【宅建過去問】（平成08年問12）借地借家法（借家）
ＡがＢに対してＡ所有の建物を期間を定めないで賃貸した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- Ａは、Ｂに対して、解約の申入れの日から６月を経過しないと建物の明渡を請求することができない。
- ＡがＢに対し解約の申入れをしても、６月経過後のＢの建物使用についてＡが遅滞なく異議を述べないときは、契約は更新されたものとみなされる。
- ＡがＢに対し解約の申入れをするため必要な正当の事由は、解約の申入れ時に存在すれば足り、６月経過時には存在しなくてもよい。
- ＡがＢに対し解約の申入れをするため必要な正当の事由は、Ａの自己使用の必要性のほかに、ＡがＢに対し建物の明渡しの条件として金銭を支払う旨のＡの申出をも考慮して判断される。
正解：３
1 正しい
建物の賃貸人Ａが賃貸借の解約の申入れをした場合、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６か月を経過することによって終了する（借地借家法27条１項）。
言い換えれば、解約申入れから６か月経過しないと、Ａは、賃貸人Ｂに対して、建物の明渡を請求することができない。
■参照項目&類似過去問
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解約による建物賃貸借の終了（借地借家法[05]2(2)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03s-12-2 | 本件契約において期間の定めがない場合、借地借家法第28条に定める正当事由を備えてＡが解約の申入れをしたときには、解約の申入れをした日から６月を経過した日に、本件契約は終了する。 | ◯ |
| 2 | R03-12-1 | Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする甲建物の賃貸借契約について期間の定めをしなかった場合、ＡはＢに対して、いつでも解約の申入れをすることができ、本件契約は、解約の申入れの日から３月を経過することによって終了する。 | × |
| 3 | H29-12-2 | 賃貸人が甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から３月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は、賃貸人があらかじめ同意していれば、有効となる。 | × |
| 4 | H27-11-2 | ［ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲建物について、期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結］賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、ＡがＢに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から３か月後に賃貸借契約は終了する。 。 | × |
| 5 | H14-14-4 | 期間の定めのない契約において、賃貸人が、解約の申入れをしたときで、その通知に正当事由がある場合は、解約の申入れの日から３月を経過した日に、契約は終了する。 | × |
| 6 | H08-12-1 | 期間の定めのない契約において、賃貸人は、賃借人に対して、解約の申入れの日から６月を経過しないと建物の明渡を請求することができない。 | ◯ |
| 7 | H08-12-2 | [ＡがＢに対してＡ所有の建物を期間を定めないで賃貸]ＡがＢに対し解約の申入れをしても、６月経過後のＢの建物使用についてＡが遅滞なく異議を述べないときは、契約は更新されたものとみなされる。 | ◯ |
| 8 | H06-12-3 | 賃借人・賃貸人間の賃貸借が賃貸人の解約の申入れによって終了した場合において、賃貸人の承諾を得て転借している転借人が建物の使用を継続するときは、賃貸人が遅滞なく異議を述べないと、賃借人・賃貸人間の賃貸借が更新される。 | ◯ |
| 9 | H05-12-1 | 賃貸借の期間を10月と定めた場合において、その賃貸借が一時使用によるものでないときは、賃貸人が解約の申入れをしても、その申入れの日から６月を経過しないと、契約は終了しない。 | ◯ |
2 正しい
建物の賃貸人Ａが解約の申入れをした場合であっても、６か月経過後に賃借人Ｂが建物の使用を継続する場合において、Ａが遅滞なく異議を述べないと、契約は更新されたものとみなされる（借地借家法27条２項、26条２項）。
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解約による建物賃貸借の終了（借地借家法[05]2(2)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R03s-12-2 | 本件契約において期間の定めがない場合、借地借家法第28条に定める正当事由を備えてＡが解約の申入れをしたときには、解約の申入れをした日から６月を経過した日に、本件契約は終了する。 | ◯ |
| 2 | R03-12-1 | Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とする甲建物の賃貸借契約について期間の定めをしなかった場合、ＡはＢに対して、いつでも解約の申入れをすることができ、本件契約は、解約の申入れの日から３月を経過することによって終了する。 | × |
| 3 | H29-12-2 | 賃貸人が甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から３月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は、賃貸人があらかじめ同意していれば、有効となる。 | × |
| 4 | H27-11-2 | ［ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲建物について、期間３年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約を締結］賃貸借契約を期間を定めずに合意により更新した後に、ＡがＢに書面で解約の申入れをした場合は、申入れの日から３か月後に賃貸借契約は終了する。 。 | × |
| 5 | H14-14-4 | 期間の定めのない契約において、賃貸人が、解約の申入れをしたときで、その通知に正当事由がある場合は、解約の申入れの日から３月を経過した日に、契約は終了する。 | × |
| 6 | H08-12-1 | 期間の定めのない契約において、賃貸人は、賃借人に対して、解約の申入れの日から６月を経過しないと建物の明渡を請求することができない。 | ◯ |
| 7 | H08-12-2 | [ＡがＢに対してＡ所有の建物を期間を定めないで賃貸]ＡがＢに対し解約の申入れをしても、６月経過後のＢの建物使用についてＡが遅滞なく異議を述べないときは、契約は更新されたものとみなされる。 | ◯ |
| 8 | H06-12-3 | 賃借人・賃貸人間の賃貸借が賃貸人の解約の申入れによって終了した場合において、賃貸人の承諾を得て転借している転借人が建物の使用を継続するときは、賃貸人が遅滞なく異議を述べないと、賃借人・賃貸人間の賃貸借が更新される。 | ◯ |
| 9 | H05-12-1 | 賃貸借の期間を10月と定めた場合において、その賃貸借が一時使用によるものでないときは、賃貸人が解約の申入れをしても、その申入れの日から６月を経過しないと、契約は終了しない。 | ◯ |
3 誤り
正当事由（借地借家法28条）は、解約申入れが有効になるための要件である。したがって、解約申入れのときに正当事由が存在し、その後６か月間存在し続けなければならない。
本肢は、「６月経過時には存在しなくてもよい」とする点が誤り。
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正当事由（借地借家法[05]2(1)(2)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R06-12-4 | 賃貸人Ａと賃借人Ｂとが、居住目的で期間を３年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約（契約①）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（契約②）を締結した場合について考える。契約①の場合、公正証書によって契約をするときに限り契約の更新がないことを有効に定めることができ、契約②の場合、書面で契約し、かつ、Ａに正当な理由がない限り、Ａは契約の更新を拒絶することができなくなる。 | × |
| 2 | H28-12-2 | 建物の賃貸借契約において、賃貸人が賃借人に対し、解約を申し入れる場合、明渡しの条件として、一定額以上の財産上の給付を申し出たときは、賃貸人の解約の申入れに正当事由があるとみなされる。 | × |
| 3 | H21-12-2 | 期間の定めがない場合、賃貸人は、正当事由があるときに限り、解約の申入れができる。 | ◯ |
| 4 | H10-12-2 | 正当事由の有無は、賃貸人・賃借人についての事情のみで決せられ、転借人の事情は考慮されない。 | × |
| 5 | H08-12-3 | 正当事由は、解約申入れ時に存在すれば、６月経過後に存在しなくても良い。 | × |
| 6 | H08-12-4 | 正当事由は、自己使用の必要性のほかに、金銭支払の申出も考慮される。 | ◯ |
| 7 | H01-13-3 | 正当の事由がなければ、更新を拒絶できない。 | ◯ |
4 正しい
賃貸借契約の解約申入れのために必要な正当事由とは、以下のものである（借地借家法28条）。
- 賃貸人・賃借人が建物の使用を必要とする事情
- 賃貸借に関する従前の経過、
- 建物の利用状 況
- 建物の現況
- 立退料
賃貸人Ａの自己使用の必要性（1）だけでなく、立退料の申出（5）も考慮して判断される。
■参照項目&類似過去問
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正当事由（借地借家法[05]2(1)(2)）
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R06-12-4 | 賃貸人Ａと賃借人Ｂとが、居住目的で期間を３年として、借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約（契約①）を締結した場合と、定期建物賃貸借契約でも一時使用目的の賃貸借契約でもない普通建物賃貸借契約（契約②）を締結した場合について考える。契約①の場合、公正証書によって契約をするときに限り契約の更新がないことを有効に定めることができ、契約②の場合、書面で契約し、かつ、Ａに正当な理由がない限り、Ａは契約の更新を拒絶することができなくなる。 | × |
| 2 | H28-12-2 | 建物の賃貸借契約において、賃貸人が賃借人に対し、解約を申し入れる場合、明渡しの条件として、一定額以上の財産上の給付を申し出たときは、賃貸人の解約の申入れに正当事由があるとみなされる。 | × |
| 3 | H21-12-2 | 期間の定めがない場合、賃貸人は、正当事由があるときに限り、解約の申入れができる。 | ◯ |
| 4 | H10-12-2 | 正当事由の有無は、賃貸人・賃借人についての事情のみで決せられ、転借人の事情は考慮されない。 | × |
| 5 | H08-12-3 | 正当事由は、解約申入れ時に存在すれば、６月経過後に存在しなくても良い。 | × |
| 6 | H08-12-4 | 正当事由は、自己使用の必要性のほかに、金銭支払の申出も考慮される。 | ◯ |
| 7 | H01-13-3 | 正当の事由がなければ、更新を拒絶できない。 | ◯ |
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