2018/01/24 / 最終更新日時 : 2025/04/21 家坂圭一宅建業法

■講義編■宅建業法[21]報酬

売買契約や賃貸借契約を媒介・代理した場合、宅建業者は、契約成立に関する報酬を受け取ることができます。
この報酬の計算方法は、売買の場合と貸借の場合とで異なります。また、媒介と代理とでも、計算方法が違ってきます。
登場人物の関係を図示した上で、間違いのないように計算しましょう。ここでは、計算のルールと手順を勉強します。

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2.売買の場合

(1).計算のベース＝売買代金（本体価格）

①消費税の課税・非課税

②「税込価格」が与えられた場合

(2).媒介のケース

①報酬の割合

400万円超の部分について	３％
200万円超400万円以下の部分について	４％
200万円以下の部分について	５％

③公式

400万円超の物件	３％＋６万
200万円超400万円以下の物件	４％＋２万
200万円以下の物件	５％

報酬計算の公式（宅建業法[21]2(2)③）

(3).代理のケース

媒介の報酬×２

(4).複数業者の宅建業者が関与する場合

合計額≦媒介の報酬×２

(5).報酬にかかる消費税

①課税業者・免税業者

課税業者	10％
免税業者	仕入れに係る消費税相当額として 10％×40％＝4％

課税業者・免税業者（宅建業法[21]2(5)①）

②計算式

課税業者	報酬（本体）×1.1
免税業者	報酬（本体）×1.04

3.交換の場合

評価額に差があるとき
→高い方が基準
→売買の場合と同じ計算方法

4.貸借の場合

(1).計算のベース＝本体賃料

①消費税の課税・非課税

宅地		非課税
建物	居住用	非課税
建物	居住用以外	課税

②「税込賃料」が与えられた場合

		税込賃料	消費税	本体賃料
宅地		110,000円	非課税	110,000円
建物	居住用	110,000円	非課税	110,000円
建物	居住用以外	110,000円	課税	110,000÷1.1＝100,000円

(2).媒介・代理のケース

		媒介	代理
居住用建物	原則	合わせて１か月分貸主・借主から0.5か月分	合わせて１か月分
	例外	合わせて１か月分承諾した依頼者から１か月分
居住用建物以外	原則	合わせて１か月分
	例外	権利金の額を売買代金とみなして算定可能。

貸借の媒介・代理に関する報酬（宅建業法[21]4(2)）

(3).複数の宅建業者が関与する場合

合計額≦１か月分の賃料

(4).報酬にかかる消費税

課税業者	報酬（本体）×1.1
免税業者	報酬（本体）×1.04

5.限度額を超えて受領できるもの

(1).依頼者の依頼による費用

1	依頼者の依頼によって行う広告料金
2	依頼者の特別の依頼による特別の費用（遠隔地での現地調査費用・空家の特別な調査費用など）

依頼者の依頼による費用（宅建業法[21]5(1)）

★過去の出題例★

依頼者の依頼による費用（宅建業法[21]5(1)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R06-28-ウ	宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は、土地付建物について、売主と買主双方から媒介を依頼され、代金3,500万円（消費税等相当額を含み、土地代金は2,400万円である。）の売買契約を成立させ、売主と買主からそれぞれ110万円を報酬として受領したほか、売主の特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した実費の費用について、売主が事前に負担を承諾していたので、売主から９万円を受領した。	◯
2	R05-27-3	既存住宅の売買の媒介を行う宅地建物取引業者が売主に対して建物状況調査を実施する者のあっせんを行った場合、宅地建物取引業者は売主から報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。	◯
3	R05-34-イ	宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は貸主Ｂから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ（消費税課税事業者）は借主Ｄから建物の貸借の媒介の依頼を受け、ＢとＤとの間で、１か月分の借賃を12万円（消費税等相当額を含まない。）とする賃貸借契約を成立させた。ＡはＢから事前に特別な広告の依頼があったので、依頼に基づく大手新聞掲載広告料金に相当する額をＢに請求し、受領した。	◯
4	R05-34-ウ	宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は貸主Ｂから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ（消費税課税事業者）は借主Ｄから建物の貸借の媒介の依頼を受け、ＢとＤとの間で、１か月分の借賃を12万円（消費税等相当額を含まない。）とする賃貸借契約を成立させた。ＣはＤに対し、賃貸借契約書の作成費を、Ｄから限度額まで受領した媒介報酬の他に請求して受領した。	×
5	R04-27-1	Ａが、Ｂから売買の媒介を依頼され、Ｂからの特別の依頼に基づき、遠隔地への現地調査を実施した。その際、当該調査に要する特別の費用について、Ｂが負担することを事前に承諾していたので、Ａは媒介報酬とは別に、当該調査に要した特別の費用相当額を受領することができる。	◯
6	R04-31-1	Ａが、Ｂと一般媒介契約を締結した場合、ＡがＢに対し当該土地付建物の価額について意見を述べるために行った価額の査定に要した費用をＢに請求することはできない。	◯
7	R03s-31-エ	宅地建物取引業者は、依頼者から媒介報酬の限度額まで受領する他に、依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を別途受領することができる。	×
8	R03-30-イ	宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬の限度額を超えて、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。	×
9	R02s-34-4	宅地建物取引業者は、依頼者の依頼によらない広告の料金に相当する額を報酬額に合算する場合は、代理又は媒介に係る報酬の限度額を超える額の報酬を依頼者から受けることができる。	×
10	R01-30-ウ	建物の貸借の媒介において、依頼者の依頼によらない通常の広告を行い、国土交通大臣の定める報酬限度額の媒介報酬のほか、当該広告の料金に相当する額を受領した。	×
11	R01-32-3	宅地建物取引業者Ａは、既存住宅の売買の媒介について、Ａが売主Ｂに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、ＡはＢから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。	◯
12	H30-30-3	建物が店舗用である場合、宅地建物取引業者Ａは、貸主Ｂからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をＢに請求することができる。	×
13	H30-33-3	宅地建物取引業者Ａは、Ｂから、Ｂが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。Ａは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてＢの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をＢに請求することができる。	×
14	H29-26-2	宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、依頼者の依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。	×
15	H29-26-3	宅地建物取引業者は、限度額の報酬に加えて、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。	×
16	H29-43-エ	専任媒介契約に係る通常の広告費用は宅地建物取引業者Ａの負担であるが、指定流通機構への情報登録及び依頼者ＢがＡに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をＢに請求することができる。	×
17	H28-33-イ	宅地建物取引業者は、媒介に係る報酬の限度額の他に、依頼者の依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、依頼者から受け取ることができる。	×
18	H26-37-ア	宅地建物取引業者Ａが居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Ａは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額を請求できる。	×
19	H25-37-ウ	宅地建物取引業者Ａ社（消費税課税事業者）は売主Ｂから土地付建物の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ社（消費税課税事業者）は買主Ｄから戸建住宅の購入の媒介の依頼を受け、ＢとＤの間で売買契約を成立させた。なお、土地付建物の代金は5,500万円（うち、土地代金は2,200万円）で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。Ａ社はＢから1,660,000円の報酬を受領し、Ｃ社はＤから1,669,500円を報酬として受領したほか、Ｄの特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用について、Ｄが事前に負担を承諾していたので、50,000円を受領した。	◯
20	H24-35-エ	宅地建物取引業者Ａ社が売主Ｂから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、売買契約を成立させた場合、Ａ社は、代理報酬のほかに、Ｂからの依頼の有無にかかわらず、通常の広告の料金に相当する額についても、Ｂから受け取ることができる。	×
21	H23-36-3	宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において広告を行った場合には、依頼者の依頼の有無にかかわらず、報酬とは別に、当該広告の料金に相当する額を受領することができる。	×
22	H23-40-4	宅地建物取引業者は、媒介報酬の限度額まで受領できるほかに、法第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面を作成した対価として、文書作成費を受領することができる。	×
23	H22-42-2	宅地建物取引業者は、国土交通大臣の定める限度額を超えて報酬を受領してはならないが、相手方が好意で支払う謝金は、この限度額とは別に受領することができる。	×
24	H19-42-2	宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は、Ｂ所有の建物についてＢ及びＣから媒介の依頼を受け、Ｂを貸主、Ｃを借主とする賃貸借契約を成立させた。Ａは、媒介報酬の限度額のほかに、Ｂの依頼によらない通常の広告の料金に相当する額を報酬に合算して、Ｂから受け取ることができる。	×
25	H18-43-イ	宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は、ＢからＢ所有の宅地の売却について媒介の依頼を受け、Ｃを買主として代金1,000万円で売買契約を成立させた。その際、Ｂから報酬30万円のほかに、Ｂの特別の依頼による広告に要した実費10万円を受領した。	◯
26	H17-34-4	宅地建物取引業者Ａは、建物の貸借の媒介に当たり、依頼者の依頼に基づいて広告をした。Ａは報酬とは別に、依頼者に対しその広告料金を請求することができない。	×
27	H12-35-2	宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介をするに当たり、建物の売主から特別の依頼を受けて広告をし、当該建物の売買契約が成立したので、国土交通大臣が定めた報酬限度額の報酬のほかに、その広告に要した実費を超える料金を受領した。	×
28	H12-38-3	宅地建物取引業者Ａが、建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告した場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Ａは、報酬とは別に、その広告料金を請求できる。	×
29	H09-43-1	宅地建物取引業者Ａが宅地の売買の媒介をするに当たり、特に依頼者から依頼されて特別の広告を行った場合には、当該売買が不成立に終わったときでも、Ａは、その広告の料金に相当する額を依頼者から受け取ることができる。	◯

(2).空家等に関する報酬の特例

①低廉な空家等の売買に関する特例

適用あり	適用なし
◯低廉な空家等（売買代金800万円以下（税別）の宅地又は建物）例：◯居住中の建物　◯宅地のみ	×売買代金800万円超（税別）
◯説明・合意あり	×説明・合意なし
◯合計30万円（税別）以内	×30万円（税別）超
◯売主・買主双方から受領可能	×売主限定

低廉な空家等の売買に関する特例（宅建業法[21]5(2)①）

★過去の出題例★

低廉な空家等の売買に関する特例（宅建業法[21]5(2)①）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R04-27-4	Ａは、土地付建物について、売主Ｂから媒介を依頼され、代金300万円（消費税等相当額を含み、土地代金は80万円である。）で契約を成立させた。現地調査等の費用５万円（消費税等相当額を含まない。）を要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額についてＢに対して説明し、合意の上、媒介契約を締結した。この場合、ＡがＢから受領できる報酬の限度額は20万200円である。	×
2	R03-44-3	宅地（代金300万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介について、現地調査等の費用を６万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額について依頼者双方に対して説明し、合意の上、媒介契約を締結した場合、依頼者双方から合計で44万円を上限として報酬を受領することができる。	×
3	R01-32-1	宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の代理について、現地調査等の費用が８万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該代理に要する費用を勘案し、報酬額について売主Ｂに対して説明し、合意していた場合には、ＡはＢから660,000円を上限として報酬を受領することができる。	◯
4	R01-32-4	宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介について、現地調査等の費用を要するなど特段の事情がない場合でも、報酬額について売主Ｄに対して説明し、合意していた場合には、ＡはＤから330,000円を報酬として受領することができる。	×
5	H30-31-1	土地付中古住宅（代金900万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａが売主Ｂから媒介を依頼され、現地調査等の費用を５万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額についてＢに対して説明し、合意した上で、ＡがＢから受け取ることができる報酬の上限額は418,000円である。	×
6	H30-31-2	土地付中古住宅（代金300万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａが買主Ｃから媒介を依頼され、現地調査等の費用を４万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額についてＣに対して説明し、合意した上で、ＡがＣから受け取ることができる報酬の上限額は154,000円である。	×
7	H30-31-3	宅地（代金350万円。消費税等相当額を含まない。）の売買について、Ａが売主Ｄから媒介を依頼され、現地調査等の費用を２万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額についてＤに対し説明し、合意した上で、ＡがＤから受け取ることができる報酬の上限額は330,000円である。	◯
8	H30-31-4	中古住宅（長期の空家等ではない。１か月分の借賃15万円。消費税等相当額を含まない。）の貸借について、Ａが貸主Ｅから媒介を依頼され、現地調査等の費用を３万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該媒介に要する費用を勘案し、報酬額についてＥに対し説明し、合意した上で、ＡがＥから受け取ることができる報酬の上限額は330,000円である。	×

②長期の空家等の貸借に関する特例

適用あり	適用なし
◯長期の空家等 (a).現に長期間使用されていない宅地又は建物 (b).将来にわたり使用の見込みがない宅地又は建物	×入居者募集中の集合住宅
◯説明・合意あり	×説明・合意なし
◯貸主・借主から合わせて２か月分（税別）以内	×２か月分（税別）超
◯貸主から受け取るもの	×借主から受け取るもの

長期の空家等の貸借に関する特例（宅建業法[21]5(2)②）

6.報酬に関連する知識

(1).報酬額の掲示

事務所ごとに
公衆の見やすい場所に

★過去の出題例★

報酬額の掲示（宅建業法[08]4(1)、宅建業法[21]6(1)））

	年-問-肢	内容	正誤
1	R04-26-3	宅地建物取引業者は、主たる事務所については、免許証、標識及び国土交通大臣が定めた報酬の額を掲げ、従業者名簿及び帳簿を備え付ける義務を負う。	×
2	R03s-28-ウ	宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）が、事務所の公衆の見やすい場所に国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなかった場合、Ａは甲県知事から指示処分を受けることはあるが、罰則の適用を受けることはない。	×
3	R03-29-3	宅地建物取引業者が、一団の宅地の分譲を行う案内所において宅地の売買の契約の締結を行う場合、その案内所には国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。	×
4	H21-42-1	宅地建物取引業者が一団の宅地の分譲を行う案内所において契約行為等を行う場合、当該案内所には国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。	×
5	H09-42-4	宅地建物取引業者は、その事務所及び契約行為等を行う案内所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。	×

(2).媒介契約書の記載事項

①	宅地・建物の特定に必要な表示
②	売買価額
③	専任媒介・一般媒介（明示型・非明示型）の別
④	有効期間・解除に関する事項
⑤	指定流通機構への登録に関する事項
⑥	報酬に関する事項
⑦	依頼者の契約違反に対する措置
⑧	標準媒介契約約款に基づくか否かの別
⑨	建物状況調査のあっせんに関する事項（あっせんの有無）

媒介契約書の記載事項（宅建業法[10]3(1)）

★過去の出題例★

媒介契約書の記載事項（報酬に関する事項）（宅建業法[10]3(1)⑥）

［共通の設定］
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。

	年-問-肢	内容	正誤
1	H25-35-エ	宅地建物取引業者が媒介により建物の貸借の契約を成立させた場合、媒介に関する報酬の額を、37条書面に記載しなければならない。	×
2	H12-36-4	Ａが、Ｂと一般媒介契約を締結した。ＢがＡに対して支払う報酬に関する事項については、必ずしも宅地建物取引業法第34条の２の規定により依頼者に交付すべき書面に記載する必要はない。	×
3	H04-39-2	ＢがＡに支払う報酬については、売買契約が成立しないと確定しないから、媒介契約を締結する際には、報酬に関する事項を定めなくてもよい。	×

(3).不当に高額の報酬要求の禁止

要求すること自体を禁止

★過去の出題例★

不当に高額な報酬要求の禁止（宅建業法[09]7(2)・[21]6(3)）

	年-問-肢	内容	正誤
1	R02s-34-2	宅地建物取引業者は、その業務に関し、相手方に不当に高額の報酬を要求した場合、たとえ受領していなくても宅地建物取引業法違反となる。	◯
2	H23-41-エ	宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介に際して、売買契約の締結後、買主に対して不当に高額の報酬を要求したが、買主がこれを拒んだため、その要求を取り下げた。	×
3	H18-40-2	宅地建物取引業者は、建物の販売に際して、不当に高額の報酬を要求したが、実際には国土交通大臣が定める額を超えない報酬を受け取った。	×
4	H11-42-1	宅地建物取引業者Ａが、宅地の所有者Ｂの依頼を受けてＢＣ間の宅地の売買の媒介を行った。Ａは、Ｂとの媒介契約の締結に当たり不当に高額の報酬を要求したが、ＢＣ間の売買契約が成立した後に実際にＡがＢから受領した報酬額は、国土交通大臣が定めた報酬額の限度内であった。	×

[Step.2]一問一答編講座

一問一答編では、選択肢単位に分解・整理した過去問を実際に解き、その後に、(1)基本知識の確認、(2)正誤を見極める方法、の講義を視聴します。この繰返しにより、「本試験でどんなヒッカケが出るのか？」「どうやってヒッカケを乗り越えるのか？」という実戦対応能力を身につけます。
※「報酬」の問題は選択肢別に分解するのが困難なため、この項目については、一問一答式演習を行っていません。

学習資料	『一問一答式過去問集』	無料ダウンロード
	解説動画を視聴する方法	受講料
1	eラーニング講座[Step.2]実戦応用編を受講	1,980円～
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