【宅建過去問】(平成30年問30)報酬(賃貸借)


宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、Bが所有する建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とし、1か月分の借賃を10万円(消費税等相当額を含まない。)、CからBに支払われる権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。)を150万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 建物が店舗用である場合、Aは、B及びCの承諾を得たときは、B及びCの双方からそれぞれ10万8,000円の報酬を受けることができる。
  2. 建物が居住用である場合、Aが受け取ることができる報酬の額は、CからBに支払われる権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出される16万2,000円が上限となる。
  3. 建物が店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。
  4. 定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後にAが依頼を受けてBC間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、Aが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定が適用される。

正解:4

設定の確認

貸借に関する報酬の計算方法

1 誤り

店舗用建物の賃貸借ですから、賃料ベースの計算方法の他に、権利金ベースの計算方法を使うこともできます。
賃料をベースにする計算方法
B、Cから合わせて1か月分の借賃を報酬として受領することができます(報酬額告示第四)。具体的には、合わせて108,000円(税込)です。B、Cの双方からそれぞれ108,000円を受け取ることはできません。
権利金をベースにする計算方法
本問の権利金は、「権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されない」というのですから、これを売買代金とみなして報酬を計算することができます(報酬額告示第六)。
150万×5%=75,000円
75,000×1.08=81,000円
これがB、Cそれぞれから受領することができる報酬の限度額です。双方から108,000円ずつ受け取ることはできません。

2 誤り

居住用建物については、権利金をベースとして報酬を計算することができません(報酬額告示第六)。
※報酬の金額は、原則として、双方から0.5か月分、すなわち、B、Cからそれぞれ54,000円ずつです。例外として、あらかじめ承諾した依頼者がいる場合、その依頼者から1か月分を上限とした報酬を受領することができます。

3 誤り

報酬限度額を超えて、受領することができるのは、依頼者の依頼によって行う広告料金に限られます(宅建業法46条1項、解釈・運用の考え方、報酬額告示第九①))。

依頼者の依頼による費用

本肢では、Bの依頼に基づくことなく広告をしていますから、この料金を報酬と別に請求することはできません。
☆「依頼者の依頼による費用」というテーマは、問33肢3でも出題されています。

★必要知識(講義編)

依頼者の依頼による費用(宅建業法[21]5(1))

■類似過去問
内容を見る
宅建業法[21]5(1)
依頼者の依頼による費用

 年-問-肢内容正誤
129-26-2
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、依頼者の依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。×
229-26-3
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。×
329-43-エ
専任媒介契約に係る通常の広告費用は宅地建物取引業者Aの負担であるが、指定流通機構への情報登録及び依頼者BがAに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をBに請求することができる。×
428-33-ア
宅建業者が媒介する物件の売買について、売主があらかじめ受取額を定め、実際の売却額との差額を当該宅建業者が受け取る場合は、媒介に係る報酬の限度額の適用を受けない。
×
528-33-イ
依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。
×
626-37-1居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、広告料金に相当する額を請求できる。×
725-37-ウ依頼者の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用を受領できる。
824-35-エ依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
923-36-3依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
1022-42-2依頼者が好意で支払う謝金は、報酬限度額とは別に受領できる。×
1119-42-2依頼者の依頼によらない通常の広告料金相当額を受領できる。×
1218-43-イ依頼者の特別の依頼による広告に要した実費を受領できる。
1317-34-4依頼者の依頼による広告料金を請求できない。×
1413-45-エ国交大臣の定める額をこえて報酬を受けることは宅建業法に違反しない。×
1512-35-2依頼者から特別の依頼を受けて広告をし、契約成立した場合、報酬限度額の報酬のほかに、広告に要した実費を超える料金を受領できる。×
1612-38-3依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。×
1711-36-3宅建業者が報酬限度額の報酬を受けた場合でも、宅建士は、別途報酬を受けることができる。×
1809-43-1依頼者の依頼により特別の広告を行った場合、売買が不成立に終わったときでも、広告料金を受領できる。
1907-42-2業者間取引であれば、報酬限度額を超える報酬を受領できる。×

4 正しい

定期建物賃貸借契約ですから、そもそも更新ということはありえません(借地借家法38条1項)。しかし、貸主、借主の双方が合意するのであれば、同一当事者間で再契約をすることは可能です。宅建業者は、この再契約に関しても報酬を受領することができます。報酬には、宅建業法の規定が適用されるため、新規の賃貸借契約の場合と同様に報酬を計算します(宅建業法46条1項、解釈・運用の考え方)。

★必要知識(講義編)

定期建物賃貸借契約(宅建業法[21]4(2)⑤)

■類似過去問
内容を見る
宅建業法[21]4(2)⑤
定期建物賃貸借契約
 年-問-肢内容正誤
130-30-4定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後にAが依頼を受けてBC間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、Aが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定が適用される。
219-42-4定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後に、AがBC間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合にAが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定は適用されない。×

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