【宅建過去問】(平成01年問46)専任媒介契約

宅地建物取引業者Aは、BからB所有の土地の売却を依頼され、これを承諾した。AB間の媒介契約が、Bが他の宅地建物取引業者に重ねて売却又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずるものであった場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

  1. この媒介契約がBの申し出により更新される場合、AB間の合意があれば、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎月15日とする旨の特約をすることができる。
  2. Aは、売買価額について、Bの希望価額とAの適正と評価する価額とが異なる場合には、同種の取引事例等その根拠を明らかにして、Bに対し意見を述べることができる。
  3. この媒介契約の有効期間は、契約の締結時にAB間の合意があれば、契約の有効期間が終了したときにBの申し出がなくても、更新される。
  4. Aの媒介行為によりBを売主とする売買契約が締結された場合、Aは、遅滞なくBに対して媒介契約の内容を記載した書面を交付しなければならない。

正解:2

本問では、「他の宅地建物取引業者に重ねて売却又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる」媒介契約、すなわち、専任媒介契約(宅建業法34条の2第3項)をテーマにしている。

1 誤り

専任媒介契約においては、依頼者に対し、業務の処理状況を「2週間に1回以上」の頻度で報告しなければならない(専属専任媒介契約では「1週間に1回以上」。宅地建物取引業法34条の2第9項)。
本肢では「毎月15日」と定めており、報告の間隔が1か月になってしまう。これでは、宅建業法違反である。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
業務処理状況の報告(宅建業法[10]4(4))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
媒介契約が「専任媒介契約(専属専任媒介契約を除く)」であるケース
1R03s-33-アAがBとの間で専属専任媒介契約ではない専任媒介契約を締結した場合、AはBに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。×
2R02s-28-イAがBとの間で専任媒介契約を締結した場合、AはBに対して、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。×
3R01-31-ウBが宅地建物取引業者である場合、Aは、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況の報告をする必要はない。×
4H29-43-アAは、2週間に1回以上当該専任媒介契約に係る業務の処理状況をBに報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をBに報告しなければならない。
5H27-30-エAは、Bと専任媒介契約を締結した。Aは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。
6H21-32-3Aが、Bと専任媒介契約を締結した。AがBに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を14日(ただし、Aの休業日は含まない。)に1回報告するという特約は有効である。×
7H16-39-4媒介契約の締結にあたって、業務処理状況を5日に1回報告するという特約は無効である。
×
8H14-34-4宅地建物取引業者が依頼者に対して業務の処理状況を20日に1回以上報告することを定めた専任媒介契約が締結された場合であっても、依頼者の同意が得られているのであるから、当該特約は無効とはならない。
×
9H12-37-4Aが、Bと専任媒介契約を締結した。Aは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上(専属専任媒介契約にあっては、1週間に1回以上)報告しなければならない。
10H03-44-3当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、AB間の合意により、当該媒介契約に係る業務の処理状況をAは10日ごとにBに報告する旨の特約をしたときは、その特約は、有効である。
11H01-46-1この媒介契約がBの申し出により更新される場合、AB間の合意があれば、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎月15日とする旨の特約をすることができる。
×
媒介契約が「専属専任媒介契約」であるケース
1R04-42-1Aが、Bと専属専任媒介契約を締結した。AはBに対して、契約の相手方を探索するために行った措置など本件媒介契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。×
2R02-29-エAは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結したときは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。
3H24-29-2A社がBと専属専任媒介契約を締結した場合、A社は、Bに当該媒介業務の処理状況の報告を電子メールで行うことはできない。
×
4H17-36-イAB間で専属専任媒介契約を締結した場合、AはBに対し、当該契約の業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。
×
5H12-37-4Aは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を2週間に1回以上(専属専任媒介契約にあっては、1週間に1回以上)報告しなければならない。
6
H10-45-4媒介契約が専属専任媒介契約である場合で、当該契約に「Aは、Bに対し業務の処理状況を10日ごとに報告しなければならない」旨の特約を定めたとき、その特約は有効である。
×
媒介契約が「一般媒介契約」であるケース
1R03-38-イAが、Bと一般媒介契約を締結した。当該物件に係る買受けの申込みはなかったが、AはBに対し本件契約に係る業務の処理状況の報告を口頭により14日に1回以上の頻度で行った。

2 正しい

宅建業者は、媒介契約に関し、価額について意見を述べる場合には、根拠を明らかにしなければならない(宅建業法34条の2第2項)。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
価額につき意見を述べるとき(宅建業法[10]3(1)②)

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
1R03s-33-エAがBとの間で一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該宅地の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないが、根拠の明示は口頭でも書面を用いてもよい。
2R02s-28-エAがBとの間で一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該宅地の価額について意見を述べるときは、不動産鑑定士に評価を依頼して、その根拠を明らかにしなければならない。×
3R02-38-2Aは、甲住宅の価額について意見を述べる場合、Bに対してその根拠を口頭ではなく書面で明示しなければならない。×
4H30-33-3Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。×
5H25-28-イA社は、Bとの間に媒介契約を締結し、Bに対して甲宅地を売買すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
6H24-29-4A社がBと一般媒介契約を締結した場合、A社がBに対し当該土地付建物の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
7H22-33-4Aは、Bとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかにかかわらず、宅地を売買すべき価額をBに口頭で述べたとしても、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に当該価額を記載しなければならない。
8H19-39-2Aは、Bとの間で媒介契約を締結し、Bに対して当該宅地を売却すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
9H16-39-3AがBと専任媒介契約を締結した。AがBに宅地の価額について意見を述べる際に、Bからその根拠を明らかにする旨の請求がなければ、Aはその根拠を明らかにする必要はない。
×
10H13-38-3Aが当該物件を売買すべき価額に対して意見を述べるときは、Bに対してその根拠を明らかにしなければならない。
11H12-36-3Aが、Bと一般媒介契約を締結した。Aが、建物を売買すべき価額について意見を述べる場合に、その根拠を明らかにしなかったとき、Aは、そのことを理由に業務停止の処分を受けることがある。
12H09-36-1Aが、34条の2書面に記載した宅地を売買すべき価額について意見を述べる場合は、その根拠を書面により明らかにしなければならない。
×
13H06-47-2Aが、Bと専属専任媒介契約を締結した。Aは、当該物件の評価額について意見を述べるときは、Bの請求がなくても、必ず、その根拠を明らかにしなければならない。
14H01-46-2Aは、売買価額について、Bの希望価額とAの適正と評価する価額とが異なる場合には、同種の取引事例等その根拠を明らかにして、Bに対し意見を述べることができる。

3 誤り

専任媒介契約を更新することができるのは、契約終了時に依頼者の申出があった場合に限られる(宅建業法34条の2第4項)。
媒介契約締結時に自動更新の特約を定めたとしても、無効である(同条9項)。

■参照項目&類似過去問
内容を見る
専任媒介契約(更新)(宅建業法[10]4(2))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。

年-問-肢内容正誤
1R04-31-3
Aが、Bとの間で締結した専任媒介契約については、Bからの申出により更新することができ、その後の有効期間については、更新の時から3か月を超える内容に定めることができる。×
2R02-29-ウ
Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結するときは、Bの要望に基づく場合を除き、当該契約の有効期間について、有効期間満了時に自動的に更新する旨の特約をすることはできない。×
3H29-43-イ
専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、依頼者が宅地建物取引業者である場合は、依頼者との合意により、自動更新とすることができる。
×
4H26-32-ウAがBとの間で有効期間を3月とする専任媒介契約を締結した場合、期間満了前にBから当該契約の更新をしない旨の申出がない限り、当該期間は自動的に更新される。
×
5H25-28-ウA社がBとの間に締結した専任媒介契約の有効期間は、Bからの申出により更新することができるが、更新の時から3月を超えることができない。
6H22-33-2Aは、Bとの間で有効期間を2月とする専任媒介契約を締結した場合、Bの申出により契約を更新するときは、更新する媒介契約の有効期間は当初の有効期間を超えてはならない。
×
7H19-39-4Aは、Bとの間で有効期間を2か月とする専任媒介契約を締結する際、「Bが媒介契約を更新する旨を申し出ない場合は、有効期間満了により自動更新するものとする」旨の特約を定めることができる。×
8H16-39-2AがBと専任媒介契約を締結した。媒介契約の有効期間の満了に際し、BからAに更新の申出があった場合、Aは更新を拒むことはできない。
×
9H15-43-4Aが、Bと専任媒介契約を締結した。媒介契約の有効期間の満了に際して、BからAに更新の申出があった場合(その後の更新についても同様)、3月を限度として更新することができる。
10H14-34-3専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができず、3月より長い期間を定めたときは、その期間は3月とされるが、当該有効期間は、依頼者の申出があれば、更新の時から3月を超えない範囲で更新してもよい。
11H13-38-4AB間の媒介契約が専任媒介契約である場合、その有効期間の満了に際して、Bからの更新の申出がなくても、その有効期間を自動的に更新するためには、当該契約の締結時にあらかじめBの承諾を得ておかなければならない。
×
12H11-37-1Aが、Bと専属専任媒介契約を締結した。「媒介契約の有効期間内に宅地の売買契約が成立しないときは、同一の期間で契約を自動更新する」旨の特約を定めた場合、媒介契約全体が無効となる。
×
13H09-36-3Aは、Bと専任媒介契約を締結し、34条の2書面を交付した。Bが宅地建物取引業者である場合は、専任媒介契約締結時にあらかじめBの申出があれば、「契約の有効期間は3月を超えない範囲内で自動更新する」旨約定し、それを34条の2書面に記載することができる。
×
14H04-39-3この媒介契約が専任媒介契約であるときは、その有効期間は3月を超えることができないが、有効期間が満了して、Bの更新拒絶の申出がないときは、媒介契約は更新されたものとみなされる。
×
15H01-46-3この媒介契約の有効期間は、契約の締結時にAB間の合意があれば、契約の有効期間が終了したときにBの申し出がなくても、更新される。
×

4 誤り

媒介契約が締結されたときは、遅滞なく、媒介契約書を作成し、記名押印して、依頼者に交付しなければならない(宅建業法34条の2第1項)。
本肢では、売買契約の締結後に媒介契約書を交付している。これでは、遅過ぎる。

■参照項目&類似過去問
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媒介契約(宅建業者の義務)(宅建業法[10]1(1))

[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地又は建物の売却に係る媒介を依頼された。
年-問-肢内容正誤
交付のタイミング
1H01-46-4Aの媒介行為によりBを売主とする売買契約が締結された場合、Aは、遅滞なくBに対して媒介契約の内容を記載した書面を交付しなければならない。×
記名押印義務
1R02-38-1Aは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、宅地建物取引士をして記名押印させなければならない。×
2H28-27-3AがBと一般媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買の媒介を担当するAの宅地建物取引士は、法第34条の2第1項に規定する書面に記名押印する必要はない。
3H27-28-アAは、Bと専任媒介契約を締結した。このとき、Aは、法第34条の2第1項に規定する書面に記名押印し、Bに交付のうえ、宅地建物取引士をしてその内容を説明させなければならない。×
4H22-33-1Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結したときは、宅地建物取引士に法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面の記載内容を確認させた上で、当該宅地建物取引士をして記名押印させなければならない。×
5H13-38-1AB間で媒介契約が締結されたときは、Aは遅滞なく宅地建物取引業法第34条の2の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面を作成し、記名押印して、Bに交付しなければならない。
6H12-36-1Aは、Bと一般媒介契約を締結しようとしている。Aは、遅滞なく、宅地建物取引業法第34条の2の規定により依頼者に交付すべき書面を作成し、宅地建物取引士をして記名押印させ、Bに交付しなければならない。×
7H11-36-1宅地建物取引業法第34条の2の規定に基づきAが媒介契約の依頼者に交付すべき書面には、宅地建物取引士の記名押印が必要である。×
8H09-36-4Aは、売主Bとの間で、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、媒介契約書を交付した。Aが、宅地建物取引士でない従業者をして、Aの名で34条の2書面に記名押印させた場合、Aは、業務の停止などの監督処分を受けることがある。×
9H04-39-1Aは、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、媒介契約の内容を記載した書面を作成して、Bに交付しなければならないが、この書面には、宅地建物取引士Cの記名押印が必要である。×
交付義務
1R04-31-4Aが、当該土地付建物の購入の媒介をCから依頼され、Cとの間で一般媒介契約を締結した場合、Aは、買主であるCに対しては、必ずしも法第34条の2第1項の規定に基づく書面を交付しなくともよい。×
2R03s-33-ウAがBとの間で一般媒介契約を締結した場合、AはBに対して、遅滞なく、宅地建物取引業法第34条の2第1項の規定に基づく書面を交付しなければならない。
3H24-29-3A社が宅地建物取引業者B社から当該土地付建物の購入の媒介を依頼され、B社との間で一般媒介契約を締結した場合、A社は、B社に法第34条の2の規定に基づく書面を交付しなければならない。
4H14-34-2Aが依頼者と専任媒介契約を締結したときは、Aは法第34条の2に規定する契約内容を記載した書面を依頼者に交付しなければならないが、一般媒介契約を締結したときは、当該書面の交付をしなくてもよい。×
5H12-36-1Aは、Bと一般媒介契約を締結しようとしている。Aは、遅滞なく、宅地建物取引業法第34条の2の規定により依頼者に交付すべき書面を作成し、宅地建物取引士をして記名押印させ、Bに交付しなければならない。×
6H08-40-3宅地建物取引業者が宅地の売買の媒介契約を締結しようとする場合において、当該業者が宅地の購入をしようとしている依頼者に対して「私どもへのご依頼は宅地の購入の媒介ですので、媒介契約書の作成は省略させていただきます。」と説明した。×

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