【宅建過去問】(令和02年12月問12)借地借家法(借家)


賃貸人Aと賃借人Bとの間で令和2年7月1日に締結した居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 当該建物の修繕が必要である場合において、BがAに修繕が必要である旨を通知したにもかかわらずAが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Bは自ら修繕をすることができる。
  2. BがAに無断でCに当該建物を転貸した場合であっても、Aに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除することができない。
  3. 賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、AがBに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。
  4. Bが相続人なしに死亡した場合、Bと婚姻の届出をしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Dは、Bが相続人なしに死亡したことを知った後1月以内にAに反対の意思表示をしない限り、賃借人としてのBの権利義務を承継する。

正解:3

1 正しい

以下のケースでは、賃借人賃借物の修繕をすることができます(民法607条の2)。

  1. 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知or賃貸人がその旨を知った
    →賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき
  2. 急迫の事情があるとき

※賃借物の修繕は、基本的には、賃貸人の義務です(民法606条1項)。賃借人による修繕は、賃貸人が修繕しなかったり、賃貸人による修繕を待つ余裕がない場合の例外的な措置といえます。

■類似過去問
内容を見る
賃貸物の修繕(民法[26]4(1))
 年-問-肢内容正誤
1R02s-12-1賃貸されている建物の修繕が必要である場合において、賃借人Bが賃貸人Aに修繕が必要である旨を通知したにもかかわらずAが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Bは自ら修繕をすることができる。
225-08-3建物の賃貸人が必要な修繕義務を履行しない場合、賃借人は賃料全額の支払を拒絶できる。×
325-08-4建物の賃貸人が賃貸物の保存に必要な修繕をする場合、賃借人は拒むことができない。
417-15-2動産の賃貸人は、賃貸物の使用収益に必要な修繕を行う義務を負うが、建物の賃貸人は、そのような義務を負わない。×
501-06-1建物が老朽化してきたため、貸主が建物の保存のために必要な修繕をする場合、借主は、貸主の修繕行為を拒むことはできない。

2 正しい

無断転貸があった場合でも、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人が賃貸借を解除することはできません(民法612条2項。最判昭28.09.25)。

■類似過去問
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無断譲渡・転貸の禁止(民法[26]5(2))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
A所有の甲建物につき、Bが賃貸借契約を締結している。
1R02s-12-2BがAに無断でCに当該建物を転貸した場合であっても、Aに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除することができない。
227-09-2賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。
327-09-3土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を民法第612条第2項により解除できる場合とできない場合があり、土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。
425-11-1BがAに無断で甲建物をCに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、AはAB間の賃貸借契約を解除することができる。
×
521-12-1BがAに無断で甲建物を転貸しても、Aに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除できない。
618-10-1BがAの承諾なく当該建物をCに転貸しても、この転貸がAに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、AはBの無断転貸を理由に賃貸借契約を解除することはできない。
706-12-1BC間の転貸借がAの承諾を得ていない場合でも、その転貸借がAに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Aの解除権は発生しない。

3 誤り

「契約の更新がない」「賃貸借契約は期間満了により終了」という言葉から、賃貸人が定期建物賃貸借契約を締結しようとしていることが分かります.
定期建物賃貸借契約の成立要件は、以下の通りです(借地借家法38条)。

本肢では、「契約の更新がない旨を説明してい」るだけです。事前に書面を交付した上で説明していないので、定期建物賃貸借契約は成立しません。

■類似過去問
内容を見る
定期建物賃貸借契約の成立(書面による契約)(借地借家法[07]1(2)②)
 年-問-肢内容正誤
1R02s-12-3賃貸人Aと賃借人Bとの間で居住用建物の賃貸借契約を締結した。賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、AがBに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。×
2R01-12-1建物の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。
×
326-12-1定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。
424-12-3定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。×
519-14-1定期建物賃貸借契約は書面によって契約しなければ有効とならない。
618-13-320年後に賃貸借契約を更新させずに終了させるという建物賃貸借契約が可能である。
715-14-2定期建物賃貸借契約は、公正証書でしなければ、無効である。×
807-13-2定期建物賃貸借契約は、公正証書でしなければならない。×
定期建物賃貸借契約の成立(事前説明)(借地借家法[07]1(2)③)
 年-問-肢内容正誤
1R02s-12-3賃貸人Aと賃借人Bとの間で居住用建物の賃貸借契約を締結した。賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、AがBに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。×
2R01-12-1建物の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。
×
329-12-4賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前に賃貸人が賃借人に契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。
426-12-3定期建物賃貸借契約につき、契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。×
526-12-4定期建物賃貸借契約につき説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。
624-12-3定期建物賃貸借契約につき、書面を交付さえすれば特約は有効。×
720-14-2公正証書で契約を締結すれば、書面の交付・説明の必要はない。×
815-14-3定期建物賃貸借契約を締結する場合、書面の交付・説明が必要である。

4 正しい

居住用建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合、賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者が、建物の賃借人の権利義務を承継します(借地借家法36条1項本文)。本肢のDは、事実上の夫婦に該当するので、Bの賃借人としての権利義務を承継します。
Dが、賃貸借を承継したくないときは、Bが相続人なしに死亡したことを知った後1か月以内に、建物の賃貸人Aに対して、反対の意思を表示する必要があります(同項ただし書き)。

■類似過去問
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居住用建物の賃貸借の承継(借地借家法[06]6)
 年-問-肢内容正誤
1R02s-12-4事実上の配偶者は、相続人に優先して、賃借人として地位を承継する。
111-14-2事実上の配偶者は、相続人に優先して、賃借人として地位を承継する。×
207-13-3内縁の妻の借家権承継を排除する特約は無効である。×
302-13-4事実上の配偶者は、借家人の死亡を知った後1か月以内に特段の意思表示をしない場合、借家権を承継する。

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