【宅建過去問】(平成06年問06)条件・手付

Aは、Bから土地建物を購入する契約(代金5,000万円、手付300万円、違約金1,000万円)を、Bと締結し、手付を支払ったが、その後資金計画に支障を来し、残代金を支払うことができなくなった。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

  1. 「Aのロ-ンが某日までに成立しないとき、契約は解除される」旨の条項がその契約にあり、ロ-ンがその日までに成立しない場合は、Aが解除の意思表示をしなくても、契約は効力を失う。
  2. Aは、Bが履行に着手する前であれば、中間金を支払っていても、手付を放棄して契約を解除し、中間金の返還を求めることができる。
  3. Aの債務不履行を理由に契約が解除された場合、Aは、Bに対し違約金を支払わなければならないが、手付の返還を求めることはできる。
  4. Aの債務不履行を理由に契約が解除された場合、Aは、実際の損害額が違約金よりも少なければ、これを立証して、違約金の減額を求めることができる。

正解:4

06-06-0

1 正しい

本肢の契約条項は、契約に解除条件を付けるものである。したがって、解除条件が成就した場合(某日までにローンが成立しない場合)、契約は自動的に効力を失う(民法127条2項)。

■参照項目&類似過去問
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停止条件・解除条件(民法[05]2(1))
年-問-肢内容正誤
1H30-03-1AとBとの間で、5か月後に実施される試験にBが合格したときにはA所有の甲建物をBに贈与する旨を書面で約した。本件約定は、停止条件付贈与契約である。
2H30-03-3AとBとの間で、5か月後に実施される試験にBが合格したときにはA所有の甲建物をBに贈与する旨を書面で約した。Bは、本件試験に合格したときは、本件約定の時点にさかのぼって甲建物の所有権を取得する。×
3H18-03-1Aは、Bとの間で、A所有の山林の売却について買主のあっせんを依頼し、その売買契約が締結され履行に至ったとき、売買代金の2%の報酬を支払う旨の停止条件付きの報酬契約を締結した。あっせん期間が長期間に及んだことを理由として、Bが報酬の一部前払を要求してきても、Aには報酬を支払う義務はない。
4H11-06-1AとBは、A所有の土地をBに売却する契約を締結し、その契約に「AがCからマンションを購入する契約を締結すること」を停止条件として付けた(仮登記の手続は行っていない。)。停止条件の成否未定の間は、AB間の契約の効力は生じていない。
5H06-06-1AとBは、A所有の甲土地をBに売却する契約を締結し、「Bのロ-ンが某日までに成立しないとき、契約は解除される」旨の条項がその契約にあり、ロ-ンがその日までに成立しない場合は、Bが解除の意思表示をしなくても、契約は効力を失う。

2 正しい

手付による解除ができなくなるのは、契約の相手方が契約の履行に着手した時点以降である(民法557条1項)。 自らが履行に着手していても、相手方が履行に着手していなければ、解約手付による解除をすることができる。

本肢では、Aは、中間金を支払う行動により履行に着手しているものの、Bは、いまだ履行に着手していない。したがって、Aの方からであれば、手付を放棄することにより契約を解除することができる。この場合、もちろん、中間金の返還を受けることができる。

※Aが履行に着手しているから、Bは、手付の倍返しをするだけでは、契約を解除することができない。

■参照項目&類似過去問
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手付解除ができる期間・当事者(民法[24]2(2)②)
年-問-肢内容正誤
1R03s-04-1売主Aと買主Bとの間で締結した売買契約に関し、BがAに対して手付を交付した場合、Aは、目的物を引き渡すまではいつでも、手付の倍額を現実に提供して売買契約を解除することができる。
×
2R02-09-1Aがその所有する甲建物について、Bとの間で、Aを売主、Bを買主とする売買契約を締結した。Bが手付を交付し、履行期の到来後に代金支払の準備をしてAに履行の催告をした場合、Aは、手付の倍額を現実に提供して契約の解除をすることができる。×
329-05-3Aは、中古自動車を売却するため、Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の3%を支払うことを約した。Bの媒介によりAは当該自動車をCに100万円で売却した。売買契約が締結された際に、Cが解約手付として手付金10万円をAに支払っている場合には、Aはいつでも20万円を償還して売買契約を解除することができる。×
421-10-2売主が履行に着手していなくても、買主が履行に着手していれば、買主は契約を解除できない。×
517-09-4売主は、自らが履行に着手するまでは、買主が履行に着手していても、契約を解除できる。×
616-04-2売主が履行に着手した場合、買主が履行に着手したかどうかにかかわらず、売主は契約を解除できない。×
712-07-2買主が履行に着手した場合、売主が履行に着手していないときでも、買主は契約を解除できない。×
806-06-2買主は、売主が履行に着手するまでは、自らが履行に着手していても、契約を解除できる。
904-07-3買主は、自らが履行に着手していても、売主が履行に着手していなければ、契約を解除できる。

3 正しい

債務不履行により契約が解除された場合、Aは、もちろん予定した違約金を支払う必要がある(民法420条)。
一方、手付は、手付解除に備えて交付されているのであって、債務不履行に対するペナルティではない。したがって、債務不履行を理由に契約が解除された本肢のケースでは、手付は不当利得となる。Bは、それを返還しなければならない。

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手付解除とは(民法[24]2(2)①)
年-問-肢内容正誤
112-07-1手付の額が売買代金の額に比べて僅少である場合には、解約手付とする約定は、効力を有しない。×
212-07-3手付解除した場合で、買主に債務不履行はなかったが、売主が手付の額を超える額の損害を受けたことを立証できるとき、売主は、その損害全部の賠償を請求することができる。×
312-07-4売主の側から手付解除する場合、単に口頭で手付の額の倍額を償還することを告げて受領を催告するだけでは足りず、これを現実に提供しなければならない。
406-06-3買主の債務不履行を理由に契約が解除された場合、買主は、売主に対し違約金を支払わなければならないが、手付の返還を求めることはできる。
504-07-1不動産の売買契約が宅建業者の媒介による場合、契約に別段の定めがあっても、手付は解約手付となる。×
604-07-2解約手付の契約は、売買契約と同時に締結しなければ、効力を生じない。×

4 誤り

損害賠償額の予定をした場合は、実際の損害額の多い少ないにかかわらず、予定額の賠償額において清算される(民法420条)。
実際の損害額が違約金より少ないとしても、その減額を求めることはできない。

■参照項目&類似過去問
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損害賠償額の予定(民法[15]3(2))
年-問-肢内容正誤
1H26-01-2当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。
2H16-04-3手付金相当額を損害賠償の予定と定めた場合、損害がその額を超えていても、その額以上に損害賠償請求することはできない。
3H14-07-1賠償額の予定条項があっても、債務者が履行遅滞について帰責事由のないことを主張・立証すれば、免責される。
4H14-07-3裁判所は、賠償額の予定の合意が、暴利行為として公序良俗違反となる場合に限り、賠償額の減額をすることができる。×
5H14-07-4賠償額の予定条項がある場合、債権者は履行遅滞があったことを主張・立証すれば足り、損害の発生や損害額を主張・立証する必要はない。
6H06-06-4実際の損害額が違約金より少なければ、違約金の減額を求めることができる。×
7H04-07-4賠償額の予定がない場合、売主から解除する場合の損害賠償額は手付の倍額とされる。×
8H02-02-2賠償額の予定は、契約と同時にしなければならない。×
9H02-02-3賠償額の予定は、金銭以外のものですることができる。
10H02-02-4賠償額を予定した場合、実際の損害額が予定額より大きいことを証明しても予定額を超えて請求することはできない。

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【宅建過去問】(平成06年問06)条件・手付” に対して2件のコメントがあります。

  1. まっちゃ より:

    肢4について質問です。
    先生の解説や他の解説を見たところ、実際の損害額が違約金より少なくても、違約金の減額はできないとのことでした。
    市販の問題集でこちらの改題があり解いていたのですが、そこでは「実際の損害額が違約金より少なく、予定賠償額が特に過大であることを立証すれば、違約金の減額はできる」との解説がありました。
    予定賠償額が特に過大であることを立証すれば、という文言が入れば、減額できるのでしょうか?

    1. 家坂 圭一 より:

      まっちゃ様

      御質問ありがとうございます。
      御質問をいただいた「市販の問題集」は、当社が関与したものではありません。
      そのため、申し訳ありませんが、「改題」や「解説」について、説明することができません。
      著者又は出版社にお問合せください。

      当社の見解は、この問題の解説で示した通りです。
      問題文は本試験で出題されたものそのままです。
      本試験でも、この選択肢は、「誤り」と判断されています。

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