【宅建過去問】（平成06年問10）賃貸借契約
Ａは、Ａ所有の建物を、Ｂから敷金を受領して、Ｂに賃貸したが、Ｂは賃料の支払を遅滞している。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。なお、Ｂの未払賃料の額は、敷金の額の範囲内である。
- Ｂは、Ａに対し、未払賃料について敷金からの充当を主張することができる。
- Ｂの債権者Ｃが敷金返還請求権を差し押さえたときは、Ａは、その範囲で、Ｂの未払賃料の弁済を敷金から受けることができなくなる。
- ＡがＤに建物を譲渡し、Ｄが賃貸人となった場合、Ａに差し入れていた敷金は、Ｂの未払賃料を控除した残額について、権利義務関係がＤに承継される。
- Ｂが未払賃料を支払って、Ａの承諾を得て賃借権をＥに譲渡した場合、ＢがＥに敷金返還請求権を譲渡する等しなくても、敷金に関する権利義務関係は、Ｅに承継される。
正解：３
以下の基本知識を前提に解いていこう。
【敷金契約の性質】（最判昭48.02.02）
- 賃貸借契約に附随するものではあるが、それとは別個の契約である。
- 建物明渡義務を履行するまでの賃貸人の賃借人に対する全ての債権を担保する。
- 賃貸人は、賃貸借の終了後、明渡完了するまでに生じた被担保債権を控除してなお残額がある場合に、その残額につき返還義務を負担する。
（賃借人の敷金返還請求権は停止条件付の債権である。）
1 誤り
賃借人は、賃貸人に対し、敷金を債務の弁済に充てるよう請求することができない（民法622条の２第２項後段）。
※賃貸人のほうは、例えば賃借人が賃料を滞納した場合に、敷金から充当することができる（民法622条の２第２項前段）。
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敷金の充当（民法[26]8(4)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R02-04-4 | 賃借人は、未払賃料債務がある場合、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てるよう請求することができる。 | × |
| 2 | H28-01-2 | 賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づく金銭債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。 | ◯ |
| 3 | H13-09-1 | 賃貸借契約期間中でも、貸主の返済能力に客観的な不安が生じた場合は、借主は、賃料支払債務と敷金返還請求権とを対当額にて相殺することができる。 | × |
| 4 | H06-10-1 | 借主は、貸主に対し、未払賃料について敷金からの充当を主張することができる。 | × |
2 誤り
賃借人Ｂの敷金返還請求権は、明渡完了までの被担保債権を控除した範囲でしか存在しない権利である。
したがって、Ｂの債権者Ｃがこれを差し押さえたとしても、Ｃが主張できるのは、明渡完了時に残額があった場合に、残額の範囲で受領する権利にすぎない。
あくまでも、賃貸人ＡがＢの未払賃料の弁済を受けることが優先する。
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敷金契約の性質（民法[26]8(1)②）
物上代位と敷金（民法[12]3(4)③(c)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03-01-1 | 賃借人の家屋明渡債務が賃貸人の敷金返還債務に対し先履行の関係に立つと解すべき場合、賃借人は賃貸人に対し敷金返還請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はない。 | ◯ |
| 2 | R03-01-2 | 賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは、１個の双務契約によって生じた対価的債務の関係にあるものといえる。 | × |
| 3 | R03-01-3 | 賃貸借における敷金は、賃貸借の終了時点までに生じた債権を担保するものであって、賃貸人は、賃貸借終了後賃借人の家屋の明渡しまでに生じた債権を敷金から控除することはできない。 | × |
| 4 | R03-01-4 | 賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務の間に同時履行の関係を肯定することは、家屋の明渡しまでに賃貸人が取得する一切の債権を担保することを目的とする敷金の性質にも適合する。 | × |
| 5 | 13-09-4 | 貸主は、借主の、賃貸借契約終了時までの未払賃料と契約終了後明渡しまでの期間の賃料相当損害額の双方を、敷金から控除できる。 | ◯ |
| 6 | 10-03-1 | 賃借人は、建物賃貸借契約が終了し、建物の明渡しが完了した後でなければ、敷金返還請求権について質権を設定することはできない。 | × |
| 7 | 10-03-4 | 敷金返還請求権に質権を設定した者が、賃借人に対し質権実行通知をしたとき、賃借人は、通知受領後明渡し完了前に発生する賃料相当損害金については敷金から充当することができなくなる。 | × |
| 8 | 06-10-2 | 借主の債権者が敷金返還請求権を差し押さえたときは、貸主は、その範囲で、未払賃料の弁済を敷金から受けることができなくなる。 | × |
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 23-06-3 | 抵当権者が物上代位により賃料債権を差し押さえた後、賃貸借契約終了した場合、未払いの賃料債権は敷金の限度で当然消滅するわけではない。 | × |
| 2 | 20-10-4 | 抵当権者が賃料債権につき物上代位権を行使し差し押さえた場合でも、未払い賃料債権は敷金の充当により消滅する。 | ◯ |
| 3 | 15-05-4 | 抵当権者が物上代位権を行使し賃料債権を差し押さえた場合、賃料債権につき敷金が充当される限度において物上代位権を行使できない。 | ◯ |
| 4 | 06-10-2 | 借主の債権者が敷金返還請求権を差し押さえたときは、貸主は、その範囲で、借主の未払賃料の弁済を敷金から受けることができなくなる。 | × |
3 正しい
賃貸借契約期間中に賃貸人の地位が移転した場合、敷金に関する権利義務は当然に新賃貸人に承継される（最判昭44.07.17）。
※賃借権の譲渡（肢４）の場合との違いに注意!!
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賃貸人の変更と敷金（民法[26]8(3)①）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03-12-2 | Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする甲建物の賃貸借契約が締結された。甲建物がＢに引き渡された後、甲建物の所有権がＡからＣに移転した場合、本件契約の敷金は、他に特段の合意がない限り、ＢのＡに対する未払賃料債務に充当され、残額がＣに承継される。 | ◯ |
| 2 | 20-10-2 | 賃貸中の建物が譲渡された場合、賃借人の承諾がなくても、敷金返還債務は新所有者に承継される。 | ◯ |
| 3 | 15-11-2 | 賃貸借契約期間中に建物が譲渡された場合で、譲受人が賃貸人たる地位を承継したとき、敷金に関する権利義務も当然承継される。 | ◯ |
| 4 | 15-11-4 | 賃貸借契約が終了した後、借主が建物を明け渡す前に、貸主が建物を第三者に譲渡した場合で、貸主と譲受人との間で譲受人に敷金を承継させる旨を合意したとき、敷金に関する権利義務は当然に譲受人に承継される。 | × |
| 5 | 11-14-4 | 賃貸借契約期間中に建物が売却され、賃貸人たる地位を譲受人に承継した場合、賃借人の承諾がない限り敷金返還債務は承継されない。 | × |
| 6 | 06-10-3 | 貸主が第三者に建物を譲渡し、譲受人が賃貸人となった場合、貸主に差し入れていた敷金は、借主の未払賃料を控除した残額について、権利義務関係が譲受人に承継される。 | ◯ |
| 7 | 02-13-2 | 賃借人が賃貸人に敷金を差し入れていた場合、建物の譲受人は、賃貸人からその敷金を受領しない限り、賃借人に対する敷金返還債務を引き継がない。 | × |
4 誤り
賃貸借契約期間中に賃借権の譲渡が生じた場合において、賃貸人が賃借権の譲渡を承諾したとしても、敷金に関する権利義務は当然には新賃借人に承継されない（最判昭53.12.22）。
※賃貸人の地位の移転（肢３の場合）との違いに注意!!
■参照項目&類似過去問
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賃借人の変更と敷金（民法[26]8(3)②）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | 20-10-3 | 賃借権の移転合意だけでは、敷金返還請求権は、旧賃借人から新賃借人に承継されない。 | ◯ |
| 2 | 15-11-3 | 賃借権の譲渡を賃貸人が承諾した場合、敷金に関する権利義務は当然新賃借人に承継される。 | × |
| 3 | 06-10-4 | 借主が未払賃料を支払って、貸主の承諾を得て賃借権を第三者に譲渡した場合、借主が譲受人に敷金返還請求権を譲渡する等しなくても、敷金に関する権利義務関係は、譲受人に承継される。 | × |
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