【宅建過去問】(平成07年問37)業務上の規制

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他の宅地建物取引業者に、宅地建物取引業を営む旨の表示をさせ、又は宅地建物取引業を営む目的をもってする広告をさせてはならない。
  2. 宅地建物取引業の免許を受けようとして免許申請中の者は、免許を受けた場合の準備のためであれば、宅地建物取引業を営む予定である旨の表示をし、又は営む目的をもって広告をすることができる。
  3. 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業を営まなくなった後においても、本人の承諾のある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
  4. 宅地建物取引業者が宅地建物取引業以外の事業を併せて営もうとする場合は、その事業の種類について免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出た後でなければ、当該事業を開始してはならない。

正解:1

1 正しい

宅建業者は、自己の名義をもって、他人に、宅建業を営む旨の表示をさせ、又は宅建業を営む目的をもつてする広告をさせてはならない(宅建業法13条2項)。

※もちろん、自己の名義をもって、他人に宅地建物取引業を営ませることも禁止されている(同法同条1項)。

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名義貸しの禁止(宅建業法[01]6(2))
年-問-肢内容正誤
1R01-26-1宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他人に、宅地建物取引業を営む旨の表示をさせてはならないが、宅地建物取引業を営む目的をもってする広告をさせることはできる。
×
2H22-28-3免許を受けている個人Aが、自己の名義をもって個人Bに宅地建物取引業を営ませる行為は、Bが免許を受けているとしても、法第13条で禁止する名義貸しに該当する。
3H16-31-3個人Aは、かつて免許を受けていたとき、自己の名義をもって他人に宅地建物取引業を営ませ、その情状が特に重いとして免許を取り消されたが、免許取消しの日から5年を経過していないので、Aは免許を受けることができない。
4H08-50-3甲県知事免許の宅建業者Aが乙県知事免許の宅建業者Bの名義でマンションの分譲の広告をしたとき、甲県知事は、Aに対し必要な指示をすることができる。
5H07-37-1宅建業者は、自己の名義をもって、他の宅建業者に、宅建業を営む旨の表示をさせ、又は宅建業を営む目的をもってする広告をさせてはならない。
6H04-49-3自己の名義をもって他人に宅建業を営ませた場合、その他人が免許を受けた者であっても、罰則の適用を受けることがある。

2 誤り

宅建業の免許を受けていない者は宅建業を営むことができないし、宅建業を営む旨の表示をしたり、宅建業の広告をすることもできない(宅建業法12条)。

※「免許申請中」であることを明示したとしても、許されるはずがない。

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無免許事業等の禁止(宅建業法[01]6(1))
年-問-肢内容正誤
1R01-26-3宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。×
2R01-26-4宅地建物取引業者の従業者が、当該宅地建物取引業者とは別に自己のために免許なく宅地建物取引業を営むことは、無免許事業に当たる。
3H29-36-2Aは、新たに宅地建物取引業を営むため免許の申請を行った。この場合、Aは、免許の申請から免許を受けるまでの間に、宅地建物取引業を営む旨の広告を行い、取引する物件及び顧客を募ることができる。
×
4H26-27-4免許申請中である者が、宅地建物取引業を営む目的をもって宅地の売買に関する新聞広告を行った場合であっても、当該宅地の売買契約の締結を免許を受けた後に行うのであれば、法第12条に違反しない。
×
5H22-28-4免許を受けている法人Aが、宅地建物取引業保証協会の社員でない場合は、営業保証金を供託し、その旨を免許権者に届け出た後でなければ事業を開始してはならないので、当該届出前に宅地建物取引業を営む目的で広告をした行為は、法第12条で禁止する無免許事業に該当する。
×
6H20-32-1新たに宅地建物取引業の免許を受けようとする者は、当該免許の取得に係る申請をしてから当該免許を受けるまでの間においても、免許申請中である旨を表示すれば、免許取得後の営業に備えて広告をすることができる。
×
7H15-30-4宅地建物取引士Aが、A名義で賃貸物件の媒介を反復継続して行う場合、Aが宅地建物取引業者Bに勤務していれば、Aは免許を受ける必要はない。×
8H07-37-2宅地建物取引業の免許を受けようとして免許申請中の者は、免許を受けた場合の準備のためであれば、宅地建物取引業を営む予定である旨の表示をし、又は営む目的をもって広告をすることができる。
×
9H06-49-4宅地建物取引業者Aが不正の手段により免許を取得したとして、その免許を取り消された場合でも、Aがその取消し前に締結した宅地の売買契約に基づき行う債務の履行については、宅地建物取引業法第12条の無免許事業の禁止規定に違反しない。
10H05-38-2宅地建物取引士Aが知人に頼まれて無免許で宅地の売買の媒介を数回行った場合、Aは、その登録を消除されることがある。
11H04-49-4宅地建物取引業者でない者は、宅地建物取引業の免許を受けないで宅地建物取引業を営んだ場合はもとより、その旨の表示をした場合も罰則の適用を受けることがある。

3 誤り

宅建業者は、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。この義務は、宅建業の廃業後も免除されない(宅建業法45条)。
「正当な理由がある場合」の代表例は、以下のようなものである(宅建業法の解釈・運用の考え方)。

  1. 法律上秘密事項を告げる義務がある場合(例:裁判の証人として証言を求められたとき、税務署等の職員から質問検査権の規定に基づき質問を受けたとき)
  2. 取引の相手方に真実を告げなければならない場合
  3. 依頼者本人の承諾があった場合
  4. 他の法令に基づく事務のための資料として提供する場合

必ずしも、「本人の承諾のある場合」に限られるわけではない。

■参照項目&類似過去問
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秘密を守る義務(宅建業法[09]6)
年-問-肢内容正誤
宅建業者
1R05-37-2宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならないが、取引の関係者から閲覧の請求があった場合であっても、宅地建物取引業法第45条に規定する秘密を守る義務を理由に、閲覧を拒むことができる。×
2R03-40-4宅地建物取引業者は、業務上取り扱ったことについて知り得た秘密に関し、税務署の職員から質問検査権の規定に基づき質問を受けたときであっても、回答してはならない。
×
3R02s-36-1宅地建物取引業者は、依頼者本人の承諾があった場合でも、秘密を他に漏らしてはならない。×
4R02s-36-2宅地建物取引業者が、宅地建物取引業を営まなくなった後は、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしても、法に違反しない。×
5R02s-36-3宅地建物取引業者は、裁判の証人として、その取り扱った宅地建物取引に関して証言を求められた場合、秘密に係る事項を証言することができる。
6R02s-36-4宅地建物取引業者は、調査の結果判明した法第35条第1項各号に掲げる事項であっても、売主が秘密にすることを希望した場合は、買主に対して説明しなくてもよい。×
7R01-27-ウ宅地建物取引業者は、いかなる理由があっても、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
×
8H24-40-イ宅地建物取引業者は、個人情報の保護に関する法律第2条第3項に規定する個人情報取扱事業者に該当しない場合、業務上取り扱った個人情報について、正当な理由なく他に漏らしても、秘密を守る義務(法第45条)に違反しない。
×
9H19-36-3宅地建物取引業者Aが、正当な理由なく、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他人に漏らした場合、Aは、甲県知事から業務停止処分を受けることがあるほか、罰則の適用を受けることもある。
10H16-45-2宅地建物取引業者A社は、業務上知り得た秘密について、正当な理由がある場合でなければ他にこれを漏らしてはならないが、A社の従業者aについても、aが専任の宅地建物取引士であるか否かにかかわらず同様に秘密を守る義務を負う。
11H13-45-ア宅地建物取引業者は、正当な理由なしに、業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
12H09-30-4宅地建物取引業者は、取引の関係者から従業者名簿の閲覧を求められたが、宅地建物取引業法第45条に規定する秘密を守る義務を理由に、この申出を断った。
×
13H07-37-3宅地建物取引業者は、宅地建物取引業を営まなくなった後においても、本人の承諾のある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
×
宅建業者の使用人等
1H17-32-3宅地建物取引業者の従業者である宅地建物取引士は、本人の同意がある場合を除き、正当な理由がある場合でも、宅地建物取業の業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
×
2H16-45-2宅地建物取引業者A社は、業務上知り得た秘密について、正当な理由がある場合でなければ他にこれを漏らしてはならないが、A社の従業者aについても、aが専任の宅地建物取引士であるか否かにかかわらず同様に秘密を守る義務を負う。
3H12-31-3宅地建物取引業者の従業者である宅地建物取引士は、正当な理由がある場合又はその従業者でなくなった場合を除き、宅地建物取引業の業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
×
4H01-49-4宅地建物取引業者の使用人は、正当な理由なくして、宅地建物取引業の業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らした場合、5万円以下の過料に処せられることがある。
×

4 誤り

「宅建業以外の事業を行なっているときは、その事業の種類」は、宅建物業者名簿の記載事項に含まれているが(宅建業法8条2項8号、規則5条2号)、変更の際に届出が必要な事項の中には含まれていない(宅建業法9条参照)。
したがって、宅建業者があらたに宅建業以外の事業を始める場合であっても、それについて届出をする必要はない(もちろん、「届出ないと事業を開始できない」という制限もありえない)。

■参照項目&類似過去問
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変更の届出?(兼業の種類)(宅建業法[04]1(3))
年-問-肢内容正誤
1H29-36-3宅地建物取引業者Aは、宅地又は建物の売買に関連し、兼業として、新たに不動産管理業を営むこととした。この場合、Aは兼業で不動産管理業を営む旨を、免許権者である国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
×
2H21-28-4宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、建設業の許可を受けて新たに建設業を営むこととなった場合、Aは当該許可を受けた日から30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
×
3H07-37-4宅地建物取引業者が宅地建物取引業以外の事業を併せて営もうとする場合は、その事業の種類について免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出た後でなければ、当該事業を開始してはならない。
×
4H03-38-2甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者A社が建設業の許可を取得して建設業を営むこととなった場合、A社は、その日から30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。
×
5H02-41-3法人である宅地建物取引業者が宅地建物取引業以外に行っている事業の種類に変更があった場合、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に変更の届出をしなければならない。
×

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