2018/01/24 / 最終更新日 : 2018/07/04 家坂 圭一 【講義編】宅建業法

宅建業法[14]クーリング・オフ

宅建業者の事務所等以外の場所で買受けの申込みをしたり、売買契約を締結した場合、買主は、無条件で、申込みを撤回したり、売買契約を解除することができます。手付金等を支払っていても全額返還されますし、損害賠償請求されるようなこともありません。これがクーリング・オフ制度です。

1.目的

(1).悪徳商法
(2).消費者保護の必要性

2.クーリング・オフの仕組み

(1).売主＝宅建業者・買主＝宅建業者以外となる売買契約
①適用されるケース

②適用されないケース＝業者間取引

★過去の出題例★
宅建業法[14]2(1)
クーリング・オフ（売主が宅建業者以外のケース）
 年-問-肢内容正誤
108-48-4売主が業者以外・買主が業者の取引につき、クーリング・オフ期間を５日間と定める特約は、宅建業法に違反しない。◯
207-47-3売主・買主双方が宅建業者でない場合でも、宅建業者が両者を媒介した場合には、買主は、クーリング・オフできる。×
301-38-3宅建業者の媒介により成立した宅建業者でない者の間の宅地の売買契約には、クーリング・オフの適用はないが、宅建業者でない者が売主で宅建業者が買主である売買契約には、クーリング・オフの適用がある。×
宅建業法[14]2(1)②
クーリング・オフ（業者間取引のケース）
 年-問-肢内容正誤
114-45-3宅建業者である買主が、喫茶店で買受けを申し込むとともに売買契約を締結した場合、クーリング・オフができる。×
208-48-4業者間取引につき、クーリング・オフ期間を５日間と定める特約は、宅建業法に違反しない。◯
307-42-3買主が宅建業者である場合、事務所等以外の場所において当該契約を締結したときは、クーリング・オフができる。×
405-41-1買主が宅建業者である場合、売買契約の締結が現地近くの喫茶店で行われても、クーリング・オフができない。◯
504-45-4宅建業者を現地に案内したところ、即座に購入を決め、近くの料理屋で土地の売買契約を締結した場合、クーリング・オフができない。◯
(2).買受けの申込みの撤回等
①民法のルール

契約の成立＝申込みと承諾の合致

②ここでの考え方

(3).事務所等以外の場所
①「事務所等」と「事務所等以外」

②「事務所等」とは

(a).「専任の宅建士を置くべき場所」のうち以下のもの

★過去の出題例★

宅建業法[14]2(3)②(a)
クーリング・オフ（事務所等）
 年-問-肢内容正誤
114-36-4宅建業者の事務所において契約の申込み及び締結をした買主は、クーリング・オフができない。
◯
213-43-4専任の宅建士がいる現地案内所で買受けの申込み：クーリング・オフ可能。
×
312-41-3現地案内所で買主に契約に関する説明を行い、ホテルのロビーで売買契約を締結した場合、クーリング・オフができる。
◯
407-41-2専任の宅建士を置いた案内所でなされた買受けの申込みについては、クーリング・オフができる。
×
505-41-3売買契約の締結がＡの事務所で行われた場合、クーリング・オフができる。
×
宅建業法[14]2(3)②(a)
クーリング・オフ（売主以外の宅建業者の事務所）
 年-問-肢内容正誤
125-34-3代理・媒介の依頼を受けていない宅建業者の事務所で買受けの申込み・契約をした場合、クーリング・オフができる。◯
222-38-4売主である宅建業者から代理・媒介の依頼を受けていない業者の事務所で買受けの申込み・契約をした場合、クーリング・オフはできない。×
316-42-4売主である宅建業者から媒介の依頼を受けた宅建業者の事務所で契約の申込みをした場合、クーリング・オフができる。×
406-42-3売主である宅建業者から媒介の依頼を受けた宅建業者の申出によりその事務所で契約した場合、クーリング・オフはできない。◯
503-46-4売主である宅建業者から媒介の依頼を受けた宅建業者の事務所で買受けの申込みをした場合、クーリング・オフはできない。◯
宅建業法[14]2(3)②(a)
クーリング・オフ（モデルルーム）
 年-問-肢内容正誤
124-37-1モデルルームで買受け申込み→事務所で契約、クーリング・オフ可能。×
222-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受け申込み→モデルルームで契約、クーリング・オフ可能。◯
317-41-1モデルルームで買受け申込み→喫茶店で契約、クーリング・オフ不可。◯
403-46-2モデルルームについて業法50条２項の届出がされていない場合、クーリング・オフ不可。◯
宅建業法[14]2(3)②(a)
クーリング・オフ（テント張りの案内所）
 年-問-肢内容正誤
126-38-3仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
226-38-4仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ可能。◯
325-34-4テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
422-38-2宅地建物取引業者でないＢは、テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その際に宅地建物取引業者Ａからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。その５日後、代金の全部を支払い、翌日に宅地の引渡しを受けた。この場合、Ｂは売買契約を解除することができる。×
518-39-1テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
615-39-1テント張りの案内所で買受けの申込みと契約をした場合、クーリング・オフ可能。◯
707-45-3「宅地建物取引業者Ａから契約の解除ができる旨及びその方法について告げられた日から８日以内に、宅地建物取引業者でない買主Ｂが契約の解除を申し入れても、既にＡが宅地造成の工事を完了しているときは、手付金を返還しない」旨を特約した。×
806-42-4テント張りの案内所で買受けの申込み→宅建業者の申出により買主の自宅で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
905-41-4テント張りの案内所で契約の場合、クーリング・オフ可能。◯
1004-45-3テント張りの案内所で売買契約を締結した場合、土地の引渡しと移転登記を完了すれば、代金の一部が未済でも、クーリング・オフ不可。×
1103-46-3テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。×

(b).申込者・買主から申し出た場合の自宅or勤務する場所

★過去の出題例★

宅建業法[14]2(3)②(b)
クーリング・オフ（申込者・買主から申し出た場合の自宅or勤務する場所）
 年-問-肢内容正誤
129-31-ア申込者は自ら指定した自宅においてマンションの買受けの申込みをした場合においても、法第37条の２の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。×
226-38-2自ら指定した喫茶店で買受け申込み＆契約：クーリング・オフ不可。×
325-34-1自ら指定した喫茶店で買受け申込み＆契約：クーリング・オフ不可。×
425-34-3自ら指定した宅建業者（売主から代理・媒介の依頼は受けていない）の事務所で買受け申込み＆契約：クーリング・オフ可能。◯
524-37-2自ら申し出た喫茶店で買受け申込み＆契約：クーリング・オフ可能。◯
623-35-ウ自ら申し出た喫茶店で買受け申込み→事務所で契約：クーリング・オフ可能。◯
722-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受け申込み→モデルルームで契約：クーリング・オフ可能。◯
820-39-1自ら希望して勤務先で買受け申込み＆契約：クーリング・オフ可能。×
915-39-4自ら指定したレストランで買受けの申込み→事務所で契約：クーリング・オフ不可。×
1014-45-1自ら申し出た自宅で買受け申込み→ホテルのロビーで契約：クーリング・オフ不可。◯
1112-41-2宅建業者の申出により買主の勤務先で契約締結：クーリング・オフ不可。×
1206-42-1自らの申出により取引銀行の店舗内で売買契約を締結：クーリング・オフ不可。×
1306-42-2宅建業者の営業マンの申出により買主の勤務先で売買契約を締結：クーリング・オフ不可。×
1406-42-4現地案内所（テント張り）で買受けの申込み→宅建業者の申出により買主の自宅で売買契約を締結：クーリング・オフ不可。×
1505-41-2自らの申出により自宅で売買契約を締結：クーリング・オフ不可。◯
③買受けの申込みの場所と契約締結の場所が異なる場合


★過去の出題例★

宅建業法[14]2(3)③
クーリング・オフ（事務所等で契約の申込み→事務所等で契約締結）
 年-問-肢内容正誤
124-37-1モデルルームで買受けの申込みをし、後日、宅建業者の事務所において売買契約を締結した場合、クーリング・オフができる。×
222-38-4売主である宅建業者から代理・媒介の依頼を受けていない業者の事務所で買受けの申込み・契約をした場合、クーリング・オフはできない。×
宅建業法[14]2(3)③
クーリング・オフ（事務所等以外で契約の申込み→事務所等以外で契約締結）
 年-問-肢内容正誤
114-45-2出張先から電話で買受けを申し込み、後日、勤務先の近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフができない。×
212-41-3現地案内所で買主に契約に関する説明を行い、ホテルのロビーで売買契約を締結した場合、クーリング・オフができる。◯
306-42-4現地案内所（テント張り）で買受けの申込み→宅建業者の申出により買主の自宅で売買契約を締結：クーリング・オフ不可。
×
宅建業法[14]2(3)③
クーリング・オフ（事務所等で買受けの申込み→事務所等以外で契約締結）
 年-問-肢内容正誤
124-37-4事務所で買受けの申込み→レストランで契約締結：クーリング・オフ可能。×
217-41-1モデルルームで買受けの申込み→喫茶店で契約締結：クーリング・オフ不可。◯
317-41-2事務所で買受けの申込み：クーリング・オフ不可。◯
414-45-1買主の申出により自宅で買受けの申込み→ホテルのロビーで契約締結：クーリング・オフ不可。◯
510-36-3事務所で買受けの申込み→喫茶店で契約締結：クーリング・オフ可能。×
宅建業法[14]2(3)③
クーリング・オフ（事務所等以外で買受けの申込み→事務所等で契約締結）
 年-問-肢内容正誤
126-38-3仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ不可。×
226-38-4仮設テント張りの案内所で買受けの申込み→事務所で契約という場合、クーリング・オフ可能。◯
325-34-4テント張りの案内所で買受け申込み→事務所で契約した場合、代金全額を支払ったときは、引渡し前でもクーリング・オフ不可。×
423-35-ウ自ら申し出た喫茶店で買受け申込み→事務所で契約、クーリング・オフ可能。◯
522-38-1自ら指定したホテルのロビーで買受けの申込み、モデルルームで契約→クーリング・オフ可能。◯
618-39-1テント張りの案内所で買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ不可。×
715-39-2喫茶店で買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ不可。×
815-39-3宅地建物取引業者でない買主Ｂは、ホテルのロビーで買受けの申込みをし、翌日、宅地建物取引業者Ａの事務所で契約を締結した際に手付金を支払った。その３日後、Ｂから、クーリング・オフの書面が送付されてきた場合、Ａは、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。×
915-39-4自ら指定したレストランで買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ可能。◯
1003-46-3テント張りの案内所で買受けの申込み、事務所で契約を締結→クーリング・オフ不可。×

3.クーリング・オフの期間

(1).書面による告知日から起算して８日経過したとき
①書面による告知があった場合

②告知がなかった場合

③口頭での告知しかなかった場合

★過去の出題例★
宅建業法[14]3(1)
クーリング・オフの期間（書面による告知日から起算して８日経過したとき）
 年-問-肢内容正誤
128-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して８日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
227-34-3宅建業者Ａは、宅建業者ではない買主Ｂから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の２割を受領するとともに、残代金は５日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、ＡはＢに当該建物を引き渡したが、引渡日から３日後にＢから宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Ａは、契約の解除を拒むことができない。◯
327-39-1告知から７日目に解除書面を発送、９日目に売主に到着→解除できない。×
426-38-2告知なし→７日後には解除不可。×
525-34-2月曜日にクーリング・オフにつき書面で告知→翌週の火曜日まで解除可能。×
624-37-2契約から３日後に告知を受けた場合、契約から10日目でも解除可能。◯
720-39-2告知なし→10日後には解除不可。×
817-41-4書面で説明→８日経過後は解除不可。◯
916-42-2口頭で説明→引渡しを受けていなければ、何日経過しても解除可能。◯
1015-39-1クーリング・オフについて書面で告げられていなくても、その翌日に契約の解除をすることができる。
◯
1115-39-2買受け申込みの際に書面で告知を受け、４日後に契約締結→契約日から８日以内は解除可能。×
1213-43-4買受けの申込みの日から起算して８日以内であれば、無条件で申込みの撤回をすることができる。×
1313-44-1口頭で告知した２日後に書面を交付した場合、クーリング・オフ期間は口頭での告知日から起算する。×
1412-41-1口頭のみで告知→告知から10日後で代金の一部を支払った後でも、クーリング・オフ可能。◯
1508-49-2クーリング・オフにより解除できる期間を経過したとき、買主は、売主に債務不履行があったとしても、契約を解除できない。×
1607-45-3「クーリング・オフ告知から８日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
1705-41-4売主がクーリング・オフの適用について書面で説明したとき、買主は、説明の日から起算して８日以内に限り、クーリング・オフ可能。◯
1801-38-1クーリング・オフにつき書面で告げられた日から起算して８日経過したときは、申込みを撤回できない。◯
(2).物件の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払ったとき
①書面による告知があった場合

②書面による告知がなかった場合

★過去の出題例★
宅建業法[14]3(2)
クーリング・オフの期間（物件の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払ったとき）
 年-問-肢内容正誤
128-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して８日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
227-34-3宅建業者Ａは、宅建業者ではない買主Ｂから喫茶店で建物の買受けの申込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の２割を受領するとともに、残代金は５日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、ＡはＢに当該建物を引き渡したが、引渡日から３日後にＢから宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Ａは、契約の解除を拒むことができない。◯
326-38-1代金全部の支払を受け物件を引き渡したとき以降であっても、告知の７日後であれば、宅建業者は、クーリング・オフによる契約解除を拒むことができない。×
425-34-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
524-37-1引渡しかつ全額支払の後でも、告知を受けていなければ、クーリング・オフできる。×
622-38-2引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
721-37-3全額支払はしたが引渡しがない場合、クーリング・オフできる。◯
820-39-4代金の80％を支払っても、クーリング・オフできる。◯
919-41-4引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1017-41-3引渡しかつ全額支払の後でも、クーリング・オフできる。×
1115-39-4代金全額を支払った後は、引渡し前であってもクーリング・オフはできない。×
1213-44-4引渡日を決定し、かつ、代金の一部を支払うと、クーリング・オフできない。×
1312-41-4宅地の引渡しを受け、かつ、代金全部を支払った場合、クーリング・オフにつき告知を受けていないときでも、クーリング・オフはできなくなる。◯
1408-49-1クーリング・オフの告知がなかった場合でも、引渡しかつ全額支払の後は、契約を解除できない。◯
1507-45-3「クーリング・オフ告知から８日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。×
1604-45-3引渡しと移転登記を完了すれば、代金の一部が未済でも、クーリング・オフできない。×

4.クーリング・オフの方法

(1).書面による意思表示が必要

★過去の出題例★
宅建業法[14]4(1)
クーリング・オフの方法（書面による意思表示が必要）
 年-問-肢内容正誤
128-44-2
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して８日を経過するまでの間は、代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる契約の解除を行うことができることが記載されていなければならない。
×
220-39-3書面を発しなくても契約の解除が可能。×
316-42-3国交大臣が定める書式の書面で意思表示しなければならない。×
(2).効力発生時期

申込者等が書面を発した時

★過去の出題例★
宅建業法[14]4(2)
クーリング・オフ（効力発生時期）
 年-問-肢内容正誤
129-31-イ
宅地建物取引業者でないＢが宅地建物取引業者Ａに対し、宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行った場合、その効力は、当該書面をＡが受け取った時に生じることとなる。◯
228-44-3
クーリング・オフの告知書面には、クーリング・オフによる契約の解除は、買主が契約の解除を行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生ずることが記載されていなければならない。
◯
327-39-1告知から７日目に解除書面を発送し、９日目に売主に到着した場合、解除できない。×
422-38-3告知の６日後に書面を発信し、９日後に到達した場合、解除の効力は発生しない。×
521-34-1到達時点で解除の効力発生。×
613-44-2発信時点で解除の効力発生。◯
704-45-2転居先不明で戻ってきても、解除の効力発生。◯
801-38-2発信時点で解除の効力発生。◯

5.クーリング・オフの効果

★過去の出題例★
宅建業法[14]5(1)
クーリング・オフの効果（受領した手付金その他の金銭を返還）
 年-問-肢内容正誤
128-44-4
［宅建業者Ａが、自ら売主として、宅建業者でないＢと宅地の売買契約を締結］クーリング・オフの告知書面には、Ｂがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、Ａは、それに伴う損害賠償又は違約金の支払をＢに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額をＢに返還することが記載されていなければならない。◯
225-34-1
クーリング・オフによる解除に対し、売主である宅建業者は、既に支払われている手付金及び中間金の全額の返還を拒むことができる。
×
323-35-イ
クーリング・オフによる契約の解除が行われた場合、売主である宅建業者は、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭の倍額を償還しなければならない。
×
415-39-3
クーリング・オフによる解除に対し、売主である宅建業者は、契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。
×
514-45-4
手付金から契約に要した費用を控除して返還することができる。
×
613-44-3
買受けの申込みに際して申込証拠金が支払われている場合で、買主が申込みの撤回を行ったとき、売主である宅建業者は、遅滞なくその全額を買主に返還しなければならないが、申込みの撤回に伴う損害があった場合は、別途これを請求できる。
×
宅建業法[14]5(2)
クーリング・オフの効果（損害賠償・違約金の支払いを請求できない）
 年-問-肢内容正誤
128-44-4
［宅建業者Ａが、自ら売主として、宅建業者でないＢと宅地の売買契約を締結］クーリング・オフの告知書面には、Ｂがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、Ａは、それに伴う損害賠償又は違約金の支払をＢに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額をＢに返還することが記載されていなければならない。
◯
227-34-4「クーリング・オフ解除の際に、損害賠償請求できる」旨の特約は有効である。×
323-35-ア違約金の請求が可能。×
420-40-3履行に着手していれば損害賠償請求が可能。×
515-39-3契約の解除に伴う損害額と手付金を相殺することができる。×
613-44-3申込みの撤回に伴う損害があった場合は、別途これを請求できる。×
701-38-4買受けの申込みの撤回が行われた場合、宅建業者は、申込みを行った者に対し、速やかに、申込みに際し受領した金銭を返還しなければならない。◯

6.クーリング・オフに関する特約

★過去の出題例★
宅建業法[14]6
クーリング・オフに関する特約
 年-問-肢内容正誤
127-34-4「クーリング・オフ解除の際に、損害賠償請求できる」旨の特約は有効である。×
226-38-4特約でクーリング・オフ期間を14日間とした場合、契約締結10日後であっても、クーリング・オフが可能。◯
324-37-3クーリング・オフ排除の特約が可能。×
416-42-1特約で、10日間に延長したり、７日間に短縮したりできる。×
507-45-3「クーリング・オフ告知から８日以内に解除を申し入れても、売主が宅地造成工事を完了しているときは手付金を返還しない」という特約は、有効である。
×
604-45-1買主がクーリング・オフを排除する特約を承諾していても、クーリング・オフが可能。◯

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