明する必要あり。×
809-35-3宅建士による説明が必要。×
905-46-3宅建士による説明が必要。×

エ 正しい

媒介契約に関する規制については、依頼者が宅建業者である場合でも、何ら特別扱いはありません。売買の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告する義務を負います(宅建業法34条の2第8項)。

★必要知識(講義編)

媒介契約(相手方が宅建業者である場合)(宅建業法[10]1(2)②)

■類似過去問
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宅建業法[10]1(2)②
媒介契約(相手方が宅建業者である場合)
 年-問-肢内容正誤
129-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。×
228-41-1
宅建業者Aは、宅建業者Bから宅地の売却についての依頼を受けた場合、媒介契約を締結したときは媒介契約書を交付しなければならないが、代理契約を締結したときは代理契約の内容を記載した書面を交付する必要はない。
×
327-30-ア業者間の専任媒介契約では書面作成義務なし。×
426-32-イ
媒介契約を締結した場合、遅滞なく媒介契約書を交付しなければならないが、依頼者も宅建業者であるときは、書面の交付を省略できる。
×
524-29-3業者間の一般媒介契約でも書面交付義務あり。
614-34-1業者間の媒介契約には、規制の適用なし。×
702-47-3業者間で媒介契約を締結する場合、媒介契約の内容を書面化して交付する必要はない。×

まとめ

正しいものは、エの一つだけです。正解は、肢1。


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【宅建過去問】(平成30年問28)業務の規制” に対して1件のコメントがあります。

  1. ドクターX より:

    肢アの映像の画面ですが、「造成」の「造」の字だけ赤字になってません

    1. 家坂 圭一 より:

      YouTube版はこのままにしますが、製品版では訂正します。
      御指摘ありがとうございました。

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