不動産の売買契約における手付に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. 当該契約が宅地建物取引業者の媒介によるものであるときは、契約に別段の定めがあっても、手付は解約手付となる。
2. 解約手付の契約は、売買契約と同時に締結しなければ、効力を生じない。
3. 買主が手付を交付した後、契約に基づいて中間金の支払いを済ませた場合でも、契約に別段の定めがなく、売主が履行に着手していなければ、買主は、手付を放棄して、当該契約を解除することができる。
4. 買主が手付を交付した後、売主の責めに帰すべき事由により売主の債務が履行不能となった場合において、損害賠償額について契約に別段の定めがないときは、その額は手付の倍額とされる。

正解：３

1 誤り

手付を交付した場合、それは解約手付であると推定される。しかし、当事者間で別段の定めをすることも可能である（最判昭24.10.04）。
本肢は、「別段の定めがあっても、解約手付」とする点が誤り。

※解約手付とは、「買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を償還して契約を解除できる」という趣旨で交付される手付のことである（民法557条１項）。
※宅建業者が自ら売主となる契約で、買主が宅建業者でない場合、当事者間の契約にかかわらず、交付された手付は解約手付とみなされる（宅建業法39条２項）。しかし、本肢の宅建業者は、売買契約を媒介しているに過ぎないから、この規定について考慮する必要はない。

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2 誤り

手付契約は、売買契約とは別個の契約である。したがって、売買契約と異なる時期に締結することも可能である。

※売買契約と同時に締結しなければ、効力を生じないのは、買戻しの特約である（民法579条）。

■参照項目&類似過去問

3 正しい

手付による解除ができなくなるのは、契約の相手方が契約の履行に着手した時点以降である（民法557条１項）。 自らが履行に着手していても、相手方が履行に着手していなければ、解約手付による解除をすることができる。

本肢では、買主は、中間金を支払う行動により履行に着手しているものの、売主は、いまだ履行に着手していない。したがって、買主の方からであれば、手付を放棄することにより契約を解除することができる。この場合、もちろん、中間金の返還を受けることができる。

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4 誤り

損害賠償額の予定をした場合は、実際の損害額の多い少ないにかかわらず、予定額の賠償額において清算される（民法420条）。
しかし、本肢では、「損害賠償額について別段の定めがない」。したがって、実際に生じた損害額の賠償を請求することができる。その範囲は、「手付の倍額」にとどまるものではない。

※「手付の倍額」は、売主の側から手付解除を主張する場合に、償還すべき金額である（同法557条１項）。本肢は、売主の債務不履行を理由に、買主が解除をする場合であるから、損害賠償額の範囲は、手付の倍額にとどまらない。

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