【宅建過去問】(令和02年12月問28)媒介契約(個数問題)


宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「専任媒介契約」とは、専属専任媒介契約ではない専任媒介契約をいうものとする。
ア AがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、Bの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Aは、当該契約締結日から7日以内(Aの休業日を含まない。)に、当該宅地の所在等を指定流通機構に登録しなければならない。
イ AがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、AはBに対して、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。
ウ AがBとの間で一般媒介契約を締結し、当該契約において、Bが他の宅地建物取引業者に重ねて依頼するときは当該他の宅地建物取引業者を明示する義務がある旨を定める場合、Aは、Bが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を宅地建物取引業法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
エ AがBとの間で一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該宅地の価額について意見を述べるときは、不動産鑑定士に評価を依頼して、その根拠を明らかにしなければならない。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

正解:1

設定の確認

登場人物の関係を図示しておきましょう。

本問に出てくる「専任媒介契約」は、「専属専任媒介契約ではない専任媒介契約をいうもの」とされています。この点にも注意しておきましょう。

ア 誤り

専任媒介契約を締結した場合、宅建業者Aは、媒介契約締結の日から7日以内(休業日を除く。)に、所定事項について、指定流通機構に登録しなければなりません(宅建業法34条の2第5項、規則15条の10第1項、2項)。
これに反する特約は、無効です(同法34条の2第10項)。「Bの要望」があったとしても、特約の効力は、認められません。

■類似過去問
内容を見る
指定流通機構への登録(登録期限)(宅建業法[10]4(3))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
専任媒介契約
1R02s-28-アAがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、Bの要望により当該宅地を指定流通機構に登録しない旨の特約をしているときを除き、Aは、当該契約締結日から7日以内(Aの休業日を含まない。)に、当該宅地の所在等を指定流通機構に登録しなければならない。×
2R01-31-アAは、専任媒介契約の締結の日から7日以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならないが、その期間の計算については、休業日数を算入しなければならない。
×
329-43-ウAは、当該専任媒介契約の締結の日から7日(ただし、Aの休業日は含まない。)以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なくBに提示しなければならない。×
415-43-3専任媒介契約では、7日(休業日を含む。)以内に指定流通機構に登録する必要がある。×
513-38-2専任媒介契約では休業日数を除き7日以内、専属専任媒介契約では5日以内、に指定流通機構に登録しなければならない。
610-45-2専任媒介契約では、5日以内に登録しなければならない。×
専属専任媒介契約
130-33-2[宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。]Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結日から7日以内(休業日を含まない。)に、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。×
228-41-4専属専任媒介契約を締結したときは、契約締結の日から休業日数を含め5日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。×
319-39-3専属専任媒介契約では、5日以内(休業日を除く。)に登録しなければならない。
411-39-2専属専任媒介契約である場合、3日(休業日を除く。)以内に、指定流通機構に登録しなければならない。×
507-40-4専属専任媒介契約では、休業日を除き7日以内に登録しなければならない。×

イ 誤り

専任媒介契約を締結した場合、宅建業者Aは、依頼者に対し、業務の処理状況を2週間に1回以上報告する必要があります(宅建業法34条の2第9項)。
本肢は「1週間に1回以上報告」としています。しかし、このペースが要求されるのは、専属専任媒介契約の場合に限られます。

■類似過去問
内容を見る
業務処理状況の報告(宅建業法[10]4(4))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
専任媒介契約
1R02s-28-イAがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、AはBに対して、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。×
2R01-31-ウBが宅地建物取引業者である場合、Aは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。×
329-43-ア専任媒介契約を締結した場合、宅地建物取引業者は、2週間に1回以上、業務の処理状況を依頼者に報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。
427-30-エ宅地建物取引業者は、専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。
521-32-3専任媒介契約の場合、「休業日を除き14日に1回報告する」という特約は有効。×
616-39-4専任媒介契約の場合、「5日に1度報告する」という特約は無効。×
714-34-4専任媒介契約の場合、「20日に1回以上報告する」という特約は有効。×
812-37-4専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の報告が必要。
903-44-3専任媒介契約の場合、「10日に1回以上報告する」という特約は有効。
1001-46-1専任媒介契約の場合、「報告日は毎日15日」という特約は有効。×
専属専任媒介契約
1R02-29-エAは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結したときは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。
224-29-2電子メールでの報告は不可。×
317-36-イ専属専任媒介の場合、2週間に1回以上報告しなければならない。×
412-37-4専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の報告が必要。
510-45-4専属専任媒介契約の場合、「10日に1回以上報告する」という特約は有効。×

ウ 正しい

■媒介契約書の記載事項

依頼者の契約違反に対する措置」は、媒介契約書の記載事項です(宅建業法34条の2第1項8号、規則15条の9)。

媒介契約書の記載事項

■契約違反に対する措置

本肢の媒介契約は、一般媒介契約です。そして、「Bが他の宅地建物取引業者に重ねて依頼するときは当該他の宅地建物取引業者を明示する義務がある旨を定める」というのですから、明示型一般媒介契約に該当します。
この場合、依頼者の契約違反に対する措置として、「依頼者が明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によつて売買又は交換の契約を成立させたときの措置」について定める必要があります(規則15条の9第3号)。

■類似過去問
内容を見る
媒介契約書の記載事項(依頼者の契約違反に対する措置)(宅建業法[10]3(1)⑦)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
1R02s-28-ウAがBとの間で一般媒介契約を締結し、当該契約において、Bが他の宅地建物取引業者に重ねて依頼するときは当該他の宅地建物取引業者を明示する義務がある旨を定める場合、Aは、Bが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を宅地建物取引業法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
230-33-4AとBの間で専任媒介契約を締結した場合、Aは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、BがA以外の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置について記載しなければならない。
326-32-エ[明示型の一般媒介契約]明示した以外の宅建業者の媒介・代理によって売買の契約を成立させたときの措置を媒介契約書に記載しなければならない。
422-34-4[専属専任媒介契約]取り決めがなければ、記載する必要はない。×
512-37-1[専任媒介契約]顧客が、他の宅建業者の媒介・代理によって売買・交換の契約を成立させたときの措置を定めなければならない。
611-37-3[専属専任媒介契約]業者間取引でも記載が必要。
711-37-4[専属専任媒介契約]「売買価格の3%が違約金」という特約は無効。×
809-36-2[専任媒介契約]依頼者が宅建業者である場合でも、他の宅建業者の媒介・代理によって売買・交換の契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。

エ 誤り

媒介契約を締結した宅建業者が依頼者に対して、価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにする義務を負っています(宅建業法34条の2第2項)。これは、一般媒介契約でも、専任媒介契約でも共通の義務です。
しかし、「不動産鑑定士に評価を依頼」することまでは求められていません。

■類似過去問
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価額につき意見を述べるとき(宅建業法[10]3(1)②)
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
1R02s-28-エAは、甲住宅の価額について意見を述べる場合、Bに対してその根拠を口頭ではなく書面で明示しなければならない。×
2R02-38-2AがBとの間で一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該宅地の価額について意見を述べるときは、不動産鑑定士に評価を依頼して、その根拠を明らかにしなければならない。×
330-33-3Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。×
425-28-イ価額・評価額につき意見を述べるときは、根拠を明らかにしなければならない。
524-29-4価額・評価額につき意見を述べるときは、根拠を明らかにする義務がある。
619-39-2価額・評価額につき意見を述べるときは、根拠を明らかにする義務がある。
716-39-3依頼者の請求がなければ、価額・評価額に関する意見につき、根拠を明らかにする義務はない。×
813-38-3価額に対して意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
912-36-3価額について意見を述べる場合に、根拠を明らかにしなかったとき、業務停止処分を受けることがある。
1009-36-1価額に対して意見を述べるときは、その根拠を書面により明らかにしなければならない。×
1106-47-2評価額について意見を述べるときは、依頼者の請求がなくても、必ず根拠を明らかにしなければならない。
1201-46-2依頼者の希望価額と宅建業者が適正と考える評価額とが異なる場合、同種の取引事例等その根拠を明らかにして、依頼者に対し意見を述べることができる。

まとめ

正しいものはウの一つだけです。正解は、肢1。


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