【宅建過去問】(平成30年問35)重要事項説明書(35条書面)



宅地建物取引業者間の取引における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び重要事項を記載した書面(以下この問において「重要事項説明書」という。)の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 建物の売買においては、売主は取引の対象となる建物(昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く。)について耐震診断を受けなければならず、また、その診断の結果を重要事項説明書に記載しなければならない。
  2. 建物の売買においては、その対象となる建物が未完成である場合は、重要事項説明書を交付した上で、宅地建物取引士をして説明させなければならない。
  3. 建物の売買においては、その建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
  4. 宅地の交換において交換契約に先立って交換差金の一部として30万円の預り金の授受がある場合、その預り金を受領しようとする者は、保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。

正解:3

設定の確認

本問は、宅建業者間の取引における重要事項説明に関する問題です。そのことを忘れないようにしましょう。

1 誤り

建物の売買又は貸借の場合、「昭和56年5月31日以前に着工された建物につき、耐震診断を受けたものであるときには、その内容」が重要事項説明書の記載事項に該当します(宅建業法35条1項14号、規則16条の4の3第5号)。 しかし、耐震診断を受けていない場合に、耐震診断を受ける義務はありません。

■類似過去問
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説明事項(耐震診断を受けたものであるときは、その内容)(宅建業法[11]2(2)⑩)
 年-問-肢内容正誤
130-35-1宅地建物取引業者間における建物の売買においては、売主は取引の対象となる建物(昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く。)について耐震診断を受けなければならず、また、その診断の結果を重要事項説明書に記載しなければならない。
×
226-34-1建物の売主に耐震診断の記録の有無を照会したが、有無が判別しないときは、自ら耐震診断を実施し、結果を説明する必要がある。×
325-30-3宅建業者は、貸借の媒介の対象となる建物(昭和56年5月31日以前に新築)が、耐震診断を受けたものであっても、重要事項として説明しなくてもよい。×
424-30-4昭和55年竣工→耐震診断を行い、説明する義務あり。×
523-32-2昭和60年着工→説明義務なし。
619-35-3平成19年着工→説明義務あり。×

2 誤り

宅建業者間の取引であっても、売主である宅建業者は、買主である宅建業者に対して、重要事項説明書を交付する義務を負います(宅建業法35条1項)。しかし、その内容を宅建士をして説明させる必要はありません(同条6項)。

☆「相手方が宅建業者である場合の重要事項説明」というテーマは、問39肢1でも出題されています。

■類似過去問
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相手方が宅建業者である場合(宅建業法[11]1(4))
 年-問-肢内容正誤
130-35-2宅地建物取引業者間における建物の売買においては、その対象となる建物が未完成である場合は、重要事項説明書を交付した上で、宅地建物取引士をして説明させなければならない。×
230-39-1宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物を借りようとする者が宅地建物取引業者であるときは、貸借の契約が成立するまでの間に重要事項を記載した書面を交付しなければならないが、その内容を宅地建物取引士に説明させる必要はない。
325-29-3業者間取引では、35条書面に修繕積立金の滞納について記載しなくてもよい。×
425-30-1業者間取引でも重要事項説明は行わなければならないが、35条書面の交付は省略してよい。×
519-40-2業者間取引で、売主の承諾がある場合、35条書面・37条書面の交付を省略できる。×
619-40-3業者間取引で、買主の承諾がある場合、35条書面の交付は省略可能、37条書面の交付は省略不可。×
718-35-1買主が宅建業者である場合、35条書面を交付しなくても、宅建業法に違反しない。×
816-40-135条書面の交付義務は、業者間取引にも適用される。
906-44-3業者間取引では、35条書面に造成工事完了時の宅地の形状・構造を記載すれば、宅地に接する道路の構造・幅員を記載しなくてもよい。×
1005-44-1業者間取引では、35条書面を交付しなくても、宅建業法に違反しない。×
1104-42-1業者間取引では、35条書面の交付は省略できるが、37条書面の交付は省略できない。×
1201-44-3業者間取引では、35条書面の交付を省略しても、宅建業法に違反しない。×

3 正しい

契約不適合担保責任の履行確保措置を講ずるか、講ずる場合は措置の概要は、宅地又は建物の売買において重要事項とされています(宅建業法35条1項13号、規則16条の4の2)。

■類似過去問
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説明事項(契約不適合担保責任の履行確保措置を講ずるか、講ずる場合は措置の概要)(宅建業法[11]2(3)⑦)
 年-問-肢内容正誤
130-35-3宅地建物取引業者間における建物の売買においては、その建物の契約不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
226-34-3住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うとき→措置の概要を説明する必要。保証保険契約の締結を行うとき→不要。×
322-36-2措置を講ずるかどうか→必要。措置の概要→不要。×
419-35-4措置を講じない場合、説明不要。×

4 誤り

交換契約の扱い

交換契約が出題されるのは初めてですが、「交換」=「売買」と考えれば十分です。

支払金又は預り金

支払金又は預り金を受領しようとする場合、「保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要」が重要事項説明書の記載事項に該当します(宅地建物取引業法35条1項11号)。
ただし、支払金又は預り金が50万円未満の場合には、そもそも「支払金・預り金」に該当しません(規則16条の3第1号)。本肢の預り金は30万円ですから、「支払金又は預り金」には該当せず、重要事項説明書に記載する義務はありません。

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説明事項(支払金・預り金の保全措置を講ずるか、講ずる場合は措置の概要)(宅建業法[11]2(3)⑤)
 年-問-肢内容正誤
130-35-4宅地建物取引業者間における宅地の交換において交換契約に先立って交換差金の一部として30万円の預り金の授受がある場合、その預り金を受領しようとする者は、保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
×
227-32-1建物の売買の媒介に関し、受領しようとする預り金について保全措置を講ずる場合において、預り金の額が売買代金の額の100分の10以下であるときは、その措置の概要を説明する必要はない。×
310-36-1売買契約の締結に際し、売主である宅建業者Aが宅建業者でない買主Bから預り金の名義をもって50万円を受領しようとする場合で、当該預り金が売買代金に充当されないものであるとき、Aは、国土交通省令で定める保全措置を講じなければならない。
×
409-37-350万円未満の額の預り金を授受する場合の当該預り金の保全措置の概要を重要事項として説明しなければならない。×
503-45-1取引の対象となる宅地又は建物に関し50万円の預り金を受領しようとする場合において、保証の措置等を講ずるかどうか、を重要事項として説明しなければならない。

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【宅建過去問】(平成30年問35)重要事項説明書(35条書面)” に対して4件のコメントがあります。

  1. 赤坂 より:

    2番の問題の答えがなんとなく違う気がするのですが。

    0
  2. よしざわみな より:

    35条で「契約不適合担保責任の履行確保措置を講ずるか、講ずる場合は措置の概要」についての記載ありました。すみません。ありがとうございます。

    0
    1. 家坂 圭一 より:

      よしざわ様

      ご質問ありがとうございます。
      ご自分で解決されたようで、おめでとうございます(?)。

      契約不適合担保責任に関する事項については、35条書面と37条書面を比較した上で、共通点と相違点を押さえる必要があります。
      面倒なところですが、正確に記憶しましょう。

      0
  3. よしざわみな より:

    2018-35 は重量事項説明書についての質問ですが、3番の「契約不適合担保責任の履行確保措置を講ずるか、講ずる場合は措置の概要」については、37条の記載事項と思うのですが….。35条の記載事項表で見つかりません。宜しくお願い申し上げます。

    0

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