【宅建過去問】(令和03年問11)借地借家法(借地)


Aは、所有している甲土地につき、Bとの間で建物所有を目的とする賃貸借契約(以下この問において「借地契約」という。)を締結する予定であるが、期間が満了した時点で、確実に借地契約が終了するようにしたい。この場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. 事業の用に供する建物を所有する目的とし、期間を60年と定める場合には、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても、その旨を借地契約に定めることができる。
  2. 居住の用に供する建物を所有することを目的とする場合には、公正証書によって借地契約を締結するときであっても、期間を20年とし契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を借地契約に定めることはできない。
  3. 居住の用に供する建物を所有することを目的とする場合には、借地契約を書面で行えば、借地権を消滅させるため、借地権の設定から20年が経過した日に甲土地上の建物の所有権を相当の対価でBからAに移転する旨の特約を有効に定めることができる。
  4. 借地契約がBの臨時設備の設置その他一時使用のためになされることが明らかである場合には、期間を5年と定め、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を借地契約に定めることができる。

正解:3

設定の確認

「期間が満了した時点で、確実に借地契約が終了するようにしたい。」という土地賃貸人Aの要望が通常の問題と異なる設定です。この点から、定期借地権に関する出題が予想されます。

1 正しい

「期間を60年」と定め、「契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない」とするためには、一般定期借地権を設定する必要があります(借地借家法22条前段)。この場合、契約を書面でする必要がありますが、その書面が公正証書に限定されるわけではありません(同条後段)。

本肢のいう通り、「書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても」一般定期借地権を設定することができます。

※「事業の用に供する建物」という文字を見て、「事業用定期借地権の問題だ!」と飛びついた人が多いようです。しかし、「事業用」だからといって、事業用定期借地権しか使えないわけではありません。一般定期借地権を設定することも可能なのです。また、「期間を60年」という点からも、事業用定期借地権の問題ではないことが分かります。

■類似過去問
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一般定期借地権(借地借家法[04]1(2)②)
 年-問-肢内容正誤
1R03-11-1事業の用に供する建物を所有する目的とし、期間を60年と定める場合には、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても、その旨を借地契約に定めることができる。
2R03-11-2居住の用に供する建物を所有することを目的とする場合には、公正証書によって借地契約を締結するときであっても、期間を20年とし契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を借地契約に定めることはできない。
3R01-11-3
賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、期間を50年と定めたときは契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、期間を15年と定めたときは契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。
4R01-11-4
賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、期間を50年と定めたときは契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、期間を15年と定めたときは契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。×
529-11-4
賃貸借契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、賃貸人はあらかじめ賃借人に対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。×
628-11-3
Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借した。AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。×
事業用定期借地権(借地借家法[04]1(2)③)
 年-問-肢内容正誤
1R03-11-1事業の用に供する建物を所有する目的とし、期間を60年と定める場合には、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても、その旨を借地契約に定めることができる。
2R03-11-2事業の用に供する建物を所有する目的とし、期間を60年と定める場合には、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても、その旨を借地契約に定めることができる。
3R01-11-4
賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、期間を50年と定めたときは契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、期間を15年と定めたときは契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。×
430-11-1
[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。×
530-11-2
[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
629-11-4
賃貸借契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、賃貸人はあらかじめ賃借人に対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。×
728-11-3
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。
×
822-11-1社宅も事業用定期借地権の対象になる。×
922-11-2事業用定期借地権設定契約は公正証書以外の書面で締結することができる。×
1018-13-2居住用賃貸マンションは、事業用定期借地権の対象にならない。
1118-13-3小売業を行う目的の土地賃貸借は、期間20年の事業用定期借地権とすることができる。
1214-13-1事業用定期借地権を設定した場合、借主は建物買取請求権を有しない。
1307-12-3賃貸マンションも、事業用定期借地権の対象になる。×

2 正しい

「居住の用に供する建物を所有することを目的」として、「契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨」を定めるのですから、一般定期借地権を設定する必要があります(肢1の表参照。借地借家法22条前段)。
この場合、契約期間を「50年以上」とする必要があります。「期間を20年」と定めることはできません。
「公正証書によって借地契約を締結する」からといって、50年未満の期間を設定するのは不可能です。

※「居住の用に供する建物」の所有が目的ですから、事業用定期借地権を設定することはできません(借地借家法23条2項)。

■類似過去問
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一般定期借地権(借地借家法[04]1(2)②)
 年-問-肢内容正誤
1R03-11-1事業の用に供する建物を所有する目的とし、期間を60年と定める場合には、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても、その旨を借地契約に定めることができる。
2R03-11-2居住の用に供する建物を所有することを目的とする場合には、公正証書によって借地契約を締結するときであっても、期間を20年とし契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を借地契約に定めることはできない。
3R01-11-3
賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、期間を50年と定めたときは契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、期間を15年と定めたときは契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。
4R01-11-4
賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、期間を50年と定めたときは契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、期間を15年と定めたときは契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。×
529-11-4
賃貸借契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、賃貸人はあらかじめ賃借人に対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。×
628-11-3
Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借した。AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。×
事業用定期借地権(借地借家法[04]1(2)③)
 年-問-肢内容正誤
1R03-11-1事業の用に供する建物を所有する目的とし、期間を60年と定める場合には、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても、その旨を借地契約に定めることができる。
2R03-11-2事業の用に供する建物を所有する目的とし、期間を60年と定める場合には、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても、その旨を借地契約に定めることができる。
3R01-11-4
賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、期間を50年と定めたときは契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、期間を15年と定めたときは契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。×
430-11-1
[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。×
530-11-2
[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
629-11-4
賃貸借契約が建物所有を目的としている場合、契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、賃貸人はあらかじめ賃借人に対してその旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。×
728-11-3
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]AB間の賃貸借契約を公正証書で行えば、当該契約の更新がなく期間満了により終了し、終了時にはAが甲建物を収去すべき旨を有効に規定することができる。
×
822-11-1社宅も事業用定期借地権の対象になる。×
922-11-2事業用定期借地権設定契約は公正証書以外の書面で締結することができる。×
1018-13-2居住用賃貸マンションは、事業用定期借地権の対象にならない。
1118-13-3小売業を行う目的の土地賃貸借は、期間20年の事業用定期借地権とすることができる。
1214-13-1事業用定期借地権を設定した場合、借主は建物買取請求権を有しない。
1307-12-3賃貸マンションも、事業用定期借地権の対象になる。×

3 誤り

「甲土地上の建物の所有権を相当の対価でBからAに移転する旨の特約」を定めるのですから、建物譲渡特約付借地権を設定する必要があります(肢1の表参照。借地借家法24条1項)。

この場合、契約期間を「30年以上」とする必要があります。「借地権の設定から20年が経過した日」に建物を譲渡するという特約を定めることはできません。
建物譲渡特約を定める場合、契約を書面で行う必要はありません。また、契約を書面で行ったからといって、「期間を20年」と定めることは不可能です。

※建物譲渡特約付借地権が出題されるのは、平成12年問11以来。かなりレアな論点です。

■類似過去問
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建物譲渡特約付借地権(借地借家法[04]1(2)④)
 年-問-肢内容正誤
1R03-11-3Aは、所有している甲土地につき、Bとの間で建物所有を目的とする賃貸借契約を締結する予定である。居住の用に供する建物を所有することを目的とする場合には、借地契約を書面で行えば、借地権を消滅させるため、借地権の設定から20年が経過した日に甲土地上の建物の所有権を相当の対価でBからAに移転する旨の特約を有効に定めることができる。×
212-11-1建物譲渡特約は、必ずしも公正証書によって締結する必要はない。
312-11-2建物譲渡特約が、当事者間の合意によらずに法定更新されることはない。
412-11-3建物譲渡により賃借人の借地権が消滅した場合で、賃借人がその建物に居住しているときは、直ちに、建物を明け渡さなければならず、賃借の継続を請求することはできない。×
512-11-4土地の賃借人から建物を賃借し、土地賃借人の借地権消滅後もそこに居住している建物賃借人が、土地の賃貸人に対して賃借の継続を請求したときは、一定の場合を除き、期間の定めのない建物賃貸借がされたものとみなされる。
605-11-4「借地権の設定から30年経過後に、借地権設定者が借地権者の建物を時価で買い取り、契約は更新しない」と特約しても、その特約は、無効である。×

4 正しい

一時使用目的の借地権であっても、「建物の所有を目的とする土地の賃借権」に該当する以上、借地借家法が適用されます(同法2条1号)。ただし、一時使用目的であるため、以下の規定は、適用されません(同法25条)。

  1. 借地権の存続期間
  2. 契約の更新
  3. 建物滅失時の対応
  4. 建物買取請求権

したがって、「期間を5年」、「契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない」と定めることが可能です。

■類似過去問
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一時使用目的借地権(借地借家法[04]2)
 年-問-肢内容正誤
1R03-11-4借地契約が臨時設備の設置その他一時使用のためになされることが明らかである場合には、期間を5年と定め、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を借地契約に定めることができる。
224-11-4一時使用目的の借地権にも、建物買取請求権の規定が適用される。×
318-13-2一時使用目的の借地権には、契約期間・更新に関する規定が適用されない。

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