【宅建過去問】(令和02年問26)免許


宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)が宅地建物取引業者ではないB社との合併により消滅した場合には、B社は、A社が消滅した日から30日以内にA社を合併した旨を甲県知事に届け出れば、A社が受けていた免許を承継することができる。
  2. 信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合には、国土交通大臣の免許を受けなければならない。
  3. 個人Cが、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者Dに販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には、免許を受けなければならない。
  4. 宅地建物取引業者E(乙県知事免許)は、乙県内に2以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合には、国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。

正解:3

1 誤り

宅建業者A社が宅建業者でないB社に吸収合併された場合、A社の免許は、その時点で効力を失います。吸収合併により法人格(=権利能力)を失っているのですから、これは当然の話です。B社がA社の免許を承継することはできません。

※合併により法人格が消滅したことにつき、その法人を代表する役員であった者は、その日から30日以内に、その旨を免許権者に届け出なければなりません(宅建業法11条1項2号)。

■類似過去問
内容を見る
免許の承継?(宅建業法[04]2(1))
 年-問-肢内容正誤
個人業者に関するケース
129-44-2個人である宅地建物取引業者Aがその事業を法人化するため、新たに株式会社Bを設立しその代表取締役に就任する場合、B社はAの免許を承継することができる。
×
222-28-1免許を受けている個人Aが死亡した場合、相続人にAの免許は承継されないが、相続人は、Aが生前に締結した契約に基づく取引を結了するための業務を行うことができるので、当該業務が終了した後に廃業届を提出すればよい。
×
317-30-4宅地建物取引業者A(個人)が死亡し、相続人BがAの所有していた土地を20区画に区画割りし、不特定多数の者に宅地として分譲する場合、Bは免許を受ける必要はない。
×
403-37-2宅地建物取引業者である個人Bが宅地建物取引業を営む目的で株式会社Cを設立し、Bがその代表取締役となって業務を行う場合、株式会社Cは、宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。×
503-37-3宅地建物取引業者である個人Aが死亡し、相続人BがAの所有していた土地を20区画に区分し、宅地として分譲する場合、Bは、宅地建物取引業の免許を受けなければならない。

法人業者が合併により消滅したケース
1R02-26-1宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)が宅地建物取引業者ではないB社との合併により消滅した場合には、B社は、A社が消滅した日から30日以内にA社を合併した旨を甲県知事に届け出れば、A社が受けていた免許を承継することができる。
×
229-44-1宅地建物取引業者A社が免許を受けていないB社との合併により消滅する場合、存続会社であるB社はA社の免許を承継することができる。×
322-28-2免許を受けている法人Aが免許を受けていない法人Bとの合併により消滅した場合、Bは、Aが消滅した日から30日以内に、Aを合併した旨の届出を行えば、Aが受けていた免許を承継することができる。×
廃業等の届出(法人業者が合併で消滅)(宅建業法[04]2(1)②)
 年-問-肢内容正誤
1R02-26-1宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)が宅地建物取引業者ではないB社との合併により消滅した場合には、B社は、A社が消滅した日から30日以内にA社を合併した旨を甲県知事に届け出れば、A社が受けていた免許を承継することができる。×
229-30-4宅地建物取引業者D社(甲県知事免許)が、合併により消滅したときは、その日から30日以内に、D社を代表する役員であった者が、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
329-36-4宅地建物取引業者である法人Dが、宅地建物取引業者でない法人Eに吸収合併されたことにより消滅した場合、一般承継人であるEは、Dが締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされる。
429-44-1宅地建物取引業者A社が免許を受けていないB社との合併により消滅する場合、存続会社であるB社はA社の免許を承継することができる。×
524-27-4存続会社の役員が届出。×
622-28-2存続会社が免許を承継。×
721-28-2消滅会社の役員が届出。
818-31-3存続会社の役員が届出。×
910-33-4存続会社の役員が届出。×
1009-33-2宅建業者が合併により消滅した場合、消滅した業者の代表役員であった者は免許権者に届出しなければならないが、免許は、届出の時にその効力を失う。×
1107-35-4消滅会社の事務所を存続会社の事務所として使用→廃業の届出は不要。×
1202-43-2消滅会社の役員が、存続会社の免許権者に届出。×
1301-36-4消滅会社の役員が、免許権者と全事務所所在地の知事に届出。×

2 誤り

信託業法3条の免許を受けた信託会社は、宅建業の免許を受ける必要はありません。国土交通大臣に届け出るだけで宅建業を適法に営むことができます(宅建業法77条)。

■類似過去問
内容を見る
信託会社(宅建業法[01]5(2)②)
 年-問-肢内容正誤
1R02-26-2信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合には、国土交通大臣の免許を受けなければならない。×
225-27-2信託会社が営業保証金を供託しない場合、国交大臣から免許を取り消されることがある。×
322-26-4信託会社は免許不要、届出のみで足りる。
421-45-1信託会社が国交大臣の指示処分を受けることがある。
515-35-1信託会社は営業保証金の供託or保証協会への加入が不要。×
611-30-4信託会社は免許不要だが、信託を兼営する銀行は免許が必要。×

3 正しい

■競売による取得

Cは、競売によって取得した宅地を分譲しようとしています。競売で取得したからといって、特別な扱いはありません。この点は、無視して考えてください。

■宅建業者が代理・媒介した場合

Cは、宅地の分譲について、宅建業者Dに販売を代理させています。しかし、宅建業者に代理や媒介を依頼したからといって、Cの免許が不要になるわけではありません。自ら売主となって、宅地を不特定多数に分譲するのですから、Cは、免許を受ける必要があります(宅建業法3条1項)。

■類似過去問
内容を見る
競売により取得した宅地・建物(宅建業法[01])
 年-問-肢
内容
正誤
1R02-26-3個人Cが、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者Dに販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には、免許を受けなければならない。
219-32-1Aが、競売により取得した宅地を10区画に分割し、宅地建物取引業者に販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する場合、Aは免許を受ける必要はない。×
314-30-1Aが、競売により取得した複数の宅地を、宅地建物取引業者に媒介を依頼し売却する行為を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。×
409-31-4Dが、1棟のマンション(10戸)を競売により取得し、自ら借主を募集し、多数の学生に対して賃貸する場合、Dは、免許を必要とする。×
505-35-4Hが競売物件である宅地を自己用として購入する場合、Hは宅地建物取引業の免許を要しないが、Iが営利を目的として競売物件である宅地を購入し、宅地建物取引業者を介して反覆継続して売却する場合、Iは宅地建物取引業の免許を要する。
宅建業者が代理・媒介した場合(宅建業法[01]5(4))
 年-問-肢内容正誤
1R02-26-3個人Cが、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者Dに販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には、免許を受けなければならない。
2R01-26-3宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。
×
326-26-イ自己所有のマンションを、宅建業者の代理により不特定多数の者に反復継続して分譲→免許不要×
424-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許必要×
519-32-1競落した宅地を分割し、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
616-30-1農地を区画割りして宅地に転用した上で、宅建業者の媒介により、不特定多数に売却する場合→免許不要×
715-30-1建設業者が、宅地を分割し、宅建業者の代理により販売する場合→免許不要×
814-30-1競売により取得した宅地を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許不要×
914-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
1013-30-4農地を宅地に転用して25区画に造成した後、宅建業者の販売代理により分譲する場合→免許不要×
1111-30-1用途地域内の宅地を、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許不要
1208-41-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1305-35-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1405-35-3駐車場ビル10棟を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許必要
1505-35-4競売物件である宅地を購入し、宅建業者を介して売却する場合→免許必要
1604-35-2所有地を造成した宅地を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許必要
1701-35-2農地を転用した宅地50区画を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×

4 誤り

■免許権者の区別

宅建業の免許には、都道府県知事免許国土交通大臣免許の2種類があります。どちらが必要になるかは、事務所の配置によって決まります(宅建業法3条1項)。

大臣免許と知事免許

■本問では

本問の宅建業者Eは乙県知事免許だというのですから、乙県内にしか事務所を持っていません。そして、新しく設置する事務所も乙県内にあるわけです。すべての事務所が乙県内にあるのですから、Eに必要なのは乙県知事免許です。国土交通大臣免許が必要になるわけではありません。したがって、免許換えは不要です。

■類似過去問
内容を見る
大臣免許と知事免許(宅建業法[02]1(1))
 年-問-肢内容正誤
1R02s-29-4宅地建物取引業者(甲県知事免許)は、乙県内で一団の建物の分譲を行う案内所を設置し、当該案内所において建物の売買の契約を締結し、又は契約の申込みを受ける場合、国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。×
2R02-26-4宅地建物取引業者E(乙県知事免許)は、乙県内に2以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合には、国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。×
323-26-1同一県内に2事務所→大臣免許×
423-26-3乙県にのみ事務所を設置し、他社が丙県に所有する1棟のマンション(10戸)について、不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行う場合→乙県知事免許
521-26-1甲県内の本店は建設業のみ、乙県内の支店は宅建業→乙県知事免許×
619-33-1甲県内の本店は非宅建業、乙県内の支店は宅建業→乙県知事免許×
712-30-1甲県内の本店は非宅建業、乙県内の支店は宅建業→乙県知事免許×
809-33-1甲県知事免許のAが、乙県内で建設業を営んでいる法人Bを吸収合併して、Bの事務所をAの支店とし、そこで建設業のみを営む場合→国交大臣免許への免許換えは不要
907-44-1甲県知事免許の宅建業者が、自己の所有する建物を不特定多数の者に賃貸するため、新たに乙県内に事務所を設けることとなった場合→国交大臣免許への免許換えが必要×
1006-35-1主たる事務所を甲県、従たる事務所を乙県に設けて、宅建業を行うために新設された会社は、国交大臣の免許を受けなければならず、申請の際、登録免許税9万円を納めなければならない
1106-39-1宅建業者A(甲県知事免許)が、乙県でも宅地分譲と建築請負を行うこととして、宅地分譲については宅建業者B(乙県知事免許)と販売代理契約を締結した上、Bが分譲地に案内所を設けて行うこととし、建築請負についてはAが乙県に出張所を設けて行うこととした場合→国交大臣免許への免許換えは不要
免許換え(宅建業法[02]3)
 年-問-肢内容正誤
①新設のケース
1R02s-29-1宅地建物取引業者(甲県知事免許)が、乙県内に新たに事務所を設置して宅地建物取引業を営むため、国土交通大臣に免許換えの申請を行い、その免許を受けたときは、国土交通大臣から、免許換え前の免許(甲県知事)の有効期間が経過するまでの期間を有効期間とする免許証の交付を受けることとなる。×
208-50-1甲県内にのみ事務所を設置している宅地建物取引業者Aが乙県内にも事務所を有することとなった場合で、国土交通大臣の免許を受けていないことが判明したとき、甲県知事は、Aに対し1年以内の業務停止を命ずることができる。×
301-36-2A県知事から免許を受けている宅建業者が、新たにB県内にも事務所を有することとなった場合には、当該事務所において事業を開始してから2週間以内に、A県知事を経由して、国交大臣に免許申請書を提出しなければならない。×
②移転のケース
120-30-4甲県知事免許の宅建業者が、甲県の事務所を廃止し、乙県内に事務所を設置して宅建業を営む場合、甲県知事への廃業届と乙県知事への免許換え申請が必要である。×
210-33-1甲県知事免許の宅建業者が、甲県の事務所を廃止し、乙県内に事務所を設置して宅建業を営む場合、乙県知事に免許換えを申請し、免許を受けた後、甲県知事に廃業届をしなければならない。×
306-38-1甲県知事免許の宅建業者が、甲県の事務所を廃止し、乙県内に事務所を設置して宅建業を営む場合、甲県知事を経由して乙県知事への免許換え申請しなければならない。×
401-36-1A県知事免許の宅建業者が、A県内の事務所を廃止し、B県内に新たに事務所を設置して、引き続き宅建業を営む場合、A県知事経由でB県知事に免許換え申請しなければならない。×
③廃止のケース
120-30-3甲県・乙県に事務所を持ち大臣免許を受けていた宅建業者が、乙県の支店を廃止し、事務所を甲県のみに設置する場合、甲県知事免許への免許換えが必要である。
215-32-1甲県・乙県に事務所を持ち大臣免許を受けていた宅建業者が、乙県の支店を廃止し、甲県の本店のみで宅建業を行う場合、乙県知事を経由して国交大臣に支店廃止の届出を行う必要がある。×
308-39-4甲県に本店を、乙県に支店を設けて国交大臣免許を受けている宅建業者が、本店を廃止し、乙県内にのみ事務所を有することとなった場合、乙県知事を経由して国交大臣に免許換えの申請をしなければならない。×
407-44-4甲乙両県に事務所を有し国交大臣免許を有していた宅建業者が、甲県のみで宅建業を営むことになった場合、甲県知事免許に免許換えする必要があり、甲県知事に直接、申請することになるが、乙県知事に廃業の届出をする必要はない。
506-38-3大臣免許の宅建業者が、甲県の事務所を廃止し、乙県の事務所だけで宅建業を営む場合、乙県知事に直接免許換え申請しなければならない。
免許換えが不要なケース
1R02s-29-4宅地建物取引業者(甲県知事免許)は、乙県内で一団の建物の分譲を行う案内所を設置し、当該案内所において建物の売買の契約を締結し、又は契約の申込みを受ける場合、国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。×
2R02-26-4宅地建物取引業者E(乙県知事免許)は、乙県内に2以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合には、国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。×
330-36-2甲県に事務所を設置する宅地建物取引業者B(甲県知事免許)が、乙県所在の宅地の売買の媒介をする場合、Bは国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。×
425-43-1甲県知事免許の宅建業者が乙県に所在する物件を取引する場合、国交大臣免許への免許換えが必要である。×
521-26-4甲県知事免許の宅建業者が乙県に案内所を設置する場合、免許換えが必要である。×
609-33-1甲県知事免許のAが、乙県内で建設業を営んでいる法人Bを吸収合併して、Bの事務所をAの支店とし、そこで建設業のみを営む場合→国交大臣免許への免許換えは不要
709-33-3甲県知事免許の宅建業者が乙県に案内所を設置する場合、免許換えが必要である。×
807-44-1甲県知事免許の宅建業者が、自己の所有する建物を不特定多数の者に賃貸するため、新たに乙県内に事務所を設けることとなった場合→国交大臣免許への免許換えが必要
×
906-39-1甲県知事免許の宅建業者が、乙県でも新たに宅地分譲を行うこととして、宅地分譲については乙県知事免許の宅建業者と販売代理契約を締結して行うこととした場合、国土交通大臣に免許換え申請する必要はない。
1003-37-1甲県知事免許の宅建業者が、乙県内に事務所を設置することなく、乙県の区域内で業務を行う場合、国交大臣の免許を受けなければならない。×
その他の知識
128-37-ア免許換えの申請を怠っていることが判明したときは、業務停止処分を受けることがある。×
228-37-エ免許換え申請中の宅建業者は、従前の免許に基いて、取引の相手方等に対し、重要事項書面や37条書面を交付することができない。×
308-50-1[甲県内にのみ事務所を設置している宅地建物取引業者Aが、自ら売主として乙県内でマンション(建築工事完了前)の分譲を行う。]Aが乙県内にも事務所を有することとなった場合で、国土交通大臣の免許を受けていないことが判明したとき、甲県知事は、Aに対し1年以内の業務停止を命ずることができる。×

>>令和02年(10月)の問題一覧へ

+1

LINEアカウントで質問・相談

家坂講師に気軽に受験相談や質問ができるLINEアカウントを運営しています。
お気軽に「友だち追加」してください。
友だち追加
PCの場合は、「友だち検索」でID"@e-takken"を検索してください。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です