【宅建過去問】(平成30年問35)重要事項説明書(35条書面)

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宅地建物取引業者間の取引における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び重要事項を記載した書面(以下この問において「重要事項説明書」という。)の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 建物の売買においては、売主は取引の対象となる建物(昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く。)について耐震診断を受けなければならず、また、その診断の結果を重要事項説明書に記載しなければならない。
  2. 建物の売買においては、その対象となる建物が未完成である場合は、重要事項説明書を交付した上で、宅地建物取引士をして説明させなければならない。
  3. 建物の売買においては、その建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
  4. 宅地の交換において交換契約に先立って交換差金の一部として30万円の預り金の授受がある場合、その預り金を受領しようとする者は、保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。

正解:3

設定の確認

本問は、宅建業者間の取引における重要事項説明に関する問題です。そのことを忘れないようにしましょう。

1 誤り

建物の売買又は貸借の場合、「昭和56年5月31日以前に着工された建物につき、耐震診断を受けたものであるときには、その内容」が重要事項説明書の記載事項に該当します(表の⑪。宅建業法35条1項14号、規則16条の4の3第5号)。 しかし、耐震診断を受けていない場合に、耐震診断を受ける義務はありません。

取引物件に関する重要事項

■参照項目&類似過去問
内容を見る
取引物件に関する重要事項(⑪耐震診断を受けたものであるときは、その内容)(宅建業法[11]2(2)⑪)
年-問-肢内容正誤
1R04-34-4宅地建物取引業者が建物の売買の媒介をする際、当該建物(昭和56年5月31日以前に新築の工事に着手したもの)が指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その旨を説明しなければならない。×
2R02-44-1昭和55年に新築の工事に着手し完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明しなければならない。
3H30-35-1宅地建物取引業者間の建物の売買においては、売主は取引の対象となる建物(昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く。)について耐震診断を受けなければならず、また、その診断の結果を重要事項説明書に記載しなければならない。
×
4H26-34-1建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売主に耐震診断の記録の有無を照会したにもかかわらず、当該有無が判別しないときは、自ら耐震診断を実施し、その結果を説明する必要がある。
×
5H25-30-3宅地建物取引業者は、貸借の媒介の対象となる建物(昭和56年5月31日以前に新築)が、指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであっても、その内容を重要事項説明において説明しなくてもよい。
×
6H24-30-4昭和55年に竣工した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について耐震診断を実施した上で、その内容を説明しなければならない。×
7H23-32-2昭和60年10月1日に新築の工事に着手し、完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が指定確認検査機関による耐震診断を受けたものであっても、その内容は説明する必要はない。
8H19-35-3平成19年10月に新築の工事に着手した建物の売買において、当該建物が指定確認検査機関、建築士、登録住宅性能評価機関又は地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を買主に説明しなければならない。×

2 誤り

宅建業者間の取引であっても、売主である宅建業者は、買主である宅建業者に対して、重要事項説明書を交付する義務を負います(宅建業法35条1項)。しかし、その内容を宅建士をして説明させる必要はありません(同条6項)。

☆「35条書面(相手方が宅建業者である場合)」というテーマは、問39肢1でも出題されています。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
35条書面(相手方が宅建業者である場合)(宅建業法[11]1(4))
年-問-肢内容正誤
1R05-42-ウ宅地の売買について売主となる宅地建物取引業者は、買主が宅地建物取引業者である場合、重要事項説明書を交付しなければならないが、説明を省略することはできる。
2R04-35-2宅地建物取引業者Aが所有する甲建物を法人Bに売却するに当たり、Bが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、AはBに対し、宅地建物取引士をして、法第35条の規定に基づく書面を交付し説明をさせなければならない。×
3R03s-35-4宅地建物取引業者は、買主が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付しなければならない。
4R02s-38-ウ宅地建物取引士は、重要事項説明書を交付するに当たり、相手方が宅地建物取引業者である場合、相手方から宅地建物取引士証の提示を求められない限り、宅地建物取引士証を提示する必要はない。
5R02-44-3宅地建物取引業者が、自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付して説明をしなければならない。
6H30-35-2宅地建物取引業者間における建物の売買においては、その対象となる建物が未完成である場合は、重要事項説明書を交付した上で、宅地建物取引士をして説明させなければならない。×
7H30-39-1宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物を借りようとする者が宅地建物取引業者であるときは、貸借の契約が成立するまでの間に重要事項を記載した書面を交付しなければならないが、その内容を宅地建物取引士に説明させる必要はない。
8H25-29-3区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主が当該買主に対し、法35条の規定に基づき交付する書面には、当該一棟の建物に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額を記載すれば、滞納があることについては記載をしなくてもよい。
×
9H25-30-1宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買について売主となる場合、買主が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明は行わなければならないが、35条書面の交付は省略してよい。
×
10H19-40-2宅地建物取引業者Aが売主Bと買主Cの間の建物の売買について媒介を行う。Bが宅地建物取引業者でその承諾がある場合、Aは、Bに対し、35条書面及び37条書面のいずれの交付も省略することができる。
×
11H19-40-3宅地建物取引業者Aが売主Bと買主Cの間の建物の売買について媒介を行う。Cが宅地建物取引業者でその承諾がある場合、Aは、Cに対し、35条書面の交付を省略することができるが、37条書面の交付を省略することはできない。
×
12H18-35-1宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地の売買をする場合において、買主が宅地建物取引業者であるため、重要事項を記載した書面を交付しなかった。×
13H16-40-1宅地建物取引業者Aが自ら完成前の物件の売主となり、宅地建物取引業者Bに売却する場合、法第35条に基づく書面の交付に関する規定が適用される。
14H06-44-3宅地建物取引業者Aが自ら売主となって造成工事完了前の宅地を買主Bに分譲する契約を令和X年10月1日締結した。Aが同年9月25日宅地建物取引業法第35条の規定により交付すべき書面を交付した際、当該書面に、造成工事完了時の当該宅地の形状・構造を記載したが、当該宅地に接する道路の構造・幅員を記載しなかった場合において、Bが宅地建物取引業者であるとき、宅地建物取引業法の規定に違反しない。×
15H05-44-1相手方が宅地建物取引業者であったので、重要事項を記載した書面を交付しなかった。
×
16H04-42-1宅地建物取引業者が行う宅地及び建物の売買の媒介において、買主が宅地建物取引業者である場合、35条書面の交付は省略することができるが、37条書面の交付は省略することができない。
×
17H01-44-3宅地建物取引業者相互間の宅地の売買において、売主は、買主に対して、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項を記載した書面を交付しなかった。
×

3 正しい

契約不適合担保責任の履行確保措置を講ずるか、講ずる場合は措置の概要は、宅地又は建物の売買において重要事項とされています(表の⑦。宅建業法35条1項13号、規則16条の4の2)。

※「契約不適合担保責任の履行確保措置に関する定め」は、売買に関する37条書面の任意的記載事項です(宅建業法37条1項11号)。

契約不適合担保責任に関する事項

■参照項目&類似過去問
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取引条件に関する重要事項(⑦契約不適合担保責任の履行確保措置)(宅建業法[11]2(3)⑦)
年-問-肢内容正誤
1R03s-44-ウ建物の売買において、その建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその措置の概要を説明しなければならない。
2H30-35-3宅地建物取引業者間の建物の売買においては、その建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
3H26-34-3建物の売買の媒介を行う場合、売主が特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うときは、その措置の概要を説明する必要があるが、当該建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結を行うときは、その措置の概要を説明する必要はない。×
4H22-36-2自ら売主となる新築住宅の売買において、重要事項の説明の時点でその新築住宅が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関する責任保険の契約を締結する予定であることは説明したが、当該責任保険の概要については説明しなかった。×
5H19-35-4宅地の売買の媒介において、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結等の措置を講じないときは、その旨を買主に説明しなくてもよい。×

4 誤り

交換契約の扱い

交換契約が出題されるのは初めてですが、「交換」=「売買」と考えれば十分です。

支払金又は預り金

(肢3の表の④参照。)
支払金又は預り金を受領しようとする場合、「保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要」が重要事項説明書の記載事項に該当します(宅建業法35条1項11号)。
ただし、支払金又は預り金が50万円未満の場合には、そもそも「支払金・預り金」に該当しません(規則16条の3第1号)。本肢の預り金は30万円ですから、「支払金又は預り金」には該当せず、重要事項説明書に記載する義務はありません。

■参照項目&類似過去問
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交換(宅建業法[01]3)
年-問-肢内容正誤
1R05-33-1甲宅地を所有する宅地建物取引業者Aが、乙宅地を所有する宅地建物取引業者ではない個人Bと、甲宅地と乙宅地の交換契約を締結するに当たって、Bに対して、甲宅地に関する重要事項の説明を行う義務はあるが、乙宅地に関する重要事項の説明を行う義務はない。
2H30-35-4宅地建物取引業者間の宅地の交換において交換契約に先立って交換差金の一部として30万円の預り金の授受がある場合、その預り金を受領しようとする者は、保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。×
取引条件に関する重要事項(④支払金・預り金の保全措置を講ずるか、講ずる場合は措置の概要)(宅建業法[11]2(3)④)
年-問-肢内容正誤
1R03-37-2宅地建物取引業者は、自ら売主となる土地付建物の売買契約において、宅地建物取引業者ではない買主から保全措置を講ずる必要のない金額の手付金を受領する場合、手付金の保全措置を講じないことを、重要事項説明書に記載して説明し、37条書面にも記載しなければならない。×
2H30-35-4宅地建物取引業者間の宅地の交換において交換契約に先立って交換差金の一部として30万円の預り金の授受がある場合、その預り金を受領しようとする者は、保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
×
3H27-32-1建物の売買の媒介に関し、受領しようとする預り金について保全措置を講ずる場合において、預り金の額が売買代金の額の100分の10以下であるときは、その措置の概要を説明する必要はない。×
4H10-36-1宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと宅地の売買契約を締結した。売買契約の締結に際し、AがBから預り金の名義をもって50万円を受領しようとする場合で、当該預り金が売買代金に充当されないものであるとき、Aは、国土交通省令で定める保全措置を講じなければならない。
×
5H09-37-3宅地建物取引業者が宅地を販売する場合、50万円未満の額の預り金を授受する場合の当該預り金の保全措置の概要を法第35条の規定に基づく書面に必ず記載しなければならない。
×
6H03-45-1取引の対象となる宅地又は建物に関し50万円の預り金を受領しようとする場合において、保証の措置等を講ずるかどうか、を重要事項として説明しなければならない。

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【宅建過去問】(平成30年問35)重要事項説明書(35条書面)” に対して5件のコメントがあります。

  1. 赤坂 より:

    2番の問題の答えがなんとなく違う気がするのですが。

    1. 家坂 圭一 より:

      赤坂様

      ご質問ありがとうございます。

      2番の問題の答えがなんとなく違う気がするのですが。

      いいえ、違いません。
      「宅地建物取引業者間の取引」ですから、重要事項説明書を交付しさえすれば十分です。
      「宅地建物取引士をして説明させなければならない」という義務はありません。

  2. よしざわみな より:

    35条で「契約不適合担保責任の履行確保措置を講ずるか、講ずる場合は措置の概要」についての記載ありました。すみません。ありがとうございます。

    1. 家坂 圭一 より:

      よしざわ様

      ご質問ありがとうございます。
      ご自分で解決されたようで、おめでとうございます(?)。

      契約不適合担保責任に関する事項については、35条書面と37条書面を比較した上で、共通点と相違点を押さえる必要があります。
      面倒なところですが、正確に記憶しましょう。

  3. よしざわみな より:

    2018-35 は重量事項説明書についての質問ですが、3番の「契約不適合担保責任の履行確保措置を講ずるか、講ずる場合は措置の概要」については、37条の記載事項と思うのですが….。35条の記載事項表で見つかりません。宜しくお願い申し上げます。

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