宅地建物取引業者Ａが自ら売主としてマンション（価格１億7,000万円）の売買契約を宅地建物取引業者でない買主Ｂと締結した場合の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、どれか。

1. 手付は、1,500万円としたが、Ｂが一括しては払えないというので、500万円ずつ３回に分割して支払うこととした。
2. 手付は、契約の成立を証するものとして30万円とし、Ｂの契約の解除については、この他に1,000万円を支払わなければ、することができないこととした。
3. 手付は、解約手付として3,000万円とし、Ａが契約の履行を完了するまでは、Ｂは、手付を放棄して契約の解除をすることができることとした。
4. ＡＢ双方の債務不履行による契約解除に関し、違約金については2,500万円とし、別に損害賠償額の予定として1,000万円とすることとした。

正解：3

1 違反する

手付金について信用を供与することにより契約の締結を誘引する行為は、禁止されています（宅建業法47条３号）。

手付貸与

本肢の「手付金の分割払い」は、まさにこの禁止事項に該当します。

■参照項目&類似過去問

2 違反する

宅建業者が自ら売主となる場合の手付は、特に定めがなかったとしても解約手付とされます（宅建業法39条２項本文）。本肢では、「契約の成立を称するもの」（証約手付）としていますが、このように定めたとしても、この30万円の手付は、解約手付と扱わるわけです。

つまり、契約の相手方が履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、売主は手付の倍額を償還して、契約を解除することが可能です（同項本文）。

本肢でいえば、Ｂは、手付の30万円を放棄するだけで契約を解除することができます。
本肢では、30万円の放棄に加えて、1,000万円を支払わなければ、契約を解除できないという特約をしています。これは買主に不利な特約なので、無効です（同条３項）。

■参照項目&類似過去問

3 違反しない

【手付の額の制限】
手付の額の上限は、代金の20％です（宅建業法39条１項）。
本問では、代金が１億7,000万円ですから、手付の上限額は、3,400万円ということになります。
3,000万円を手付として受領することは宅建業法に違反しません。

※手付金の金額が1,000万円を超えていますから、手付金等の保全措置が必要です。

【手付解除できる当事者】
手付の授受があった場合、相手方が履行に着手するまで、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供することで、契約を解除することができます（宅建業法39条２項）。

本肢の特約は、「『売主Ａが履行を完了するまで』買主Ｂが手付放棄による解除ができる」としています。これは、「売主Ａが履行に着手するまで」手付解除可能とする原則的なルールよりも、買主にとって有利です。
したがって、特約は有効です（同条３項）。

■参照項目&類似過去問

4 違反する

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の２を超えることは禁止されています（宅建業法38条１項）。 本問では代金が１億7,000万円ですから、その10分の２である3,400万円が限度額です。
しかし、本肢の特約では、違約金が2,500万円、損害賠償の予定額が1,000万円で、合計3,500万円になっています。このような特約を定めることはできません。

※この場合、損害賠償の予定額・違約金に関する定めの全てが無効となるわけではなく、10分の２を超える部分のみが無効とされます（同法38条２項）。本肢では、「両者の合計が3,400万円」という特約を定めたことになります。

■参照項目&類似過去問

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