宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として工事完了前のマンションをＢに4,000万円で売却する契約を締結した。この場合において、次の記述のうち、宅地建物取引業法に違反するものはどれか。

1. Ａは、宅地建物取引業者であるＢと、当該マンションが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間について、当該マンションの引渡しの日から１年とする特約を結んだ。
2. Ａは、宅地建物取引業者でないＢに、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置の概要について、同法第35条に規定する重要事項として説明したが、同法第37条に規定する書面には記載しなかった。
3. Ａは、宅地建物取引業者であるＢと、売買契約において損害賠償額の予定の定めをしなかったが、Ｂが債務を履行しなかったので、3,000万円を損害賠償金として受領した。
4. Ａは、宅地建物取引業者でないＢから、手付金として1,000万円を受領し、その際保険事業者と保証保険契約を締結して、当該保険証券をＢに交付した。

正解：４

1 違反しない

契約不適合担保責任に関する特約の制限は、業者間取引には適用されない（宅建業法40条、78条２項）。
したがって、業者間取引において、契約不適合担保責任の期間を「引渡しの日から１年」とする特約を締結しても、宅建業法には違反しない。

※買主が宅建業者以外の場合には、「買主が不適合について売主に通知すべき期間を引渡しから２年以上」とする特約以外は無効である。

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2 違反しない

手付金等の保全措置の概要は、重要事項の１つである（宅建業法35条１項10号）。 したがって、売買契約を締結するまでの間に、買主に対し、重要事項として説明しなければならない。

一方、手付金等の保全措置は、37条書面の記載事項に含まれていない（同法37条１項）。したがって、37条書面に記載しなかったとしても、宅建業法には違反しない。

■参照項目&類似過去問

3 違反しない

宅建業者間の取引であるから、損害賠償額の予定に関する規定の適用を受けない（宅建業法38条１項、78条２項）。
したがって、販売価額の20％を超える損害賠償額を特約したとしても有効である。

※買主が宅建業者でない場合でも、本肢は、宅建業法に違反しない。
宅建業法が禁止しているのは、「損害賠償額を予定し、または違約金を定める場合に、これらの合算額が代金の額の10分の２を超える定めをすること」である（宅建業法38条１項）。 本肢では、損害賠償の予定をそもそも定めていないのだから、この規制には抵触しない。本来の原則通り、債務不履行による損害額の全額を賠償すべきであり、その額は、売買代金の額の枠内に限られるわけではない。

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4 違反する

手付金の額の上限は代金の20％（本問では、800万円）である（宅建業法39条１項）。 保全措置を講じたとしても、その上限を超える1,000万円の手付金を受領することはできない。

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