【宅建過去問】（平成01年問07）抵当権
抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 抵当権は、不動産だけでなく、地上権及び永小作権にも設定することができる。
- 抵当権の効力は、その担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。
- 抵当権の効力は、抵当権設定行為に別段の定めがあるとき等を除き、不動産に附合した物だけでなく、抵当権設定当時の抵当不動産の従物にも及ぶ。
- 土地に抵当権を設定した後、抵当権設定者がその抵当地に建物を築造した場合、抵当権者は、建物を土地とともに競売して、建物の競売代金からも優先弁済を受けることができる。
正解：４
1 正しい
不動産（土地・建物）に加え、地上権や永小作権も抵当権の目的とすることができる（民法369条）。
■参照項目&類似過去問
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抵当権の対象（目的）（民法[12]4(1)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R04-08-3 | ＡがＢ所有の甲土地を建物所有目的でなく利用するための権原が、①では地上権であり、②では賃借権である。①では、Ａは当該権原を目的とする抵当権を設定することができるが、②では、Ａは当該権原を目的とする抵当権を設定することはできない。 | ◯ |
| 2 | H01-07-1 | 抵当権は、不動産だけでなく、地上権及び永小作権にも設定することができる。 | ◯ |
2 正しい
抵当権は、その担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ（民法371条）。
したがって、例えば、対象不動産に関して発生した賃料債権に対し物上代位をすることができる。
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賃料に対する物上代位（民法[12]3(4)③）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03s-10-1 | Ａは、Ｂからの借入金の担保として、Ａ所有の甲建物に抵当権を設定し、その登記を行った。本件抵当権設定登記後にＡＣ間の賃貸借契約が締結され、ＡのＢに対する借入金の返済が債務不履行となった場合、Ｂは抵当権に基づき、ＡがＣに対して有している賃料債権を差し押さえることができる。 | ◯ |
| 2 | 25-05-1 | 賃料債権に対して物上代位をしようとする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要はない。 | × |
| 3 | 24-07-1 | 抵当権設定登記後に、賃料債権につき一般債権者が差押えした場合、抵当権者は物上代位できない。 | × |
| 4 | 24-07-2 | 抵当権実行中でも、抵当権が消滅するまでは、賃料債権に物上代位が可能。 | ◯ |
| 5 | 24-07-4 | Ａの抵当権設定登記があるＢ所有の建物について、ＣがＢと賃貸借契約を締結した上でＤに転貸していた場合、Ａは、ＣのＤに対する転貸賃料債権に当然に物上代位することはできない。 | ◯ |
| 6 | 20-04-1 | 抵当権実行を申し立てた抵当権者は、賃料への物上代位と賃貸借契約の解除が可能。 | × |
| 7 | 17-05-2 | 抵当権者は、賃料債権に物上代位することができる。 | ◯ |
| 8 | 15-05-1 | （抵当建物を抵当権設定者が賃貸しているケース）抵当権設定登記後に、賃料債権が第三者に譲渡され対抗要件を備えた場合、賃借人が当該第三者に弁済する前であっても、抵当権設定者は、物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはできない。 | × |
| 9 | 15-05-2 | （抵当建物を抵当権設定者が賃貸しているケース）抵当権設定登記後に、賃料債権につき一般債権者が差押えした場合、差押命令が賃借人に送達された後は、抵当権者は物上代位できない。 | × |
| 10 | 11-04-1 | 抵当権者は、抵当権に基づく差押えの前であっても、賃料債権の差押えが可能。 | ◯ |
| 11 | 01-07-2 | 抵当権の効力は、被担保債権に不履行があった場合、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。 | ◯ |
3 正しい
抵当権は、別段の定めがない限り、抵当不動産に付加して一体となっている物に及ぶ（民法370条）。
さらに判例によれば、抵当権設定当時の抵当不動産の従物にも抵当権の効力が及ぶとされている。
※土地賃借人がその土地上に所有する建物について抵当権を設定した場合には、原則として、抵当権の効力はその土地の賃借権に及ぶ（最判昭40.05.04）。
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抵当権の効力の及ぶ範囲（民法[12]4(2)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 27-06-1 | 賃借地上の建物が抵当権の目的となっているときは、一定の場合を除き、敷地の賃借権にも抵当権の効力が及ぶ。 | ◯ |
| 2 | 25-05-2 | 抵当権の対象不動産が借地上の建物であった場合、借地権についても抵当権の効力が及ぶ。 | ◯ |
| 3 | 19-07-4 | ガソリンスタンド用店舗建物に抵当権を設定した場合、抵当権設定当時に存在していた従物（地下タンクなど）にも、抵当権の効力が及ぶ。 | ◯ |
| 4 | 01-07-3 | 抵当権の効力は、抵当権設定当時の抵当不動産の従物にも及ぶ。 | ◯ |
4 誤り
抵当権の設定後に、抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は土地とともにその建物を競売することができる。ただし、その優先権は土地の代価についてのみ行使することができる（民法389条１項）。
本肢は、「建物の競売代金からも優先弁済を受けることができる」とする点が誤り。
■参照項目&類似過去問
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抵当地の上の建物の一括競売（民法[12]10）
［共通の設定］
Ａは、Ｂに対する貸付金債権の担保のために、当該貸付金債権額にほぼ見合う評価額を有するＢ所有の更地である甲土地に抵当権を設定し、その旨の登記をした。その後、Ｂはこの土地上に乙建物を築造し、自己所有とした。
［共通の設定］
Ａは、Ｂに対する貸付金債権の担保のために、当該貸付金債権額にほぼ見合う評価額を有するＢ所有の更地である甲土地に抵当権を設定し、その旨の登記をした。その後、Ｂはこの土地上に乙建物を築造し、自己所有とした。
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R04-04-3 | 本件抵当権設定登記後に、甲土地上に乙建物が築造された場合、Ａが本件抵当権の実行として競売を申し立てるときには、甲土地とともに乙建物の競売も申し立てなければならない。 | × |
| 2 | H27-06-4 | 土地に抵当権が設定された後に抵当地に建物が築造されたときは、一定の場合を除き、抵当権者は土地とともに建物を競売することができるが、その優先権は土地の代価についてのみ行使することができる。 | ◯ |
| 3 | H14-06-4 | 抵当権者は、建物に抵当権を設定していなくても、土地とともに土地上の建物を競売することができるが、優先弁済権は土地の代金についてのみ行使できる。 | ◯ |
| 4 | H04-06-2 | Ａは、抵当権を実行して、甲土地及び乙建物をともに競売し、建物の売却代金からも優先して弁済を受けることができる。 | × |
| 5 | H01-07-4 | 土地に抵当権を設定した後、抵当権設定者がその抵当地に建物を築造した場合、抵当権者は、建物を土地とともに競売して、建物の競売代金からも優先弁済を受けることができる。 | × |
本試験問題 動画解説
eラーニング【無料公開講座】宅建令和５年度本試験解説では、11月02日までに全50問の解説動画を公開しました。
YouTubeでは、１日１問くらいのペースで徐々に追加しています。
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