【宅建過去問】(平成30年問41)免許の要否


次の記述のうち、宅地建物取引業の免許を要する業務が含まれるものはどれか。

  1. A社は、所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた。
  2. B社は、所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった。
  3. C社は賃貸マンションの管理業者であるが、複数の貸主から管理を委託されている物件について、入居者の募集、貸主を代理して行う賃貸借契約の締結、入居者からの苦情・要望の受付、入居者が退去した後の清掃などを行っている。
  4. D社は、多数の顧客から、顧客が所有している土地に住宅や商業用ビルなどの建物を建設することを請け負って、その対価を得ている。

正解:3

免許の要否~「取引」とは

本問では、「宅地建物取引業の免許を要する業務が含まれるものはどれか」という変わった出題方法がとられています。しかし、その内容は、「宅建業の免許を要するか。」という問題と同じです。
つまり、「宅地建物取引業」に該当するかどうか、もっと絞り込めば、「取引」の定義を聞いている問題です。左の表に当てはめて考えていきましょう。

1 含まれない

「土地を区分する行為」、「戸建住宅を建築する行為」は、宅建業とは無関係です。また、「戸建住宅を貸し付ける行為」は、自ら貸主となる行為であって、「取引」に該当しません。したがって、A社は、宅建業の免許を受ける必要がありません。

★必要知識(講義編)

自ら貸主・転貸主となる場合(宅建業法[01]3(3))

■類似過去問
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自ら貸主・転貸主となる場合(宅建業法[01]3(3))
 年-問-肢内容正誤
130-41-1
所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた会社→免許必要×
230-41-2所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった会社→免許必要×
329-35-1
宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。×
428-26-4
自己所有の物件について、直接賃借人と賃貸借契約を締結するに当たり、重要事項の説明を行わなかった場合、業務停止を命じられることがある。
×
527-38-ウ
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
626-26-アAの所有する商業ビルを賃借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
725-31-ア宅地建物取引業者A社は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付しなければならない。
×
824-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、業者の媒介により賃貸→免許が必要×
924-27-3Eが所有するビルを賃借しているFが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Eは免許を受ける必要はないが、Fは免許を受けなければならない。×
1024-28-ア建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務に違反する。×
1123-26-2一棟借りしたマンションを転貸→免許が必要×
1222-26-2他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。×
1319-32-2自己所有マンションの貸主→免許は不要
1417-30-1Aの所有するオフィスビルを賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
1516-30-2自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
1614-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
1714-39-2自ら貸主となる場合、賃貸借契約書は借主に交付したが、重要事項の説明を行わなかったとしても、指示処分を受けることはない
1813-30-3自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
1911-30-1用途地域内の宅地を宅建業者の媒介により賃貸→免許は不要
2009-31-4競売により取得したマンションを多数の学生に賃貸→免許が必要×
2108-41-2Cの所有する業務用ビルを賃借しているDが、不特定多数の者に反覆継続して転貸する場合、C及びDは、免許を受ける必要はない。
2207-35-1自己所有地を賃貸→免許は不要
2307-44-1自己所有建物を賃貸するための事務所→宅建業法上の「事務所」に該当×
2405-35-3自己所有の土地を10区画の駐車場に区画して賃貸→免許は不要
2504-35-1自己所有のマンションを賃貸→免許が必要×
2601-35-4自己所有のオフィスビル10棟を賃貸→免許は不要

2 含まれない

B社が行っているのは、自社ビルのテナント募集、つまり、自ら貸主となる行為です。これは、「取引」に該当しません。したがって、B社は、宅建業の免許を受ける必要がありません。

★必要知識(講義編)

自ら貸主・転貸主となる場合(宅建業法[01]3(3))

■類似過去問
内容を見る
自ら貸主・転貸主となる場合(宅建業法[01]3(3))
 年-問-肢内容正誤
130-41-1
所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた会社→免許必要×
230-41-2所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった会社→免許必要×
329-35-1
宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。×
428-26-4
自己所有の物件について、直接賃借人と賃貸借契約を締結するに当たり、重要事項の説明を行わなかった場合、業務停止を命じられることがある。
×
527-38-ウ
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
626-26-アAの所有する商業ビルを賃借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
725-31-ア宅地建物取引業者A社は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付しなければならない。
×
824-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、業者の媒介により賃貸→免許が必要×
924-27-3Eが所有するビルを賃借しているFが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Eは免許を受ける必要はないが、Fは免許を受けなければならない。×
1024-28-ア建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務に違反する。×
1123-26-2一棟借りしたマンションを転貸→免許が必要×
1222-26-2他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。×
1319-32-2自己所有マンションの貸主→免許は不要
1417-30-1Aの所有するオフィスビルを賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
1516-30-2自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
1614-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
1714-39-2自ら貸主となる場合、賃貸借契約書は借主に交付したが、重要事項の説明を行わなかったとしても、指示処分を受けることはない
1813-30-3自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
1911-30-1用途地域内の宅地を宅建業者の媒介により賃貸→免許は不要
2009-31-4競売により取得したマンションを多数の学生に賃貸→免許が必要×
2108-41-2Cの所有する業務用ビルを賃借しているDが、不特定多数の者に反覆継続して転貸する場合、C及びDは、免許を受ける必要はない。
2207-35-1自己所有地を賃貸→免許は不要
2307-44-1自己所有建物を賃貸するための事務所→宅建業法上の「事務所」に該当×
2405-35-3自己所有の土地を10区画の駐車場に区画して賃貸→免許は不要
2504-35-1自己所有のマンションを賃貸→免許が必要×
2601-35-4自己所有のオフィスビル10棟を賃貸→免許は不要

3 含まれる

「入居者からの苦情・要望の受付」や「入居者が退去した後の清掃」は、宅建業とは無関係です。しかし、「貸主を代理して行う賃貸借契約の締結」は、貸借の媒介であり、明らかに「取引」に該当します。したがって、C社は、宅建業の免許を受ける必要があります。
※また、媒介行為の前提となる「入居者の募集」にも宅建業法の規制を及ぼす必要があります。

★必要知識(講義編)

貸借の代理・媒介をする場合(宅建業法[01]3(3))

■類似過去問
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貸借の代理・媒介をする場合(宅建業法[01]3(3))
 年-問-肢内容正誤
130-41-3賃貸マンションの管理業者が、居者の募集、貸主を代理して行う賃貸借契約の締結、入居者からの苦情・要望の受付、入居者が退去した後の清掃などを行う場合→免許必要
227-26-イ社会福祉法人が、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を反復継続して営む場合→免許不要×
327-26-エ賃貸住宅の管理業者が、貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受けて、貸借の媒介を反復継続して営む場合→免許不要×
423-26-3C社が乙県にのみ事務所を設置し、Dが丙県に所有する1棟のマンション(10戸)について、不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行う場合、C社は乙県知事の免許を受けなければならない。

4 含まれない

D社が行っているのは、「建物の建設を請け負う行為」です。これは、建設業であって、宅建業の「取引」には該当しません。したがって、D社は、宅建業の免許を受ける必要がありません。

★必要知識(講義編)

建設業者(宅建業法[01]5(3)②)

■類似過去問
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建設業者(宅建業法[01]5(3)②)
 年-問-肢内容正誤
130-41-4多数の顧客から、顧客が所有している土地に住宅や商業用ビルなどの建物を建設することを請け負って、その対価を得ている会社→免許必要×
219-32-4建設業者が、建設工事請負を前提に、敷地の売買を反復継続してあっせんする場合→免許不要×
317-30-2建設業者が、所有する宅地を、建築請負契約に付随して、不特定多数の者に敷地の売買を反復継続してあっせんする場合→免許不要×
415-30-1建設会社が、宅建業者の代理により、不特定多数に継続して販売する場合→免許不要×
513-30-1建設業者が、建築請負契約に付帯して、建築した共同住宅の売買のあっせんを反復継続する場合→免許不要×
601-35-1建設業者が、建築請負契約に付帯して、土地のあっせんを反復継続する場合→免許不要×

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