【宅建過去問】(平成30年問33)媒介契約


宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. Aが甲住宅について、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査の制度概要を紹介し、Bが同調査を実施する者のあっせんを希望しなかった場合、Aは、同項の規定に基づき交付すべき書面に同調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載する必要はない。
  2. Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結日から7日以内(休業日を含まない。)に、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。
  3. Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。
  4. AとBの間で専任媒介契約を締結した場合、Aは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、BがA以外の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置について記載しなければならない。

正解:4

設定の確認

1 誤り

「建物状況調査のあっせんに関する事項」は、媒介契約書の記載事項です(宅建業法34条の2第1項4号)。依頼者が建物状況調査のあっせんを希望しなかった場合でも、記載を省略することはできません。

媒介契約書の記載事項

☆「媒介契約書の記載事項(建物状況調査)」というテーマは、問27肢1でも出題されています。

★必要知識(講義編)

媒介契約書の記載事項(建物状況調査)(宅建業法[10]3(1)⑨)

■類似過去問
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 年-問-肢内容正誤

2 誤り

専属専任媒介契約を締結した場合、宅建業者Aは、媒介契約の日から5日以内(休業日を除く。)に、所定事項について、指定流通機構に登録しなければなりません(宅建業法34条の2第5項、規則15条の10第1項、2項)。本肢は、「7日以内」とする点が誤りです(これは、専属ではない専任媒介契約の場合の数字)。
登録すべき事項は以下の通りであり、「物件の所在」が含まれています(同法34条の2第5項、規則15条の11)。

登録事項

★必要知識(講義編)

指定流通機構への登録(宅建業法[10]4(3)①)

■類似過去問
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宅建業法[10]4(3)
指定流通機構への登録
 年-問-肢内容正誤
129-28-イ
宅建業者Aは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。×
229-43-ウ
宅建業者Aは、当該専任媒介契約の締結の日から7日(ただし、Aの休業日は含まない。)以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なくBに提示しなければならない。×
328-41-4
専属専任媒介契約を締結したときは、契約締結の日から休業日数を含め5日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。
×
427-30-イ専任媒介契約で、依頼者の要望により、指定流通機構に登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった場合、宅建業法に違反する。
527-30-ウ専任媒介契約で、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた場合、宅建業法に違反する。
626-32-ア専任媒介契約で、依頼者の申出があった場合、登録しなくても宅建業法に違反しない。×
723-31-1一般媒介契約でも、登録義務がある。×
823-31-2専任媒介契約で、「登録しない」という特約が可能。×
920-35-ア[宅地建物取引業者Aが、Bから自己所有の宅地の売却の媒介を依頼された。]Aが、Bとの間に一般媒介契約を締結したときは、当該宅地に関する所定の事項を必ずしも指定流通機構へ登録しなくてもよいため、当該媒介契約の内容を記載した書面に、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。×
1019-39-3専属専任媒介契約では、5日以内(休業日を除く。)に登録しなければならない。
1115-43-2専任媒介契約でも、依頼者の承諾を受けていれば、指定流通機構に登録しなくてもよい。×
1115-43-3専任媒介契約では、7日(休業日を含む。)以内に指定流通機構に登録する必要がある。×
1213-38-2専任媒介契約では休業日数を除き7日以内、専属専任媒介契約では5日以内、に指定流通機構に登録しなければならない。
1311-37-2買主の探索が容易で、指定流通機構への登録期間経過後短期間で売買契約を成立させることができる場合、指定流通機構に登録する必要はない。×
1411-39-1専任媒介契約でない場合、指定流通機構に登録することはできない。×
1611-39-2専属専任媒介契約である場合、3日(休業日を除く。)以内に、指定流通機構に登録しなければならない。×
1711-39-4専属専任媒介契約である場合、所定期間内に指定流通機構に登録をしなかったとき、直ちに罰則の適用を受けることがある。×
1810-45-2専任媒介契約では、5日以内に登録しなければならない。×
1907-40-4専属専任媒介契約では、休業日を除き7日以内に登録しなければならない。×
2006-47-1専属専任媒介契約である場合、必ず指定流通機構に登録しなければならない。
2104-39-4専属専任媒介契約である場合、契約の相手方の探索については、指定流通機構に登録することにより、行わなければならない。
2203-44-4専属専任媒介契約である場合、指定流通機構に登録しなくてもよい旨の特約は、無効となる。

3 誤り

根拠を明らかにする義務

媒介契約を締結した宅建業者が依頼者に対して、価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにする義務を負っています(宅建業法34条の2第2項)。

調査費用の請求

宅建業者は、国土交通大臣の定めた限度額を超えて報酬を受領することができません(同法46条1項、2項)。例外は、依頼者の依頼による費用です。しかし、本肢のAは、依頼者Bの承諾を得ていません。したがって、調査費用を請求することはできません。

依頼者の依頼による費用

☆「依頼者の依頼による費用」というテーマは、問30肢3でも出題されています。

★必要知識(講義編)

価額につき意見を述べる場合(宅建業法[10]3(1)②)
依頼者の依頼による費用(宅建業法[21]5(1))

■類似過去問
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宅建業法[10]3(2)
価額につき意見を述べる場合
 年-問-肢内容正誤
125-28-イ価額・評価額につき意見を述べるときは、根拠を明らかにしなければならない。
224-29-4価額・評価額につき意見を述べるときは、根拠を明らかにする義務がある。
319-39-2価額・評価額につき意見を述べるときは、根拠を明らかにする義務がある。
416-39-3依頼者の請求がなければ、価額・評価額に関する意見につき、根拠を明らかにする義務はない。×
513-38-3価額に対して意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
612-36-3価額について意見を述べる場合に、根拠を明らかにしなかったとき、業務停止処分を受けることがある。
709-36-1価額に対して意見を述べるときは、その根拠を書面により明らかにしなければならない。×
806-47-2評価額について意見を述べるときは、依頼者の請求がなくても、必ず根拠を明らかにしなければならない。
901-46-2依頼者の希望価額と宅建業者が適正と考える評価額とが異なる場合、同種の取引事例等その根拠を明らかにして、依頼者に対し意見を述べることができる。
宅建業法[21]5(1)
依頼者の依頼による費用

 年-問-肢内容正誤
129-26-2
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、依頼者の依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。×
229-26-3
宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。×
329-43-エ
専任媒介契約に係る通常の広告費用は宅地建物取引業者Aの負担であるが、指定流通機構への情報登録及び依頼者BがAに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をBに請求することができる。×
428-33-ア
宅建業者が媒介する物件の売買について、売主があらかじめ受取額を定め、実際の売却額との差額を当該宅建業者が受け取る場合は、媒介に係る報酬の限度額の適用を受けない。
×
528-33-イ
依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。
×
626-37-1居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、広告料金に相当する額を請求できる。×
725-37-ウ依頼者の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用を受領できる。
824-35-エ依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
923-36-3依頼者の依頼の有無にかかわらず、通常の広告料金相当額を受領できる。×
1022-42-2依頼者が好意で支払う謝金は、報酬限度額とは別に受領できる。×
1119-42-2依頼者の依頼によらない通常の広告料金相当額を受領できる。×
1218-43-イ依頼者の特別の依頼による広告に要した実費を受領できる。
1317-34-4依頼者の依頼による広告料金を請求できない。×
1413-45-エ国交大臣の定める額をこえて報酬を受けることは宅建業法に違反しない。×
1512-35-2依頼者から特別の依頼を受けて広告をし、契約成立した場合、報酬限度額の報酬のほかに、広告に要した実費を超える料金を受領できる。×
1612-38-3依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。×
1711-36-3宅建業者が報酬限度額の報酬を受けた場合でも、宅建士は、別途報酬を受けることができる。×
1809-43-1依頼者の依頼により特別の広告を行った場合、売買が不成立に終わったときでも、広告料金を受領できる。
1907-42-2業者間取引であれば、報酬限度額を超える報酬を受領できる。×

4 正しい

「依頼者の契約違反に対する措置」は、媒介契約書の記載事項です(肢1の表の⑦)。専任媒介契約の例で具体的にいうと、「依頼者が他の宅建業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置」の記載が義務付けられています(宅建業法34条の2第1項8号、規則15条の9第1号)。

★必要知識(講義編)

媒介契約書の記載事項(依頼者の契約違反に対する措置)(宅建業法[10]3(1)⑦)

■類似過去問
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宅建業法[10]3(1)-7
媒介契約書の記載事項(依頼者の契約違反に対する措置)
 年-問-肢内容正誤
126-32-エ[明示型の一般媒介契約]明示した以外の宅建業者の媒介・代理によって売買の契約を成立させたときの措置を媒介契約書に記載しなければならない。
222-34-4[専属専任媒介契約]取り決めがなければ、記載する必要はない。×
312-37-1[専任媒介契約]顧客が、他の宅建業者の媒介・代理によって売買・交換の契約を成立させたときの措置を定めなければならない。
411-37-3[専属専任媒介契約]業者間取引でも記載が必要。
511-37-4[専属専任媒介契約]「売買価格の3%が違約金」という特約は無効。×
609-36-2[専任媒介契約]依頼者が宅建業者である場合でも、他の宅建業者の媒介・代理によって売買・交換の契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。

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