【宅建過去問】（平成30年問40）業務の規制
宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア Ａは、自ら売主として、建物の売買契約を締結するに際し、買主が手付金を持ち合わせていなかったため手付金の分割払いを提案し、買主はこれに応じた。
イ Ａは、建物の販売に際し、勧誘の相手方から値引きの要求があったため、広告に表示した販売価格から100万円値引きすることを告げて勧誘し、売買契約を締結した。
ウ Ａは、土地の売買の媒介に際し重要事項の説明の前に、宅地建物取引士ではないＡの従業者をして媒介の相手方に対し、当該土地の交通等の利便の状況について説明させた。
エ Ａは、投資用マンションの販売に際し、電話で勧誘を行ったところ、勧誘の相手方から「購入の意思がないので二度と電話をかけないように」と言われたことから、電話での勧誘を諦め、当該相手方の自宅を訪問して勧誘した。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- 四つ
Contents
正解：2
ア 違反する
手付金について信用を供与することにより契約の締結を誘引する行為は、禁止されています（宅建業法47条３号）。
手付貸与
本肢の「手付金の分割払い」は、まさにこの禁止事項に該当します。
★必要知識（講義編）
■類似過去問
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宅建業法[09]7(3)
手付貸与による契約誘引の禁止
手付貸与による契約誘引の禁止
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 29-34-1 | 宅地建物取引業者が、自ら売主として、宅地及び建物の売買の契約を締結するに際し、手付金について、当初提示した金額を減額することにより、買主に対し売買契約の締結を誘引し、その契約を締結させることは、法に違反しない。 | ◯ |
| 2 | 29-34-3 | 宅地建物取引業者が、宅地及び建物の売買の媒介を行うに際し、媒介報酬について、買主の要望を受けて分割受領に応じることにより、契約の締結を誘引する行為は、法に違反する。 | × |
| 3 | 29-34-4 | 宅地建物取引業者が、手付金について信用の供与をすることにより、宅地及び建物の売買契約の締結を誘引する行為を行った場合、監督処分の対象となるほか、罰則の適用を受けることがある。 | ◯ |
| 4 | 28-29-イ | 宅建業者が、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買は成立しなかった場合、宅建業法に違反しない。 | × |
| 5 | 28-34-4 | 宅建業者が、宅地の売買契約締結の勧誘に当たり、相手方が手付金の手持ちがないため契約締結を迷っていることを知り、手付金の分割払いを持ちかけたことは、契約締結に至らなかったとしても宅建業法に違反する。 | ◯ |
| 6 | 27-41-ウ | 「弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。」という発言は、宅建業法に違反しない。 | ◯ |
| 7 | 26-43-1 | 手付金を複数回に分けて受領することとし、契約締結を誘引するのは、宅建業法に違反しない。 | × |
| 8 | 24-34-ウ | 手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。 | ◯ |
| 9 | 24-41-ウ | 売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した場合、宅建業法に違反する。 | × |
| 10 | 23-41-ア | 手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。 | ◯ |
| 11 | 21-40-1 | 手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。 | × |
| 12 | 20-38-4 | 手付を後日支払うこととして、売買契約を締結するのは、宅建業法に違反しない。 | × |
| 13 | 18-40-3 | 手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。 | × |
| 14 | 15-38-3 | 手付金の一部を貸付け、契約の締結を誘引することは、宅建業法に違反しない。 | × |
| 15 | 13-42-2 | 業者間取引であれば、買主に対し手付金を貸し付けて契約の締結を誘引してもさしつかえない。 | × |
| 16 | 12-35-4 | 手付金に関し買主と銀行との間の金銭の貸借のあっせんをして、売買契約を締結させたとしても、宅建業法に違反しない。 | ◯ |
| 17 | 12-40-3 | 買主の要求に応じ、手付金を分割払とすることができる。 | × |
| 18 | 11-42-2 | 手付の貸付を条件に契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。 | × |
| 19 | 11-42-4 | 手付金額を減額することで契約を誘引し、契約が成立した場合、宅建業法に違反しない。 | ◯ |
| 20 | 09-38-1 | 「手付金の不足額は契約成立後に支払う」旨説明して契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。 | × |
| 21 | 09-40-1 | 手付金の不足額を宅建業者が立て替えて契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。 | × |
| 22 | 04-44-1 | 手付金を分割払としても、宅建業法に違反しない。 | × |
| 23 | 01-48-1 | 手付の貸付により契約締結を誘引しても、宅建業法違反とならない。 | × |
イ 違反しない
代金を値引きすることで相手方を勧誘することは、手付貸与による契約誘引に該当しません（肢アの表。宅建業法47条３号）。値引きによって相手方を勧誘し、契約を締結したとしても、宅建業法には違反しません。
★必要知識（講義編）
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宅建業法[09]7(3)
手付貸与による契約誘引の禁止
手付貸与による契約誘引の禁止
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 29-34-1 | 宅地建物取引業者が、自ら売主として、宅地及び建物の売買の契約を締結するに際し、手付金について、当初提示した金額を減額することにより、買主に対し売買契約の締結を誘引し、その契約を締結させることは、法に違反しない。 | ◯ |
| 2 | 29-34-3 | 宅地建物取引業者が、宅地及び建物の売買の媒介を行うに際し、媒介報酬について、買主の要望を受けて分割受領に応じることにより、契約の締結を誘引する行為は、法に違反する。 | × |
| 3 | 29-34-4 | 宅地建物取引業者が、手付金について信用の供与をすることにより、宅地及び建物の売買契約の締結を誘引する行為を行った場合、監督処分の対象となるほか、罰則の適用を受けることがある。 | ◯ |
| 4 | 28-29-イ | 宅建業者が、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買は成立しなかった場合、宅建業法に違反しない。 | × |
| 5 | 28-34-4 | 宅建業者が、宅地の売買契約締結の勧誘に当たり、相手方が手付金の手持ちがないため契約締結を迷っていることを知り、手付金の分割払いを持ちかけたことは、契約締結に至らなかったとしても宅建業法に違反する。 | ◯ |
| 6 | 27-41-ウ | 「弊社と提携している銀行の担当者から、手付金も融資の対象になっていると聞いております。ご検討ください。」という発言は、宅建業法に違反しない。 | ◯ |
| 7 | 26-43-1 | 手付金を複数回に分けて受領することとし、契約締結を誘引するのは、宅建業法に違反しない。 | × |
| 8 | 24-34-ウ | 手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。 | ◯ |
| 9 | 24-41-ウ | 売買代金を引き下げ、契約の締結を誘引した場合、宅建業法に違反する。 | × |
| 10 | 23-41-ア | 手付の貸付により契約を誘引するのは、宅建業法に違反する。 | ◯ |
| 11 | 21-40-1 | 手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。 | × |
| 12 | 20-38-4 | 手付を後日支払うこととして、売買契約を締結するのは、宅建業法に違反しない。 | × |
| 13 | 18-40-3 | 手付の貸付を告知し契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。 | × |
| 14 | 15-38-3 | 手付金の一部を貸付け、契約の締結を誘引することは、宅建業法に違反しない。 | × |
| 15 | 13-42-2 | 業者間取引であれば、買主に対し手付金を貸し付けて契約の締結を誘引してもさしつかえない。 | × |
| 16 | 12-35-4 | 手付金に関し買主と銀行との間の金銭の貸借のあっせんをして、売買契約を締結させたとしても、宅建業法に違反しない。 | ◯ |
| 17 | 12-40-3 | 買主の要求に応じ、手付金を分割払とすることができる。 | × |
| 18 | 11-42-2 | 手付の貸付を条件に契約を誘引したが、契約不成立だった場合、宅建業法に違反しない。 | × |
| 19 | 11-42-4 | 手付金額を減額することで契約を誘引し、契約が成立した場合、宅建業法に違反しない。 | ◯ |
| 20 | 09-38-1 | 「手付金の不足額は契約成立後に支払う」旨説明して契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。 | × |
| 21 | 09-40-1 | 手付金の不足額を宅建業者が立て替えて契約を成立させたとしても、宅建業法に違反しない。 | × |
| 22 | 04-44-1 | 手付金を分割払としても、宅建業法に違反しない。 | × |
| 23 | 01-48-1 | 手付の貸付により契約締結を誘引しても、宅建業法違反とならない。 | × |
ウ 違反しない
交通等の利便など取引条件のうち相手方の判断に重要な影響を及ぼす事項について、宅建業者が故意に事実を告げなかったり、不実のことを告げる行為は禁止されています（宅建業法47条１号ニ）。しかし、本肢では、この事実を相手方に説明しています。
この説明は、同法35条の重要事項説明とは別物です（本肢でも、「重要事項の説明の前に」と明記されています）。説明の主体が宅建士に限られるわけではありません。本肢では、宅建士ではない従業者が説明していますが、宅建業法には違反しません。
★必要知識（講義編）
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宅建業法[09]7(1)
重要事実不告知・不実告知の禁止
重要事実不告知・不実告知の禁止
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 28-34-1 | 宅建業者が、賃貸アパートの媒介に当たり、入居申込者が無収入であることを知っており、入居申込書の収入欄に「年収700万円」とあるのは虚偽の記載であることを認識したまま、その事実を告げずに貸主に提出した行為は宅建業法に違反する。 | ◯ |
| 2 | 20-38-1 | 宅地の周辺環境について買主の判断に重要な影響を及ぼす事実を、宅建士でない従業者が説明しても、宅建業法に違反しない。 | ◯ |
| 3 | 19-36-4 | 建物の利用制限に関する事項で買主の判断に重要な影響を及ぼすものを故意に告げなかった場合、宅建業法に違反し、宅建業者に１億円以下の罰金が課せられることがある。 | ◯ |
| 4 | 16-44-4 | 契約に係る重要な事項について故意に事実を告げない行為は禁止されており、行為を行った代表者には懲役刑、宅建業者には罰金刑が科されることがある。 | ◯ |
| 5 | 13-37-1 | 更地を希望する買主に対しては、未登記の古い空き家の存在を告げる必要はない。 | × |
| 6 | 12-35-1 | 近隣にゴミ集積場所の設置計画がある場合で、それを借主が知らないと重大な不利益を被るおそれがあるときに、その計画について故意に借主に対し告げなかったとしても、宅建業法に違反しない。 | × |
| 7 | 11-42-3 | [宅地建物取引業者Ａが、宅地の所有者Ｂの依頼を受けてＢＣ間の宅地の売買の媒介を行う。]Ａは、当該宅地に対抗力のある借地権を有する第三者が存在することを知っていたが、当該借地権は登記されていなかったので、Ｃに対して告げることなく、ＢＣ間の売買契約を締結させた。 | × |
エ 違反する
相手方が契約を締結しない旨の意思を表示したにもかかわらず、勧誘を継続することは、禁止されています（宅建業法47条の２第３項、規則16条の12第１号ニ）。
勧誘の際の禁止行為
本肢では、勧誘の相手方が「購入の意思がない」旨を表示しています。これ以降、勧誘を継続することは許されません。勧誘方法を電話から直接訪問に変更したとしても、許されるわけではありません。
★必要知識（講義編）
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宅建業法[09]7(4)③
勧誘の際の禁止行為
勧誘の際の禁止行為
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| ▲イ号 | |||
| 1 | 28-34-2 | 宅建業者が、分譲マンションの購入を勧誘するに際し、うわさをもとに「３年後には間違いなく徒歩５分の距離に新しく私鉄の駅ができる」と告げた場合、そのような計画はなかったとしても、故意にだましたわけではないので宅建業法には違反しない。 | × |
| 2 | 27-41-ア | 「隣接地は、市有地で、現在、建築計画や売却の予定がないことを市に確認しました。将来、建つとしても公共施設なので、市が眺望を遮るような建物を建てることは絶対ありません。ご安心ください。」という発言は、宅建業法に違反しない。 | × |
| 3 | 26-43-4 | 「近所に幹線道路の建設計画がある」と説明したが、実際には建設計画は存在せず、従業者の思い込みであった場合、宅建業法に違反しない。 | × |
| 4 | 24-32-4 | 交通整備の見通しにつき、新聞報道を示しながら、未確定の話として説明した場合、宅建業法に違反しない。 | ◯ |
| 5 | 24-41-イ | 断定的判断を提供した従業員に故意がない場合、宅建業法に違反しない。 | × |
| 6 | 20-38-3 | 存在しない新駅設置計画を説明したが、契約には至らなかった場合、宅建業法に違反しない。 | × |
| 7 | 16-44-2 | 過失で断定的判断を提供した場合でも免責されない。 | ◯ |
| 8 | 08-45-4 | 10年後開通予定の駅候補地の１つが徒歩５分の場所にある場合、「地下鉄新駅まで徒歩５分」と広告しても、宅建業法に違反しない。 | × |
| ▲ハ号 | |||
| 1 | 29-28-ウ | 宅地建物取引業者Ａの従業者Ｃは、投資用マンションの販売において、勧誘に先立ちＡの名称を告げず、自己の氏名及び契約締結の勧誘が目的であることを告げたうえで勧誘を行ったが、相手方から関心がない旨の意思表示があったので、勧誘の継続を断念した。 | × |
| 2 | 29-34-2 | 宅建業者Ａの従業者Ｃは、投資用マンションの販売において、勧誘に先立ちＡの名称を告げず、自己の氏名及び契約締結の勧誘が目的であることを告げたうえで勧誘を行ったが、相手方から関心がない旨の意思表示があったので、勧誘の継続を断念した。 | × |
| 3 | 26-43-2 | 宅地建物取引業者が、アンケート調査をすることを装って電話をし、その目的がマンションの売買の勧誘であることを告げずに勧誘をする行為は、宅地建物取引業法に違反する。 | ◯ |
| 4 | 24-41-ア | 勧誘に先立って商号・自らの氏名を告げてから勧誘を行ったが、勧誘の目的が投資用マンションの売買契約の締結である旨を告げなかった場合、宅建業法に違反しない。 | × |
| ▲ニ号 | |||
| 1 | 26-41-2 | 相手方が明確に買う意思がない旨を表明した場合、別の従業者をして、再度勧誘を行わせることは法に違反しない。 | × |
| 2 | 26-43-3 | 土地の買受けの勧誘に当たり、売却の意思は一切ない旨を告げられたが、その翌日、再度の勧誘を行った場合、宅建業法に違反しない。 | × |
| ▲ホ号 | |||
| 1 | 24-41-エ | 「午後３時に訪問されるのは迷惑である。」と事前に聞いていたが、深夜でなければ迷惑にはならないだろうと判断し、午後３時に当該相手方を訪問して勧誘を行った。 | × |
| ▲ヘ号 | |||
| 1 | 23-41-イ | 建物の販売に際して、短時間であったが、私生活の平穏を害するような方法により電話勧誘を行い、相手方を困惑させた。 | × |
まとめ
以上より、正しい記述はイとウの２つです。正解は、肢2。
2019年ロケットスタートキャンペーン
2019年受験に向けて「１日でも早く勉強を始めたい。」かたのためのキャンペーンです。
(1)先に2018年版DVD教材をお送りし、これで勉強をスタートする。
(2)2019年版DVD教材が完成次第、これをお送りする。
という、２段階ロケット方式の学習プランです。
特別ショップクーポンを御利用になれば、
10,000円以上の教材を25％引きで御購入いただけます。
(1)先に2018年版DVD教材をお送りし、これで勉強をスタートする。
(2)2019年版DVD教材が完成次第、これをお送りする。
という、２段階ロケット方式の学習プランです。
特別ショップクーポンを御利用になれば、
10,000円以上の教材を25％引きで御購入いただけます。
肢ウの「重要事項の説明の【前】に・・・宅建士でない従業者・・・説明させた」
↑
というのは過去問でもあったパターンですか？
それとも新しい引っ掛けですか？
※【前】という文字をこっそり入れて、宅建士じゃないから「×」に誘導させるパターン
「重要事項の説明の【前】に」というのは初めてのパターンです。
これに近い問題としては、平成20年問38肢１があります。
この他にも「宅建士でない従業者」が出てくる問題は、あります。
それは、
「重要事項説明書や契約書面に記名押印」してアウトだったり、
「契約書面を交付」してセーフだったり、という問題です。
「宅建士として行う義務」について質問しているだけで、複雑な問題は出ていません。