【宅建過去問】（平成05年問12）借地借家法（借家）
Ａがその所有する住宅をＢに新たに賃貸した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 賃貸借の期間を10月と定めた場合において、その賃貸借が一時使用によるものでないときは、Ａが解約の申入れをしても、その申入れの日から６月を経過しないと、契約は終了しない。
- ｢賃料は２年の契約期間中増額しない｣と特約した場合、Ａは、当該期間中増額請求をすることができない。
- その住宅が、法令又は契約により一定の期間を経過した後に取り壊すことが明らかな場合には、「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」と特約することができる。
- 「Ｂが大型エアコンを設置することは認めるが、Ａは契約終了のときその買取りをしない｣と特約しても、その特約は、無効である。
正解：４
1 正しい
期間を１年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなされる（借地借家法29条１項）。したがって、「賃貸借の期間を10月」と定めた賃貸借契約は、期間の定めのない契約ということになる。
期間の定めのない賃貸借は、賃貸人が解約の申入れをしたときから６月経過したときに終了する（同法27条１項）。
■参照項目&類似過去問
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建物賃貸借の期間（借地借家法[05]1）
解約による建物賃貸借の終了（借地借家法[05]2(2)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R05-12-1 | 期間を１年未満とする建物の賃貸借契約は、期間を１年とするものとみなされる。 | × |
| 2 | H26-12-2 | 定期建物賃貸借契約を締結するときは、期間を１年未満としても、期間の定めがない建物の賃貸借契約とはみなされない。 | ◯ |
| 3 | H19-14-2 | 定期建物賃貸借契約は契約期間を１年以上とすることができるが、一時使用賃貸借契約は契約期間を１年以上とすることができない。 | × |
| 4 | H17-15-3 | 動産の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を６月と定めればそのとおりの効力を有するが、建物の賃貸借契約は、賃貸人と賃借人が合意して契約期間を６月と定めても期間を定めていない契約とみなされる。 | ◯ |
| 5 | H05-12-1 | 賃貸借の期間を10月と定めた場合において、その賃貸借が一時使用によるものでないときは、Ａが解約の申入れをしても、その申入れの日から６月を経過しないと、契約は終了しない。 | ◯ |
| 6 | H02-12-2 | 建物の賃貸借においては、その存続期間の最長限度に制限はない。 | ◯ |
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03s-12-2 | 本件契約において期間の定めがない場合、借地借家法第28条に定める正当事由を備えてＡが解約の申入れをしたときには、解約の申入れをした日から６月を経過した日に、本件契約は終了する。 | ◯ |
| 2 | R03-12-1 | Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする甲建物の賃貸借契約について期間の定めをしなかった場合、ＡはＢに対して、いつでも解約の申入れをすることができ、本件契約は、解約の申入れの日から３月を経過することによって終了する。 | × |
| 3 | H29-12-2 | 賃貸人が甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から３月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は、賃貸人があらかじめ同意していれば、有効となる。 | × |
| 4 | H27-11-2 | ［ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲建物について、期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結］賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、ＡがＢに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から３か月後に賃貸借契約は終了する。 。 | × |
| 5 | H14-14-4 | 期間の定めのない契約において、賃貸人が、解約の申入れをしたときで、その通知に正当事由がある場合は、解約の申入れの日から３月を経過した日に、契約は終了する。 | × |
| 6 | H08-12-1 | 期間の定めのない契約において、賃貸人は、賃借人に対して、解約の申入れの日から６月を経過しないと建物の明渡を請求することができない。 | ◯ |
| 7 | H08-12-2 | [ＡがＢに対してＡ所有の建物を期間を定めないで賃貸]ＡがＢに対し解約の申入れをしても、６月経過後のＢの建物使用についてＡが遅滞なく異議を述べないときは、契約は更新されたものとみなされる。 | ◯ |
| 8 | H06-12-3 | 賃借人・賃貸人間の賃貸借が賃貸人の解約の申入れによって終了した場合において、賃貸人の承諾を得て転借している転借人が建物の使用を継続するときは、賃貸人が遅滞なく異議を述べないと、賃借人・賃貸人間の賃貸借が更新される。 | ◯ |
| 9 | H05-12-1 | 賃貸借の期間を10月と定めた場合において、その賃貸借が一時使用によるものでないときは、賃貸人が解約の申入れをしても、その申入れの日から６月を経過しないと、契約は終了しない。 | ◯ |
2 正しい
当事者には、原則として、賃料増減請求権があるが（借地借家法32条１項本文）、特約で「賃料増額しない」と定めることは可能である（同項ただし書き）。
この場合、特約で定めた２年の期間中は、賃貸人Ａが賃料の増額請求をすることはできない。
※定期建物賃貸借以外の契約では、「賃料を減額しない」という特約は認められない。
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借賃増減請求権に関する特約（借地借家法[06]2(2)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 特約がない場合 | |||
| 1 | R05-12-4 | 現行賃料が定められた時から一定の期間が経過していなければ、賃料増額請求は、認められない。 | × |
| 2 | R02-12-2 | ＡとＢとの間でＡ所有の甲建物をＢに対して、居住の用を目的として、期間２年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約を締結し、Ｂが甲建物の引渡しを受けた。本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料改定に関する特約がない場合、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、ＡはＢに対し、賃料増額請求をすることができる。 | ◯ |
| 3 | H24-12-2 | 普通建物賃貸借・定期建物賃貸借の双方につき、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。 | ◯ |
| 4 | H22-12-4 | 定期建物賃貸借で、特約がなければ、賃料の増減額請求権が発生。 | ◯ |
| 5 | H16-14-1 | 普通建物賃貸借において、使用収益開始前には賃料減額請求は不可。 | ◯ |
| 6 | H16-14-2 | 転貸借契約を締結した場合、賃借人は、賃料の増減額請求権を行使できない。 | × |
| 7 | H13-13-3 | 普通建物賃貸借では、家賃が不相当に高額になった場合、借主は、契約条件にかかわらず減額請求が可能。 | ◯ |
| 8 | H09-12-1 | 家賃の増減について特約のない場合で、経済事情の変動により家賃が不相当に高額となったとき、賃借人は、賃貸人に対し将来に向かって家賃の減額を請求できる。 | ◯ |
| 特約がある場合 | |||
| 1 | R06-12-2 | 賃貸人Ａと賃借人Ｂとが、居住目的で期間を３年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約（契約①）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（契約②）を締結した場合について考える。契約期間中は賃料の改定を行わない旨の特約を契約において定めていても、契約期間中に賃料が不相当になったと考えるに至ったＢは、契約①の場合も契約②の場合も、借地借家法第32条に基づく賃料減額請求をすることができる。 | × |
| 2 | R05-12-2 | 当事者間において、一定の期間は建物の賃料を減額しない旨の特約がある場合、現行賃料が不相当になったなどの事情が生じたとしても、この特約は有効である。 | × |
| 3 | H27-12-2 | 賃貸借契約開始から３年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。 | × |
| 4 | H25-11-4 | 定期建物賃貸借において、賃料改定につき特約がある場合、賃借人は賃貸人に対して賃料の減額請求ができない。 | ◯ |
| 5 | H13-13-3 | 普通建物賃貸借では、家賃が不相当に高額になった場合、借主は、契約条件にかかわらず減額請求が可能。 | ◯ |
| 6 | H13-13-4 | 普通建物賃貸借では、「家賃を減額しない」という特約は無効。 | ◯ |
| 7 | H09-12-2 | 「家賃を増額しない」という特約があっても、増額請求が可能。 | × |
| 8 | H05-12-2 | 「家賃を増額しない」という特約は有効。 | ◯ |
3 正しい
法令または契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、取り壊すべき事由を記載した書面によって特約することにより、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができる（借地借家法39条）。
※書面であればよい。公正証書にする必要はない。
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取壊し予定の建物の賃貸借（借地借家法[07]2）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | H23-12-3 | 取壊し予定建物の賃貸借は書面による契約で可能。 | ◯ |
| 2 | H22-11-3 | 取壊し予定建物の賃貸借契約は公正証書によることが必要。 | × |
| 3 | H11-14-3 | 取壊し予定建物の賃貸借契約は公正証書によることが必要。 | × |
| 4 | H07-12-2 | 借地人が定期借地権に基づき建てた家屋を賃貸する場合は、借家人との間で「賃貸借は、定期借地権の期間満了に伴い家屋を取り壊すこととなる時に終了し、更新はしない」とする契約を締結することができる。 | ◯ |
| 5 | H05-12-3 | 法令又は契約により一定の期間を経過した後に取り壊すことが明らかな場合には、「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」と特約することができる。 | ◯ |
4 誤り
大型エアコンは、建物の造作である。
建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した造作がある場合、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる（借地借家法33条１項）。
しかし、造作買取請求権（借地借家法33条）は、強行規定ではない（同法37条）。したがって、造作買取請求権を排除する当事者間の特約は有効である。
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造作買取請求権を排除する特約（借地借家法[06]3(3)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03s-12-4 | 建物の賃借人Ｂが賃貸人Ａの同意を得て建物に付加した造作がある場合であっても、本件契約終了時にＡに対して借地借家法第33条の規定に基づく造作買取請求権を行使することはできない、という特約は無効である。 | × |
| 2 | H27-12-3 | 期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。 | × |
| 3 | H24-12-1 | 普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。 | ◯ |
| 4 | H23-12-1 | 普通建物賃貸借、定期建物賃貸借の双方において、特約で造作買取請求権の排除が可能。 | ◯ |
| 5 | H22-12-3 | 定期建物賃貸借で、特約がなければ、造作買取請求権が発生。 | ◯ |
| 6 | H11-14-1 | 普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。 | ◯ |
| 7 | H07-13-1 | 普通建物賃貸借において、特約で造作買取請求権の排除が可能。 | ◯ |
| 8 | H05-12-4 | 普通建物賃貸借において、造作買取請求権を排除する特約は無効。 | × |
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肢の1ですが、「期間の定めのない賃貸借は、賃貸人が解約の申入れをしたときから６月経過したときに終了する」となっていますが、この場合、賃貸人の正当事由がある解約の申入れは必要ないのでしょうか？
解約の申し入れだけで６月経過したときに終了するのでしょうか？
篠塚様
ご質問ありがとうございます。
借地借家法の条文は、
という書き方になっています（同法28条）。
つまり、「正当の事由」がなければ、そもそも「解約の申入れ」をすることができないわけです。
言い方を変えれば、「解約の申入れ」ができるのは、「正当の事由」がある場合に限られることになります。
つまり、「正当の事由」について触れていなくても、「解約の申入れ」には「正当の事由があった」と判断することが可能です。
過去問で、「解約による建物賃貸借の終了」という論点は９回出題されています（出題リストは、肢１の「■類似過去問」で見られます。）
そのうち、「正当の事由」について触れているのは、２例だけです。
これ以外の過去問では、単に「解約の申入れ」とあるだけで、「正当の事由」の有無に触れていません。
上で書いたように、「解約の申入れができたのであれば、正当の事由は存在している」という考え方で問題文が作られています。