【宅建過去問】(平成30年問38)手付金等の保全措置


宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。この場合における宅地建物取引業法第41条又は第41条の2の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
  2. 当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。
  3. 当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。
  4. 当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。

正解:1

設定の確認

宅建業者である売主と宅建業者ではない買主との間の売買契約を素材に、手付金等の保全措置についてきく問題です。

保全措置が不要な手付金等の金額

1 正しい

完成物件が対象ですから、3,000万×10%=300万円以下の手付金等を受領するのであれば、保全措置は不要です(宅建業法41条の2第1項ただし書き)。
手付金200万円は、300万円以下ですから、手付金受領の時点では、保全措置を講じる必要はありません。この手付金に中間金300万円を加えると、手付金等は合計500万円となります。ここで、保全措置を講じる義務が生じます。
売主は、500万円全体について保全措置を講じた後でなければ、中間金を受領することができません。

★必要知識(講義編)

「手付金等」とは(宅建業法[19]2)
保全措置が不要な場合(完成物件)(宅建業法[19]3(1)②)
保全措置の方法(手付金等の全体が対象)(宅建業法[19]4(1))

■類似過去問
内容を見る
宅建業法[19]2
「手付金等」とは
 年-問-肢内容正誤
128-28-ア
建築工事完了前のマンションで4,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金受領後、手付金と中間金について保全措置を講じた。
×
228-43-ウ
建築工事完了前のマンションで3,000万円/手付金150万円・中間金350万円→中間金受領の際に500万円について保全措置を講じなければならない。
326-33-3建築工事完了前の建物で5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
425-40-4建築工事完了前のマンションで4,000万円/手付金100万円・中間金200万円→手付金が代金の5%以内であるから保全措置は不要。×
524-34-ア代金に充当される中間金→「手付金等」にあたる。
624-34-イ代金の一部となる申込証拠金→「手付金等」にあたる。
723-38-3代金に充当される申込証拠金→「手付金等」にあたる。
823-38-4中間金→「手付金等」にあたる。
913-41-1代金に充当される申込証拠金→「手付金等」にあたる。
1013-41-4中間金→「手付金等」にあたる。
1103-49-2手付金に充当される申込証拠金は保全措置の対象にならない。×
宅建業法[19]3(1)
保全措置が不要な場合(完成物件)
 年-問-肢内容正誤
128-28-イ代金4,000万円/手付金400万円→保全措置を講じることなく受領。
224-34-ア代金2,000万円/手付金200万円・中間金100万円→中間金受領後に保全措置。×
324-34-イ代金2,000万円/代金に充当される申込証拠金10万円・手付金200万円→保全措置を講じた上で手付金を受領。
424-38-ウ代金3,000万円/手付金300万円→保全措置を講じなければ受領できない。×
520-41-2代金5,000万円/手付金700万円→保全措置を講じずに受領できる。×
617-42-1代金4,000万円/手付金400万円→保全措置を講じずに受領できる。
717-42-2代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
815-38-2手付金20%→保全措置を講じた上で受領。
914-40-3手付が代金の1/10を超え、かつ、1,000万円を超える→いかなる場合も保全措置が必要。×
1009-44-1手付金が代金の10%を超えるが、営業保証金の額の範囲内→保全措置は不要。×
1109-44-4手付金が本体価額(税引価格)の10%を超えるが、売買代金(税込価格)の10%以下→保全措置は不要。
1204-41-1代金4,500万円/手付金400万円・中間金2000万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
1302-42-4代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円/引渡し・登記の移転は中間金の支払いと同時→保全措置なしで、手付金を受領できない。×
1401-42-2代金12,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円・残代金6,000万円/引渡し・登記移転は中間金の支払いと同時 →手付金の受領前に保全措置が必要。
宅建業法[19]4(1)
保全措置の方法(手付金等の全体が対象)
 年-問-肢内容正誤
128-43-ウ
建築工事完了前のマンションで3,000万円/手付金150万円・中間金350万円→中間金受領の際に500万円について保全措置を講じなければならない。
226-33-3建築工事完了前の建物で5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
323-38-1銀行の保証委託契約は返還債務全部を保証する必要がある。
422-41-ウ保全措置を講じる必要がある額を超えた部分についてのみ保全措置を講じれば、その額を超える手付金を受領できる。×
519-34-4物件の引渡しが不可能になった場合、買主は手付金全額の返還を銀行に請求できる。
617-42-2完成物件で、代金4,000万円/手付金100万円・中間金600万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
714-41-2未完成物件で、保全の対象となるのは、代金の5/100を超えかつ1,000万を超える部分である。×
813-41-2銀行との間に保全措置を講じている場合、手付金の全額の返還を銀行に請求できる。
812-40-2完成物件では、手付金のうち代金の1/10を超える部分について手付金等の保全措置を講じた場合は、手付金全額を受領できる。×
1004-41-1完成物件で、代金4,500万円/手付金400万円・中間金2000万円→中間金のみ保全措置を講じればよい。×
1103-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
1202-47-4未完成物件では、代金の5%を超える部分について保全措置を講じなければ、手付金等を受領できない。×

2 誤り

未完成物件が対象ですから、2,500万×5%=125万円を超える手付金等を受領する場合に、保全措置が必要になります(宅建業法41条1項)。売主は、手付金150万円を受領するのですから、保全措置を講じる必要があります。

★必要知識(講義編)

保全措置が不要な場合(未完成物件)(宅建業法[19]3(1)①)

■類似過去問
内容を見る
宅建業法[19]3(1)
保全措置が不要な場合(未完成物件)
 年-問-肢内容正誤
128-28-ア
代金4,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金受領後に保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。
×
228-43-ア
代金3000万円/手付金600万円→保全措置が必要。
327-36-ウ代金2,400万円/手付金120万円以下→保全措置を講じずに受領できる。
427-40-イ代金3,000万円/手付金300万円。手付金等について保証保険契約を締結して、手付金を受領し、後日保険証券を交付した。×
527-40-ウ代金3,000万円/手付金150万円/中間金150万円→保全措置は不要。×
626-33-2代金5,000万円/手付金1,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
726-33-3代金5,000万円/手付金100万円・中間金500万円→中間金受領前に500万円の保全措置を講じれば宅建業法に違反しない。×
825-40-4代金4,000万円/手付金100万円・中間金200万円→手付金が代金の5%以内であるから保全措置は不要。×
923-38-3代金3,000万円/代金に充当される申込証拠金5万円・手付金200万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1023-38-4代金3,000万円/手付金200万円・中間金200万円→中間金についても保全措置が必要。
1121-39-3代金5,000万円/手付金500万円・中間金250万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1221-39-4代金5,000万円/手付金2,000万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。×
1320-41-1代金5,000万円/手付金200万円→保全措置を講じずに受領した。
1420-41-3代金1億円/手付金1,500万円→保全措置の上で受領すれば宅建業法に違反しない。
1519-43-2代金1億円/手付金1,500万円・中間金1,500万円→手付金・中間金それぞれにつき保全措置が必要。
1616-44-1代金の1/10以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置不要。×
1713-41-1代金4,000万円/申込証拠金10万・手付金300万円→申込証拠金についても保全措置が必要。
1813-41-4代金4,000万円/手付金300万円・中間金100万→中間金につき保全措置が必要。
1909-39-1代金5,000万円/手付金200万円→手付金につき保全措置は不要。
2005-43-3代金6,000万円/手付金500万円・中間金1,000万円→手付金について中間金受領の際にまとめて保全措置。×
2103-49-2代金1億5,000万円/申込証拠金30万円・手付金2,000万円・中間金6,000万円→保全措置の対象は2,000万円。×
2202-42-1代金1億円/手付金900万円・中間金4,100万円・残代金5,000万円/引渡し・登記の移転は残代金の支払いと同時→保全措置は不要。×
2301-42-1代金1億2,000万円/手付金1,500万円・中間金4,500万円→中間金受領の際に保全措置を講じればよい。×

3 誤り

未完成物件に関し、保全措置として利用できるのは、保証又は保険の方法に限られます(宅建業法41条1項)。指定保管機関による保管の方法を使うことはできません。

保全措置の方法

★必要知識(講義編)

保全措置の種類(宅建業法[19]4(2)(3))

■類似過去問
内容を見る
宅建業法[19]4(2)
保全措置の種類
 年-問-肢内容正誤
125-40-1工事完了前の建物につき代金の5%を超える手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。×
223-38-2宅建業者が保険事業者との間で保証保険契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくとも当該保証保険契約が成立したときから建築工事の完了までの期間を保険期間とするものでなければならない。×
322-41-イ売主の代表取締役の連帯保証は、保全措置として有効である。×
419-34-4物件の引渡しが不可能になった場合、買主は手付金全額の返還を銀行に請求できる。
513-41-2銀行との間に保全措置を講じている場合、手付金の全額の返還を銀行に請求できる。
605-43-4工事完了前の建物につき、手付金等の保全措置として、信用金庫と保証委託契約を締結し、連帯保証書を買主に交付した。
705-45-2宅建業者の資金事情が悪化し債務を履行しない場合、買主は、手付金等の保全措置により連帯保証した信託会社に対し、契約を解除することなく、手付金の返還を求めることができる。×
805-45-3手付金等の保全措置により手付金の返還を求めるとともに、営業保証金から弁済を求めることができる。
904-41-2売主の友人の連帯保証は、保全措置として有効である。×
1002-42-2工事完了前の宅地につき、手付金等の保全措置として、手付金等寄託契約を利用することができる。×
1102-42-3工事完了後の宅地につき、手付金等の保全措置として、信用金庫による保証委託契約を利用することができる。

4 誤り

完成物件については、保全措置として保証(銀行等による連帯保証)の方法を利用することができます(肢3の表。宅建業法41条の2第1項、41条1項1号)。しかし、その保証契約は、「引渡しまでの期間」を担保するものでなければなりません(同法41条の2第1項、41条2項2号)。本肢は、「建築工事の完了まで」とする点が誤りです。

★必要知識(講義編)

保全措置の種類(宅建業法[19]4(2)(3))

■類似過去問
内容を見る
宅建業法[19]4(2)
保全措置の種類
 年-問-肢内容正誤
125-40-1工事完了前の建物につき代金の5%を超える手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。×
223-38-2宅建業者が保険事業者との間で保証保険契約を締結することにより保全措置を講じている場合、当該措置内容は、少なくとも当該保証保険契約が成立したときから建築工事の完了までの期間を保険期間とするものでなければならない。×
322-41-イ売主の代表取締役の連帯保証は、保全措置として有効である。×
419-34-4物件の引渡しが不可能になった場合、買主は手付金全額の返還を銀行に請求できる。
513-41-2銀行との間に保全措置を講じている場合、手付金の全額の返還を銀行に請求できる。
605-43-4工事完了前の建物につき、手付金等の保全措置として、信用金庫と保証委託契約を締結し、連帯保証書を買主に交付した。
705-45-2宅建業者の資金事情が悪化し債務を履行しない場合、買主は、手付金等の保全措置により連帯保証した信託会社に対し、契約を解除することなく、手付金の返還を求めることができる。×
805-45-3手付金等の保全措置により手付金の返還を求めるとともに、営業保証金から弁済を求めることができる。
904-41-2売主の友人の連帯保証は、保全措置として有効である。×
1002-42-2工事完了前の宅地につき、手付金等の保全措置として、手付金等寄託契約を利用することができる。×
1102-42-3工事完了後の宅地につき、手付金等の保全措置として、信用金庫による保証委託契約を利用することができる。

>>平成30年の問題一覧へ

2019年ロケットスタートキャンペーン

2019年受験に向けて「1日でも早く勉強を始めたい。」かたのためのキャンペーンです。
(1)先に2018年版DVD教材をお送りし、これで勉強をスタートする。
(2)2019年版DVD教材が完成次第、これをお送りする。
という、2段階ロケット方式の学習プランです。

特別ショップクーポンを御利用になれば、
10,000円以上の教材を25%引きで御購入いただけます。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です