【宅建過去問】(令和02年問12)借地借家法(借家)


AとBとの間でA所有の甲建物をBに対して、居住の用を目的として、期間2年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結し、Bが甲建物の引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. AがCに甲建物を売却した場合、Bは、それまでに契約期間中の賃料全額をAに前払いしていたことを、Cに対抗することができる。
  2. 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料改定に関する特約がない場合、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、AはBに対し、賃料増額請求をすることができる。
  3. 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約である場合、Aは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、Bに対し、解約を申し入れ、申入れの日から1月を経過することによって、本件契約を終了させることができる。
  4. 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求に関する特約がない場合、期間満了で本件契約が終了するときに、Bは、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について買取請求をすることができる。

正解:3

設定の確認

1 正しい

建物の引渡しがあったときは、賃借権を第三者に対抗することができます(借地借家法31条1項)。
本肢のBはすでに甲建物の引渡しを受けています。CがAから甲建物を購入した場合でも、Bは、Cに対して、賃借権を対抗することができます。

Cに対抗可能な賃借権の内容は、Bが今までAに主張することができたすべてに渡ります。Bは、Aに対して賃料を前払いしたことについて、Cに対しても対抗することができます(最判昭36.01.31)。

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建物賃貸借の対抗力(借地借家法[06]1)
 年-問-肢内容正誤
1R02-12-1AとBとの間でA所有の甲建物をBに対して、居住の用を目的として、期間2年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Bが甲建物の引渡しを受けた。AがCに甲建物を売却した場合、Bは、それまでに契約期間中の賃料全額をAに前払いしていたことを、Cに対抗することができる。
227-11-3[AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結]Cが、AB間の賃貸借契約締結前に、Aと甲建物の賃貸借契約を締結していた場合、AがBに甲建物を引き渡しても、Cは、甲建物の賃借権をBに対抗することができる。×
327-12-1賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
422-12-1建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。
521-12-3引渡しを受けている場合、建物の賃借権は対抗可、使用借権は対抗不可。
620-04-4建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。
719-14-4登記も引渡しもない場合、定期建物賃借権は対抗不可、一時使用賃借権は対抗可能。×
818-14-2建物の引渡しを受けていれば、賃借権を対抗可能。
912-12-1賃貸人の承諾を得て転借人に占有させている場合、賃借人は賃借権を対抗不可。×
1002-13-1引渡しを受けていないと、常に、賃借権を対抗不可。×
1101-13-1建物の引渡しを受けていれば、建物所有権が移転しても、新所有者に賃借権を対抗可能。

2 正しい

経済事情の変動により賃料が不相当となった場合、当事者は、借賃の額の増減を請求することができます(借賃増減請求権。借地借家法32条1項本文)。このルールは、定期建物賃貸借契約でも、それ以外の建物賃貸借契約でも共通のものです。
※賃料改定に関する特約がある場合は、以下のようになります。不減額特約の有効性を認めているのが、定期建物賃貸借契約の特徴です(借地借家法38条7項)。

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借賃増減請求権に関する特約(借地借家法[06]2(2))
 年-問-肢内容正誤
1R02-12-2AとBとの間でA所有の甲建物をBに対して、居住の用を目的として、期間2年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Bが甲建物の引渡しを受けた。本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料改定に関する特約がない場合、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、AはBに対し、賃料増額請求をすることができる。
227-12-2賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。×
325-11-4定期建物賃貸借において、賃料改定につき特約がある場合、賃借人は賃貸人に対して賃料の減額請求ができない。
424-12-2普通建物賃貸借・定期建物賃貸借の双方につき、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
522-12-4定期建物賃貸借で、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。
616-14-1普通建物賃貸借において、使用収益開始前には賃料減額請求は不可。
716-14-2転貸借契約を締結した場合、賃借人は、賃料の増減額請求権を行使できない。×
813-13-3普通建物賃貸借では、家賃が不相当に高額になった場合、借主は、契約条件にかかわらず減額請求が可能。
913-13-4普通建物賃貸借では、「家賃を減額しない」という特約は無効。
1009-12-1家賃の増減について特約のない場合で、経済事情の変動により家賃が不相当に高額となったとき、賃借人は、賃貸人に対し将来に向かって家賃の減額を請求できる。
1109-12-2「家賃を増額しない」という特約があっても、増額請求が可能。×
1205-12-2「家賃を増額しない」という特約は有効。

3 誤り

定期建物賃貸借契約については、以下の要件を充たせば、賃借人は、契約期間の途中であっても、解約の申入れをすることができます(借地借家法38条5項)。

中途解約の要件

このルールによる中途解約ができるのは、賃借人Bに限られます。賃貸人であるAのほうから中途解約をすることはできません。

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建物賃貸借の中途解約(借地借家法[07]1(3)②)
 年-問-肢内容正誤
1R02-12-3AとBとの間でA所有の甲建物をBに対して、居住の用を目的として、期間2年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Bが甲建物の引渡しを受けた。本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約である場合、Aは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、Bに対し、解約を申し入れ、申入れの日から1月を経過することによって、本件契約を終了させることができる。×
230-12-2借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、賃借人から中途解約を申し入れることはできない。×
327-12-4賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。×
424-12-4普通建物賃貸借では中途解約不可、定期建物賃貸借契約では途中解約可能。
523-12-4一時使用目的の場合、中途解約は特約がなければ不可。
620-14-4定期建物賃貸借契約では、床面積に関わらず、中途解約が可能。×
719-14-3定期建物賃貸借契約では中途解約不可、一時使用賃貸借ではいつでも中途解約可能。×
817-15-4建物の賃貸借では、中途解約権の留保は不可。×
902-09-3
(Aは、その所有する建物を明らかな一時使用のためBに賃貸したが、Bは期間満了後も居住を続け、Aもその事実を知りながら異議を述べなかった。)Aは、正当事由のない場合でも解約の申入れをし、Bに対し、その3ヵ月後に明渡請求をすることができる。

4 正しい

賃貸人の同意を得て建物に付加した造作がある場合、賃借人は、賃貸借が期間満了によって終了するときに、賃貸人に対し、買取りを請求することができます(造作買取請求権。借地借家法33条1項前段)。このルールは、定期建物賃貸借契約でも、それ以外の建物賃貸借契約でも共通のものです。

AB間の契約が定期建物賃貸借契約であったとしても、特約がない場合、Bは、造作買取請求権を行使することができます。
※造作買取請求権は、特約により排除することができます。これも、定期建物賃貸借と普通建物賃貸借に共通のルールです。

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造作買取請求権(借地借家法[06]3)
 年-問-肢内容正誤
1R02-12-4
AとBとの間でA所有の甲建物をBに対して、居住の用を目的として、期間2年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Bが甲建物の引渡しを受けた。本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求に関する特約がない場合、期間満了で本件契約が終了するときに、Bは、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について買取請求をすることができる。
230-12-4
[AとBとの間で、Aが所有する甲建物をBが5年間賃借する旨の契約を締結した。]CがBから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってAB間及びBC間の賃貸借契約が終了する場合、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について、BはAに対する買取請求権を有するが、CはAに対する買取請求権を有しない。
×
328-12-3
建物の適法な転借人が、賃貸人の同意を得て建物に造作を付加した場合、期間満了により契約が終了するときは、転借人は賃貸人に対してその造作を時価で買い取るよう請求することができる。
427-11-4[AがBとの間で、A所有の甲建物について、期間3年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結]AB間の賃貸借契約がBの賃料不払を理由として解除された場合、BはAに対して、Aの同意を得てBが建物に付加した造作の買取りを請求することはできない。
510-12-3転借人が建物所有者の同意を得て建物に付加した造作は、期間の満了によって建物の賃貸借が終了するとき、転借人から建物所有者に対し買取りを請求することができる。
603-13-4賃借人は、建物所有者の同意を得て建物に造作を付加したときは、賃貸借終了の際、建物所有者に対し時価でその造作を買い取るべきことを請求することができる。

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