2018/01/24 / 最終更新日 : 2018/07/04 家坂 圭一 【講義編】宅建業法

宅建業法[10]媒介契約に関する規制

「媒介」とは、例えば、土地の売主から依頼を受けた宅建業者が買主を探す、というような行為のことです。
媒介を行うにあたり、依頼者と宅建業者との間には、媒介契約が結ばれます。この場合、宅建業者は、依頼者に対して必要事項を記載した書面を交付しなければなりません。
また、専任媒介契約、専属専任媒介契約、その他の媒介契約、という媒介契約の種類に応じて、異なる規制がされています。

1.規制の概要

(1).宅建業者の義務

★過去の出題例★
宅建業法[10]1(1)
媒介契約（宅建業者の義務）
 年-問-肢内容正誤
128-27-3
宅建業者が宅地の所有者と一般媒介契約を締結した場合、その宅建業者の宅建士は、媒介契約書に記名押印する必要はない。
◯
227-28-ア宅建業者は、媒介契約書に記名押印し、依頼者に交付のうえ、宅建士をして内容を説明させなければならない。×
322-33-1宅建業者は、媒介契約書に、宅建士をして記名押印させなければならない。×
413-38-1媒介契約を締結したときは、遅滞なく、書面を作成・交付する義務がある。
◯
512-36-1宅建業者は、媒介契約書を作成し、宅建士をして記名押印させ、依頼者に交付しなければならない。×
611-36-1媒介契約書には、宅建士の記名押印が必要である。×
709-36-4宅建業者が、宅建士でない従業者をして、媒介契約書に記名押印させた場合、業務停止などの監督処分を受けることがある。×
804-39-1媒介契約書には、宅建士の記名押印が必要である。×
901-46-4媒介行為による売買契約が締結された場合、遅滞なく、媒介契約書を交付しなければならない。×
(2).規制の対象
①売買契約のみ
★過去の出題例★
宅建業法[10]1(2)①
媒介契約（規制の対象）
 年-問-肢内容正誤
貸借契約
127-28-ウ宅地の貸借に係る専任媒介契約には、書面交付義務あり。×
215-45-3オフィスビルの賃貸借の媒介を依頼されたが、媒介契約書を作成・交付しなかった場合、宅建業法に違反しない。◯
307-48-1貸主から媒介の依頼を受けて承諾したが、媒介契約書を作成せず、貸主に交付しなかった。◯
貸借契約以外
114-34-2一般媒介契約では、書面交付義務なし。×
208-40-3宅地の購入の媒介で媒介契約書の作成を省略した場合、宅建業法に違反しない。×
②業者間取引

同様に適用
★過去の出題例★

宅建業法[10]1(2)②
媒介契約（相手方が宅建業者である場合）
 年-問-肢内容正誤
129-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、３月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。×
228-41-1
宅建業者Ａは、宅建業者Ｂから宅地の売却についての依頼を受けた場合、媒介契約を締結したときは媒介契約書を交付しなければならないが、代理契約を締結したときは代理契約の内容を記載した書面を交付する必要はない。
×
327-30-ア業者間の専任媒介契約では書面作成義務なし。×
426-32-イ
媒介契約を締結した場合、遅滞なく媒介契約書を交付しなければならないが、依頼者も宅建業者であるときは、書面の交付を省略できる。
×
524-29-3業者間の一般媒介契約でも書面交付義務あり。◯
614-34-1業者間の媒介契約には、規制の適用なし。×
702-47-3業者間で媒介契約を締結する場合、媒介契約の内容を書面化して交付する必要はない。×

2.媒介契約の種類

(1).媒介契約の種類

★過去の出題例★
宅建業法[10]2
媒介契約の種類
 年-問-肢内容正誤
117-36-ウ専属専任媒介契約を締結した場合、依頼者は、宅建業者が探索した相手方以外の者と売買契約を締結できない。◯
212-36-2「依頼者が、他の宅建業者に重ねて売買の媒介の依頼をする際は、宅建業者に通知しなければならない」旨の定めは無効である。×
306-47-4宅建業者と専属専任媒介契約を締結した依頼者は、他の宅建業者に重ねて依頼できないが、依頼者の親族と直接売買契約を締結できる。×
403-44-1媒介契約が専任媒介契約又は専属専任媒介契約でない場合において、依頼者が他の宅建業者に媒介を依頼する際は必ず宅建業者に通知する旨の特約は、無効となる。×
(2).一般媒介契約

(3).専任媒介契約

3.３種類の媒介契約に共通の規制

(1).媒介契約書の記載事項

★過去の出題例★
宅建業法[10]3(1)-2
媒介契約書の記載事項（売買価額）
 年-問-肢内容正誤
128-27-4
媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかを問わず、媒介契約書に売買すべき価額を記載する必要はない。
×
222-33-4媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかにかかわらず、宅地を売買すべき価額を口頭で述べたとしても、媒介契約書にその価額を記載しなければならない。◯
宅建業法[10]3(2)
価額につき意見を述べる場合
 年-問-肢内容正誤
125-28-イ価額・評価額につき意見を述べるときは、根拠を明らかにしなければならない。◯
224-29-4価額・評価額につき意見を述べるときは、根拠を明らかにする義務がある。◯
319-39-2価額・評価額につき意見を述べるときは、根拠を明らかにする義務がある。◯
416-39-3依頼者の請求がなければ、価額・評価額に関する意見につき、根拠を明らかにする義務はない。×
513-38-3価額に対して意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。◯
612-36-3価額について意見を述べる場合に、根拠を明らかにしなかったとき、業務停止処分を受けることがある。◯
709-36-1価額に対して意見を述べるときは、その根拠を書面により明らかにしなければならない。×
806-47-2評価額について意見を述べるときは、依頼者の請求がなくても、必ず根拠を明らかにしなければならない。◯
901-46-2依頼者の希望価額と宅建業者が適正と考える評価額とが異なる場合、同種の取引事例等その根拠を明らかにして、依頼者に対し意見を述べることができる。◯
宅建業法[10]3(1)-3
媒介契約書の記載事項（媒介契約の種類）
 年-問-肢内容正誤
107-40-3宅地・建物売買の媒介に関する広告をする場合、依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介を依頼することの許否を明示しなければならない。×
宅建業法[10]3(1)-4
媒介契約書の記載事項（有効期間・解除に関する事項）
 年-問-肢内容正誤
121-34-2一般媒介契約の媒介契約書では、契約の有効期間に関する事項の記載を省略できる。×
宅建業法[10]3(1)-5
媒介契約書の記載事項（指定流通機構への登録に関する事項）
 年-問-肢内容正誤
120-35-ア一般媒介契約の書面には、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。×
210-45-1一般媒介契約の書面には、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。×
宅建業法[10]3(1)-6
媒介契約書の記載事項（報酬に関する事項）
 年-問-肢内容正誤
125-35-エ媒介に関する報酬の額は、37条書面の必要的記載事項である。×
212-36-4報酬に関する事項については、必ずしも媒介契約書に記載する必要はない。×
304-39-2報酬については、売買契約が成立しないと確定しないから、媒介契約を締結する際には、報酬に関する事項を定めなくてもよい。×
宅建業法[10]3(1)-7
媒介契約書の記載事項（依頼者の契約違反に対する措置）
 年-問-肢内容正誤
126-32-エ[明示型の一般媒介契約]明示した以外の宅建業者の媒介・代理によって売買の契約を成立させたときの措置を媒介契約書に記載しなければならない。
◯
222-34-4[専属専任媒介契約]取り決めがなければ、記載する必要はない。×
312-37-1[専任媒介契約]顧客が、他の宅建業者の媒介・代理によって売買・交換の契約を成立させたときの措置を定めなければならない。
◯
411-37-3[専属専任媒介契約]業者間取引でも記載が必要。◯
511-37-4[専属専任媒介契約]「売買価格の３％が違約金」という特約は無効。×
609-36-2[専任媒介契約]依頼者が宅建業者である場合でも、他の宅建業者の媒介・代理によって売買・交換の契約を成立させたときの措置を記載しなければならない。◯
宅建業法[10]3(1)-8
媒介契約書の記載事項（標準媒介契約約款に基づくか否かの別）
 年-問-肢内容正誤
128-27-1
一般媒介契約を締結した場合、その契約が国交大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、媒介契約書に記載する必要はない。
×
219-39-1媒介契約書面には、契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、記載しなければならない。◯
316-39-1媒介契約書が、国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づかない書面である場合、その旨を表示しなければ、業務停止処分を受けることがある。◯
407-40-1媒介契約書面には、その媒介契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を記載しなければならない。◯
(2).申込みに関する報告

申込みがあったときは、
遅滞なく、
その旨を依頼者に報告
★過去の出題例★

宅建業法[10]3(2)
申込みに関する報告
 年-問-肢内容正誤
129-43-ア専任媒介契約を締結した場合、宅地建物取引業者は、２週間に１回以上、業務の処理状況を依頼者に報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。
◯

4.専任媒介契約の規制

(1).有効期間
①有効期間

最長３か月

②３か月を超える期間を定めた場合

３か月となる

★過去の出題例★
宅建業法[10]4(1)
専任媒介契約（有効期間）
 年-問-肢内容正誤
129-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、３月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。×
226-32-ウ有効期間を３月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前に依頼者から更新をしない旨の申出がない限り、自動的に更新される。×
322-33-3一般媒介契約で、依頼者から有効期間６月との申出があっても、３月を超える有効期間を定めてはならない。×
417-36-ア専任媒介契約で、依頼者の申出により有効期間６カ月と定めると、契約は全て無効。×
514-34-3専任媒介契約で、３月超の期間を定めた場合、３月とされる。◯
612-37-2専任媒介契約で、依頼者の申出に基づき、「契約の有効期間を６月とする」旨の特約をしたときでも、その期間は３月（専属専任媒介契約にあっては、１月）となる。×
708-48-1専任媒介契約で、有効期間１年と定めた場合、期間の定めのない契約となる。×
806-47-3専任媒介契約で、有効期間２月とすることはできるが、100日とすることはできない。◯
904-39-3専任媒介契約の有効期間は３月を超えることができない。◯
(2).更新

期間満了時に依頼者からの申出があれば可能
有効期間：最長３か月
★過去の出題例★

宅建業法[10]4(2)
専任媒介契約（更新）
 年-問-肢内容正誤
129-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、３月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。
×
226-32-ウ有効期間を３月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前に依頼者から更新をしない旨の申出がない限り、自動的に更新される。×
325-28-ウ専任媒介契約の有効期間は、依頼者の申出により更新できるが、更新時から３月を超えることができない。◯
422-33-2当初の有効期間２カ月の場合、更新後の有効期間も２カ月が限度。×
519-39-4自動更新の特約が可能。×
616-39-2宅建業者には更新に応じる義務がある。×
715-43-4依頼者の申出があった場合、３月を限度として更新可能。◯
814-34-3当初期間は３カ月が限度、依頼者の申出があれば、３カ月ごとに更新可能。◯
913-38-4依頼者の承諾を契約時に得ておけば、自動更新の特約が可能。×
1011-37-1自動更新の特約を定めた場合、媒介契約全体が無効となる。×
1109-36-3依頼者が宅建業者であれば、自動更新の特約が可能。×
1204-39-3専任媒介契約は、有効期間が満了し、依頼者から更新拒絶の申出がないときは、更新されたとみなされる。×
1301-46-3契約締結時に合意があれば、契約期間満了時に依頼者の申出がなくても、更新される。×
(3).指定流通機構への登録

①登録期限


★過去の出題例★

宅建業法[10]4(3)
指定流通機構への登録
 年-問-肢内容正誤
129-28-イ
宅建業者Ａは、宅地の売却を希望するＢと専任代理契約を締結した。Ａは、Ｂの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。×
229-43-ウ
宅建業者Ａは、当該専任媒介契約の締結の日から７日（ただし、Ａの休業日は含まない。）以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の６に規定する登録を証する書面を遅滞なくＢに提示しなければならない。×
328-41-4
専属専任媒介契約を締結したときは、契約締結の日から休業日数を含め５日以内に指定流通機構へ登録する義務がある。
×
427-30-イ専任媒介契約で、依頼者の要望により、指定流通機構に登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった場合、宅建業法に違反する。◯
527-30-ウ専任媒介契約で、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の９日後に当該売買契約を成立させた場合、宅建業法に違反する。◯
626-32-ア専任媒介契約で、依頼者の申出があった場合、登録しなくても宅建業法に違反しない。×
723-31-1一般媒介契約でも、登録義務がある。×
823-31-2専任媒介契約で、「登録しない」という特約が可能。×
920-35-ア[宅地建物取引業者Ａが、Ｂから自己所有の宅地の売却の媒介を依頼された。]Ａが、Ｂとの間に一般媒介契約を締結したときは、当該宅地に関する所定の事項を必ずしも指定流通機構へ登録しなくてもよいため、当該媒介契約の内容を記載した書面に、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。×
1019-39-3専属専任媒介契約では、５日以内（休業日を除く。）に登録しなければならない。◯
1115-43-2専任媒介契約でも、依頼者の承諾を受けていれば、指定流通機構に登録しなくてもよい。×
1115-43-3専任媒介契約では、７日（休業日を含む。）以内に指定流通機構に登録する必要がある。×
1213-38-2専任媒介契約では休業日数を除き７日以内、専属専任媒介契約では５日以内、に指定流通機構に登録しなければならない。◯
1311-37-2買主の探索が容易で、指定流通機構への登録期間経過後短期間で売買契約を成立させることができる場合、指定流通機構に登録する必要はない。×
1411-39-1専任媒介契約でない場合、指定流通機構に登録することはできない。×
1611-39-2専属専任媒介契約である場合、３日（休業日を除く。）以内に、指定流通機構に登録しなければならない。×
1711-39-4専属専任媒介契約である場合、所定期間内に指定流通機構に登録をしなかったとき、直ちに罰則の適用を受けることがある。×
1810-45-2専任媒介契約では、５日以内に登録しなければならない。×
1907-40-4専属専任媒介契約では、休業日を除き７日以内に登録しなければならない。×
2006-47-1専属専任媒介契約である場合、必ず指定流通機構に登録しなければならない。◯
2104-39-4専属専任媒介契約である場合、契約の相手方の探索については、指定流通機構に登録することにより、行わなければならない。◯
2203-44-4専属専任媒介契約である場合、指定流通機構に登録しなくてもよい旨の特約は、無効となる。◯
②登録事項


★過去の出題例★

宅建業法[10]4(3)②
指定流通機構への登録（登録事項）
 年-問-肢内容正誤
127-28-イ「依頼者の氏名」も、登録事項である。×
221-32-1「登記された権利の種類・内容」も、登録事項である。×
312-37-3「売買すべき価額を登録事項としない」旨の特約は無効である。◯
410-35-1「宅地の所在・規模・形質」は、登録事項に該当しない。×
510-35-2「所有者の氏名・住所」は、登録事項に該当しない。◯
610-35-3「売買すべき価額」は、登録事項に該当しない。×
710-35-4「法令に基づく制限で主要なもの」は、登録事項に該当しない。×
③登録を証する書面

遅滞なく依頼者に引渡し
★過去の出題例★

宅建業法[10]4(3)②
指定流通機構への登録（登録を証する書面）
 年-問-肢内容正誤
129-43-ウ宅地建物取引業者Ａは、専任媒介契約の締結の日から７日（ただし、Ａの休業日は含まない。）以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の６に規定する登録を証する書面を遅滞なくＢに提示しなければならない。
×
223-31-3登録を証する書面の引渡義務あり。◯
321-32-2書面を引き渡さない場合、指示処分の対象になる。◯
420-35-イ宅建業者が書面を作成し交付しなければならない。×
511-39-3登録を証する書面を遅滞なく引渡す義務あり。◯
④契約成立時の通知

(a).通知時期
遅滞なく

(b).通知事項
★過去の出題例★

宅建業法[10]4(3)④
指定流通機構への登録（契約成立時の通知）
 年-問-肢内容正誤
128-27-2
専任媒介契約を締結した場合、売買契約が成立しても、引渡しが完了していなければ、指定流通機構に通知する必要はない。
×
225-28-ア専任媒介契約の場合、契約成立後、遅滞なく、登録番号、取引価格、契約成立日、売主・買主の氏名の通知が必要。×
324-29-1専任媒介契約の場合、契約成立後、遅滞なく、指定流通機構に対し、登録番号・取引価格・契約年月日の通知が必要。◯
423-31-4専任媒介契約の場合、契約成立後、指定流通機構に対する通知義務なし。×
521-32-4専任媒介契約の場合、売買契約が成立し物件の引渡しを完了した後、遅滞なく、指定流通機構に通知。×
620-35-ウ通知事項は、宅地の所在・取引価格・契約年月日。×
716-45-1指定流通機構に通知しないと指示処分の対象。◯
815-43-1報酬を受領するまでは、指定流通機構への通知義務なし。×
910-45-3専任媒介契約の場合、契約成立後、遅滞なく、指定流通機構に対し、登録番号・取引価格・契約年月日の通知が必要。◯
(4).業務処理状況の報告

★過去の出題例★
宅建業法[10]4(4)
業務処理状況の報告
 年-問-肢内容正誤
129-43-ア専任媒介契約を締結した場合、宅地建物取引業者は、２週間に１回以上、業務の処理状況を依頼者に報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。◯
227-30-エ宅地建物取引業者は、専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。
◯
324-29-2電子メールでの報告は不可。×
421-32-3専任媒介契約の場合、「休業日を除き14日に１回報告する」という特約は有効。×
517-36-イ専属専任媒介の場合、２週間に１回以上報告しなければならない。×
616-39-4専任媒介契約の場合、「５日に１度報告する」という特約は無効。×
714-34-4専任媒介契約の場合、「20日に１回以上報告する」という特約は有効。×
812-37-4専任媒介契約では２週間に１回以上、専属専任媒介契約では１週間に１回以上の報告が必要。◯
910-45-4専属専任媒介契約の場合、「10日に１回以上報告する」という特約は有効。×
1003-44-3専任媒介契約の場合、「10日に１回以上報告する」という特約は有効。◯
1101-46-1専任媒介契約の場合、「報告日は毎月15日」という特約は有効。×

5.まとめ

6.代理契約の規制

媒介契約の規定を準用
★過去の出題例★

宅建業法[10]6
代理契約の規制
 年-問-肢内容正誤
129-28-イ
宅建業者Ａは、宅地の売却を希望するＢと専任代理契約を締結した。Ａは、Ｂの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。×
228-41-1
宅建業者Ａは、宅建業者Ｂから宅地の売却についての依頼を受けた場合、媒介契約を締結したときは媒介契約書を交付しなければならないが、代理契約を締結したときは代理契約の内容を記載した書面を交付する必要はない。
×

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