2018/01/24 / 最終更新日時 : 2024/03/05 家坂圭一宅建業法

■講義編■宅建業法[15]自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限

民法では、他人が所有する宅地・建物であっても、それを対象とした売買契約を締結することが可能です（他人物売買）。
しかし、宅建業者は、自分が所有していない宅地や建物を買主に売却することができません。他人所有の物件を売買契約の対象とするためには、その土地の所有者と契約を締結する、などの準備をしておく必要があるのです。

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Contents

1.民法のルール
- (1).他人物売買の有効性
- (2).他人物売買における売主の担保責任
2.宅建業法のルール
- (1).対象となる物件
- (2).禁止される行為
3.【例外1】他人が所有する物件のケース
- (1).取得契約が存在すること
- (2).契約成立以外の要素
4.【例外2】未完成物件のケース
5.業者間取引
[Step.2]一問一答式実戦応用編講座

1.民法のルール

民法上の他人物売買⇒民法[24]売買契約1(3)

(1).他人物売買の有効性

(2).他人物売買における売主の担保責任

2.宅建業法のルール

(1).対象となる物件

他人が所有している物件
未完成の物件

(2).禁止される行為

自ら売主となる売買契約（予約を含む）の締結

★過去の出題例★

売買契約の禁止（予約を含む）（宅建業法[15]2(2)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R01-27-ア	宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物についての自ら売主となる売買契約を締結してはならないが、当該売買契約の予約を行うことはできる。	×
2	H13-45-イ	宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、宅地建物取引業法で定める一定の場合を除いて、自ら売主となる売買の予約を締結することができない。	◯

取得契約が存在しない場合（宅建業法[15]3(1)）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	H26-31-イ	Ａは、Ｂに売却予定の宅地の一部に甲市所有の旧道路敷が含まれていることが判明したため、甲市に払下げを申請中である。この場合、Ａは、重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し、その旨をＢに説明すれば、売買契約を締結することができる。	×
2	H21-31-ア	Ａは、甲宅地の造成工事の完了後であれば、甲宅地の所有者Ｘから当該宅地を取得する契約の有無にかかわらず、Ｂとの間で売買契約を締結することができる。	×
3	H13-34-エ	競売開始決定がなされた自己の所有に属しない宅地について、裁判所による競売の公告がなされた後、入札前に、自ら売主として宅地建物取引業者でない者と当該宅地の売買契約を締結することは、宅地建物取引業法に違反しない。	×
4	H11-34-1	当該建物の敷地の一部に甲市所有の旧道路敷が含まれていることが判明したため、甲市に払下げを申請中である場合、Ａは、重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し、その旨をＢに説明すれば、売買契約を締結することができる。	×
5	H 07-47-2	Ａは、自ら売主として、Ｘが換地処分後に取得する保留地予定地をＢに販売するときには、あらかじめ、Ｘからその保留地予定地を取得する契約を締結しておかなければならない。	◯

3.【例外1】他人が所有する物件のケース

(1).取得契約が存在すること

予約でも◯
停止条件付は×
★過去の出題例★

取得契約が予約段階（宅建業法[15]3(1)）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	H17-35-3	Ｘの所有する宅地について、ＡはＸと売買契約の予約をし、Ａは当該宅地をＢに転売した。	◯
2	H09-45-2	宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、Ｘ所有の宅地をＢに売却しようとしている。Ｂが宅地建物取引業者でない場合で、ＡがＸから当該宅地を取得する契約の予約を締結しているときは、Ａが予約完結権を行使するまでの間であっても、Ａは、Ｂと売買契約を締結できる。	◯
3	H05-39-1	宅地建物取引業者ＡがＸから土地を取得して、宅地に造成し、自ら売主となって、Ｂに分譲しようとしている。ＸＡ間の契約が売買の予約である場合、Ａは、予約完結権を行使するまでの間は、宅地建物取引業者でないＢと、売買契約を締結してはならない。	×
4	H03-42-4	宅地建物取引業者Ａが、Ｙの所有地について、ＸがＹと売買契約を締結したので、Ｘの売買代金完済の前に、Ａが、Ｘとその宅地の売買の予約契約を締結し、自ら売主となって宅地建物取引業者でないＢと売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。宅地建物取引業法に違反する。	×
5	H01-48-4	その宅地が第三者Ｘの所有するものである場合、ＡがＸと売買予約を結んでいるときでも、Ａは、常に宅地建物取引業者でない買主Ｂと売買契約を締結してはならない。	×

取得契約が停止条件付（宅建業法[15]3(1)）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03s-38-エ	宅地建物取引業者Ａは、農地の所有者Ｘと建物の敷地に供するため農地法第５条の許可を条件とする売買契約を締結したので、自ら売主として宅地建物取引業者ではない個人ＢとＸ所有の農地の売買契約を締結した。	×
2	R01-35-1	Ａは、宅地建物取引業者ではないＸが所有する宅地について、Ｘとの間で確定測量図の交付を停止条件とする売買契約を締結した。その後、停止条件が成就する前に、Ａは自ら売主として、Ｂとの間で当該宅地の売買契約を締結した。	×
3	H27-34-1	Ｘが建物の所有権を有している場合、ＡはＢとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、ＡがＸとの間で、すでに当該建物を取得する契約（当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。）を締結している場合は、この限りではない。	×
4	H19-41-1	宅地建物取引業者Ａは、自己の所有に属しない建物を売買する場合、Ａが当該建物を取得する契約を締結している場合であっても、その契約が停止条件付きであるときは、当該建物の売買契約を締結してはならない。	◯
5	H17-35-4	Ｘの所有する宅地について、ＡはＸと停止条件付で取得する売買契約を締結し、その条件が成就する前に当該物件についてＢと売買契約を締結した。	×
6	H08-36-4	Ａは、Ｘから停止条件付で取得する契約を締結した宅地を、その事実を故意に告げることなく、自ら売主として宅地建物取引業者でないＢに売却した。	×
7	H05-39-4	宅地建物取引業者ＡがＸから土地を取得して、宅地に造成し、自ら売主となって、Ｂに分譲しようとしている。ＡＸ間の売買契約において、その効力の発生がＸの代替地取得を条件とする場合、Ａは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者でないＢと、売買契約を締結してはならない。	◯
8	H03-42-1	宅地建物取引業者Ａが、Ｘの所有地について、Ｘの代替地取得を停止条件としてＸと売買契約を締結して、自ら売主となって宅地建物取引業者でないＢと売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。	◯

(2).契約成立以外の要素

無関係
★過去の出題例★

契約成立以外の要素（宅建業法[15]3(2)）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	H22-40-4	当該宅地が、Ａの所有に属しない場合、Ａは、当該宅地を取得する契約を締結し、その効力が発生している場合においても、当該宅地の引渡しを受けるまでは、Ｂとの間で売買契約を締結することができない。	×
2	H21-31-イ	Ａは、甲宅地の所有者Ｘから甲宅地を取得する契約が締結されているときであっても、その取得する契約に係る代金の一部を支払う前であれば、Ｂとの間で売買契約を締結することができない。	×
3	H17-35-1	取得契約締結後であれば、登記移転を受ける前であっても、転売契約を締結できる。	◯
4	H05-39-3	取得契約が締結されていても、物件の引渡しがすむまでの間は、転売契約を締結してはならない。	×
5	H03-42-2	取得契約の代金支払完済前に転売契約をするのは、宅建業法に違反する。	×

4.【例外2】未完成物件のケース

★過去の出題例★

未完成物件につき保全措置を講じた場合（宅建業法[15]4）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	H21-31-ウ	Ａは、甲宅地の売買が宅地建物取引業法第41条第１項に規定する手付金等の保全措置が必要な売買に該当するとき、Ｂから受け取る手付金について当該保全措置を講じておけば、Ｂとの間で売買契約を締結することができる。	◯
2	H09-45-4	ＡがＢから受け取る手付金について宅地建物取引業法第41条の２の規定による手付金等の保全措置を講じたときは、Ａと宅地の所有者Ｘとの間の宅地の譲渡に関する契約の有無にかかわらず、Ａは、Ｂと売買契約を締結できる。	×

5.業者間取引

適用除外

★過去の出題例★

業者間取引と他人物売買（宅建業法[15]5）

[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主として宅地建物取引業者である買主Ｃとの間で売買契約を締結した。

	年-問-肢	内容	正誤
1	R03s-38-ウ	宅地建物取引業者Ａは、自己の所有に属しない宅地について、自ら売主として、宅地建物取引業者Ｃと売買契約の予約を締結した。	◯
2	H28-41-3	Ａは、宅地建物取引業者でないＸが所有する宅地について、自らを売主、宅地建物取引業者Ｃを買主とする売買契約を締結することができる。	◯
3	H18-38-3	Ａは自己の所有に属しない建物について、Ｃと売買契約を締結した。	◯
4	H17-35-1	Ｘの所有する宅地について、ＸとＡが売買契約を締結し、所有権の移転登記がなされる前に、ＡはＣに転売し、Ｃは更に宅地建物取引業者でないＹに転売した。	◯
5	H15-35-4	宅地建物取引業者Ａは、Ｘの所有する宅地を取得することを停止条件として、宅地建物取引業者Ｃとの間で自ら売主として当該宅地の売買契約を締結した。	◯
6	H11-40-3	Ａは、中古の建物を、その所有者Ｘから停止条件付きで取得する契約を締結し、当該条件の未成就のまま、その建物を宅地建物取引業者Ｃに対し販売する契約を締結した。	◯
7	H09-45-1	Ｃが宅地建物取引業者である場合で、Ｘ所有の当該宅地はＸがＹから売買により取得したものであるが、ＸがＹにまだその売買代金を完済していないとき、Ａは、Ｃと売買契約を締結できる。	◯
8	H09-45-3	Ｃが宅地建物取引業者である場合で、ＡがＸと「代替地の提供があれば、Ｘは、Ａに当該宅地を譲渡する」旨の契約を締結しているとき、Ａは、Ｃと売買契約を締結できる。	◯
9	H06-44-1	宅地建物取引業者Ａが自ら売主となって造成工事完了前の宅地を買主Ｃに分譲する契約を令和X年10月１日締結した。Ａが当該宅地の所有権を所有者Ｘから停止条件付きで取得する契約を同年５月１日締結したが、同年10月１日現在その条件が未だ成就されていない場合において、Ｃが宅地建物取引業者であるとき、宅地建物取引業法の規定に違反しない。	◯
10	H05-39-2	宅地建物取引業者ＡがＸから土地を取得して、宅地に造成し、自ら売主となって、Ｃに分譲しようとしている。ＡＸ間の売買契約において、開発許可を受けることを停止条件とする特約がある場合、Ａは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者であるＣと、売買契約を締結してはならない。	×
11	H04-37-4	その土地がＸの所有地であったので、Ａが、Ｘと令和X年９月１日停止条件付き売買契約を結び、条件未成就のまま翌年３月１日土地付住宅の売買契約を宅地建物取引業者Ｃと締結した場合、宅地建物取引業法に違反しない。	◯
12	H03-42-3	宅地建物取引業者Ａが、Ｘの所有地について、Ｘと売買契約又は予約契約を締結しないで、自ら売主となって宅地建物取引業者Ｃと売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。	×

[Step.2]一問一答式実戦応用編講座

実戦応用編では、選択肢単位に分解・整理した過去問を実際に解き、その後に、(1)基本知識の確認、(2)正誤を見極める方法、の講義を視聴します。この繰返しにより、「本試験でどんなヒッカケが出るのか？」「どうやってヒッカケを乗り越えるのか？」という実戦対応能力を身につけます。

	解説動画を視聴する方法	受講料
1	eラーニング講座[Step.2]実戦応用編を受講	1,980円～
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