宅建業法[01]宅地建物取引業

宅建業法を理解する上で基本となる、「宅地建物取引業」という言葉の意味について学習します。
「宅地」とは、どのような土地をいうのか。宅建業者が自ら貸主になる場合は、「取引」に含まれるのか。
このように一語一語の意味を勉強していきます。
ここでの理解が、「◯◯をする場合に、宅建業の免許が必要か。」という問題の対策になります。

1.「宅地」とは


★過去の出題例★

「宅地」とは(宅建業法[01]1)
 年-問-肢内容正誤
127-26-ア工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているもの→宅地に該当する。
227-26-ウ用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているもの→宅地に該当しない。×
316-30-3用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに反復継続して売却する場合→免許不要。×
413-30-2用途地域内の所有地6区画を、売却する場合→免許不要。×
511-30-1用途地域内の宅地を、業者の媒介により、業として賃貸する場合→免許不要。
611-30-2用途地域内の農地を区画割りし、業として売却する場合→免許不要。×
709-31-1
土地区画整理事業により換地として取得した宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に対して売却する場合→免許不要。
×
808-41-3
自己所有の農地を農地法、都市計画法等の許可を得、区画割りし、分譲宅地として不特定多数の者に対して売却する場合で、それらの売却を数年にわたり毎年春と秋に限り行うとき→免許不要。
×
905-35-2都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において山林を山林として反覆継続して売却する場合→免許不要。
1005-35-2原野を10区画に区画割して宅地として分譲する場合→免許必要。
1101-35-3用途地域内の所有地を駐車場として、反復継続して売却する場合→免許不要。×

2.「建物」とは


★過去の出題例★

リゾートクラブ会員権(宅建業法[01]2)
 年-問-肢内容正誤
117-30-3リゾートクラブ会員権の売買を媒介する場合→免許不要×
208-41-4リゾートクラブ会員権の売買を媒介する場合→免許不要×

3.「取引」とは

(1).契約形態「売買」「交換」「貸借」
①売買

②交換

③貸借

(2).取引態様「自ら当事者」「代理」「媒介」
①自ら当事者

②代理

③媒介

(3).「取引」にあたるもの・あたらないもの


★過去の出題例★

公益法人に対する売却(宅建業法[01]3(3))
 年-問-肢内容正誤
116-30-3用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに反復継続して売却する場合→免許不要×
209-31-3甲県の所有地を、甲県の代理として、多数の公益法人に売却する場合→免許不要×
304-35-3一団の土地付住宅を、多数の公益法人に分譲する場合→免許不要×
自ら貸主・転貸主となる場合(宅建業法[01]3(3))
 年-問-肢内容正誤
130-41-1
所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた会社→免許必要×
230-41-2所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった会社→免許必要×
329-35-1
宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。×
428-26-4
自己所有の物件について、直接賃借人と賃貸借契約を締結するに当たり、重要事項の説明を行わなかった場合、業務停止を命じられることがある。
×
527-38-ウ
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
626-26-アAの所有する商業ビルを賃借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
725-31-ア宅地建物取引業者A社は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付しなければならない。
×
824-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、業者の媒介により賃貸→免許が必要×
924-27-3Eが所有するビルを賃借しているFが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Eは免許を受ける必要はないが、Fは免許を受けなければならない。×
1024-28-ア建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務に違反する。×
1123-26-2一棟借りしたマンションを転貸→免許が必要×
1222-26-2他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。×
1319-32-2自己所有マンションの貸主→免許は不要
1417-30-1Aの所有するオフィスビルを賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
1516-30-2自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
1614-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
1714-39-2自ら貸主となる場合、賃貸借契約書は借主に交付したが、重要事項の説明を行わなかったとしても、指示処分を受けることはない
1813-30-3自己所有のマンションを賃貸→免許は不要
1911-30-1用途地域内の宅地を宅建業者の媒介により賃貸→免許は不要
2009-31-4競売により取得したマンションを多数の学生に賃貸→免許が必要×
2108-41-2Cの所有する業務用ビルを賃借しているDが、不特定多数の者に反覆継続して転貸する場合、C及びDは、免許を受ける必要はない。
2207-35-1自己所有地を賃貸→免許は不要
2307-44-1自己所有建物を賃貸するための事務所→宅建業法上の「事務所」に該当×
2405-35-3自己所有の土地を10区画の駐車場に区画して賃貸→免許は不要
2504-35-1自己所有のマンションを賃貸→免許が必要×
2601-35-4自己所有のオフィスビル10棟を賃貸→免許は不要

4.「業」とは

不特定多数の者に
反復継続して

5.「宅地建物取引業」とは

(1).宅地建物取引業

(2).【例外】免許が不要
①国・地方公共団体
★過去の出題例★
国・地方公共団体が絡む場合(宅建業法[01]5(2)①)
 年-問-肢内容正誤
126-26-ウ国その他宅建業法の適用がない者から、反復継続して宅地を購入する場合→免許不要×
216-30-4甲県の所有地を、甲県の代理として、不特定多数に売却する場合→免許不要×
315-30-3甲県住宅供給公社が住宅を不特定多数に継続して販売する場合→免許不要
414-30-2土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として繰り返し売却する場合→免許不要×
511-30-3甲県住宅供給公社が行う一団の建物の分譲について、媒介を業として行おうとする場合→免許不要×
609-31-3甲県の所有地を、甲県の代理として、多数の公益法人に売却する場合→免許不要×
707-35-2都市再生機構の委託を受けて住宅分譲の代理を行う場合→免許不要×
807-35-3売却の相手が国その他宅建業法の適用がない者に限られている場合→免許不要×
②信託会社
★過去の出題例★
信託会社に関する特例(宅建業法[01]5(2)②)
 年-問-肢内容正誤
125-27-2信託会社が営業保証金を供託しない場合、国交大臣から免許を取り消されることがある。×
222-26-4信託会社は免許不要、届出のみで足りる。
321-45-1信託会社が国交大臣の指示処分を受けることがある。
415-35-1信託会社は営業保証金の供託or保証協会への加入が不要。×
511-30-4信託会社は免許不要だが、信託を兼営する銀行は免許が必要。×
③破産管財人
★過去の出題例★
破産管財人(宅建業法[01]5(2)③)
 年-問-肢内容正誤
122-26-3破産管財人を媒介する者は免許不要×
219-32-3破産管財人を媒介する者は免許不要×
(3).【ヒッカケ対策】免許不要ではない者
①農業協同組合・学校法人・宗教法人など
★過去の出題例★
農業協同組合・学校法人・宗教法人など(宅建業法[01]5(3)①)
 年-問-肢内容正誤
127-26‐イ社会福祉法人が、サービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を反復継続して営む場合→免許不要×
227-26-エ賃貸住宅の管理業者が、貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受けて、貸借の媒介を反復継続して営む場合→免許不要×
322-26-1売主である農地所有者の販売代理をする農業協同組合→免許不要×
415-30-2農業協同組合が所有宅地を販売する場合→免許不要×
504-35-4学校法人が宅地分譲する場合→免許必要、宗教法人の場合→不要×
②建設業者
★過去の出題例★
建設業者(宅建業法[01]5(3)②)
 年-問-肢内容正誤
130-41-4多数の顧客から、顧客が所有している土地に住宅や商業用ビルなどの建物を建設することを請け負って、その対価を得ている会社→免許必要×
219-32-4建設業者が、建設工事請負を前提に、敷地の売買を反復継続してあっせんする場合→免許不要×
317-30-2建設業者が、所有する宅地を、建築請負契約に付随して、不特定多数の者に敷地の売買を反復継続してあっせんする場合→免許不要×
415-30-1建設会社が、宅建業者の代理により、不特定多数に継続して販売する場合→免許不要×
513-30-1建設業者が、建築請負契約に付帯して、建築した共同住宅の売買のあっせんを反復継続する場合→免許不要×
601-35-1建設業者が、建築請負契約に付帯して、土地のあっせんを反復継続する場合→免許不要×
(4).【ヒッカケ対策】宅建業者が代理・媒介した場合


★過去の出題例★

宅建業者が代理・媒介した場合(宅建業法[01]5(4))
 年-問-肢内容正誤
126-26-イ自己所有のマンションを、宅建業者の代理により不特定多数の者に反復継続して分譲→免許不要×
224-27-2自己所有の宅地を駐車場として整備し、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許必要×
319-32-1競落した宅地を分割し、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
416-30-1農地を区画割りして宅地に転用した上で、宅建業者の媒介により、不特定多数に売却する場合→免許不要×
515-30-1建設業者が、宅地を分割し、宅建業者の代理により販売する場合→免許不要×
614-30-1競売により取得した宅地を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許不要×
714-30-4一括して借上げた物件を自ら又は宅建業者に媒介を依頼し転貸→免許は不要
813-30-4農地を宅地に転用して25区画に造成した後、宅建業者の販売代理により分譲する場合→免許不要×
911-30-1用途地域内の宅地を、宅建業者の媒介により賃貸する場合→免許不要
1008-41-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1105-35-1マンションを、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
1205-35-3駐車場ビル10棟を、宅建業者の媒介により売却する場合→免許必要
1305-35-4競売物件である宅地を購入し、宅建業者を介して売却する場合→免許必要
1404-35-2所有地を造成した宅地を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許必要
1501-35-2農地を転用した宅地50区画を、宅建業者の代理により分譲する場合→免許不要×
(5).【ヒッカケ対策】免許不要者を代理・媒介する場合


★過去の出題例★

免許不要者を代理・媒介する場合(宅建業法[01]5(5))
 年-問-肢内容正誤
国・地方公共団体
116-30-4甲県の所有地を、甲県の代理として、不特定多数に売却する場合→免許不要×
214-30-2土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として繰り返し売却する場合→免許不要×
311-30-3甲県住宅供給公社が行う一団の建物の分譲について、媒介を業として行おうとする場合→免許不要×
409-31-3甲県の所有地を、甲県の代理として、多数の公益法人に売却する場合→免許不要×
507-35-2都市再生機構の委託を受けて住宅分譲の代理を行う場合→免許不要×
607-35-3売却の相手が国その他宅建業法の適用がない者に限られている場合→免許不要×
破産管財人
122-26-3破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。×
219-32-3破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、宅地又は建物の売却を反復継続して行い、その媒介をEに依頼する場合、Eは免許を受ける必要はない。×

6.免許に関する禁止行為

(1).無免許事業等の禁止


★過去の出題例★

無免許事業等の禁止(宅建業法[01]6(1))
 年-問-肢内容正誤
129-36-2Bは、新たに宅地建物取引業を営むため免許の申請を行った。この場合、Bは、免許の申請から免許を受けるまでの間に、宅地建物取引業を営む旨の広告を行い、取引する物件及び顧客を募ることができる。
×
226-27-4免許申請中の者が広告を行った場合でも、売買契約の締結を免許取得後に行うのであれば、宅建業法に違反しない。×
322-28-4免許取得・供託完了後、供託届出前の広告は無免許事業。×
420-32-1「免許申請中」を明示すれば広告は可能。×
507-37-2宅建業の免許申請中の者は、免許を受けた場合の準備のためであれば、宅建業を営む予定である旨の表示をし、又は営む目的をもって広告をすることができる。×
606-49-4宅建業者が免許を取り消された場合でも、取消し前に締結した宅地の売買契約に基づき行う債務の履行については、無免許事業の禁止規定に違反しない。
704-49-4宅建業者でない者は、宅建業の免許を受けないで宅建業を営んだ場合はもとより、その旨の表示をした場合も罰則の適用を受けることがある。
(2).名義貸しの禁止


★過去の出題例★

名義貸しの禁止(宅建業法[01]6(2))
 年-問-肢内容正誤
122-28-3自己の名義をもって他人に宅建業を営ませる行為は、その他人が免許を受けているとしても、名義貸しに該当する。
208-50-3甲県知事免許の宅建業者Aが乙県知事免許の宅建業者Bの名義でマンションの分譲の広告をしたとき、甲県知事は、Aに対し必要な指示をすることができる。
307-37-1宅建業者は、自己の名義をもって、他の宅建業者に、宅建業を営む旨の表示をさせ、又は宅建業を営む目的をもってする広告をさせてはならない。
404-49-3自己の名義をもって他人に宅建業を営ませた場合、その他人が免許を受けた者であっても、罰則の適用を受けることがある。

[Step.1]基本習得編講義

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ニコニコチャンネル1講義100円or月額1,500円(税別)

[Step.2]実戦応用編講義

「一問一答式問題集」を解き、自己採点をしたうえで、解説講義を御覧ください。

【動画講義を御覧になる方法】
【必須資料】『一問一答式問題』(宅建業法)
DVD通信講座「実戦応用編講座」(全22巻)22,000円(税別)
ニコニコチャンネル1講義100円or月額1,500円(税別)

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