【宅建過去問】(平成08年問13)借地借家法(借地)

Aは、建物の所有を目的としてBから土地を貸借し、建物を建築して所有しているが、その土地の借地権については登記をしていない。この場合において、その土地の所有権がBからCに移転され、所有権移転登記がなされたときに関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. Aが、Aの名義ではなく、Aと氏を同じくするAの長男名義で、本件建物につき保存登記をしている場合、Aは、借地権をCに対抗することができる。
  2. Aが自己の名義で本件建物につき保存登記をしている場合で、BからCへの土地の所有権の移転が、当該保存登記後の差押えに基づく強制競売によるものであるとき、Aは、借地権をCに対抗することができる。
  3. 本件建物が火事により滅失した場合、建物を新たに築造する旨を本件土地の上の見やすい場所に掲示していれば、Aは、本件建物について登記していなかったときでも、借地権をCに対抗することができる。
  4. 借地権が借地借家法第22条に規定する定期借地権である場合、公正証書によって借地契約を締結していれば、Aは、本件建物について登記していなかったときでも、借地権をCに対抗することができる。

正解:2

1 誤り

借地権の登記がなくても、借地上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、借地権を第三者に対抗することができる(借地借家法10条1項)。
登記の種類は、表示の登記でも、所有権の保存登記・移転登記でも、いずれでも構わない。

しかし、建物の登記は、借地権者名義のものでなければならない。借地権者の長男(最判昭41.04.27)や妻(最判昭47.06.22)で建物を登記したとしても、借地権を第三者に対抗することはできない。

■参照項目&類似過去問
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借地権の対抗要件(借地借家法[02]1(1)(2))
年-問-肢内容正誤
1R03s-06-2
土地の賃借人として当該土地上に登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する。

2R03s-11-3
借地権者が借地上の建物にのみ登記をしている場合、当該借地権を第三者に対抗することができるのは、当該建物の敷地の表示として記載されている土地のみである。

3R02s-11-1
借地権者が借地権の登記をしておらず、当該土地上に所有権の登記がされている建物を所有しているときは、これをもって借地権を第三者に対抗することができるが、建物の表示の登記によっては対抗することができない。×
4R02s-11-3土地の賃借人が登記ある建物を所有している場合であっても、その賃借人から当該土地建物を賃借した転借人が対抗力を備えていなければ、当該転借人は転借権を第三者に対抗することができない。×
5R02s-11-4借地権者が所有する数棟の建物が一筆の土地上にある場合は、そのうちの一棟について登記があれば、借地権の対抗力が当該土地全部に及ぶ。
6R02-11-1
A所有の甲土地につき、Bとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約が締結された。Bは、借地権の登記をしていなくても、甲土地の引渡しを受けていれば、本件契約締結後に甲土地を購入したCに対して借地権を主張することができる。×
7H30-11-4
[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。×
8H29-11-1
(A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本件契約)が締結された。)Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
×
9H28-11-1
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

10H28-11-2
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
×
11H26-07-2借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。
12H26-11-2借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。
13H25-12-3二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。
14H24-11-1建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地権の登記がなくても、その土地上の建物に借地人が自己を所有者と記載した表示の登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができる。
15H24-11-3土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。
16H20-13-4口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。
17H18-13-4公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。
18H15-13-1借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。
19H11-13-1自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。×
20H11-13-2配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。
21H11-13-3一筆の土地上にある2棟の建物のうち1棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。
22H11-13-4所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。
23H08-13-1長男名義の保存登記があれば、対抗可。×
24H08-13-2自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。
25H08-13-4定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。×

2 正しい

(肢1参照)借地上の建物につき、借地権者A自身の名義で保存登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができる。

※第三者Cが、強制競売により所有権を取得した者であっても、それが建物の保存登記後のことである以上、結論に変わりはない。

■参照項目&類似過去問
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借地権の対抗要件(借地借家法[02]1(1)(2))
年-問-肢内容正誤
1R03s-06-2
土地の賃借人として当該土地上に登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する。

2R03s-11-3
借地権者が借地上の建物にのみ登記をしている場合、当該借地権を第三者に対抗することができるのは、当該建物の敷地の表示として記載されている土地のみである。

3R02s-11-1
借地権者が借地権の登記をしておらず、当該土地上に所有権の登記がされている建物を所有しているときは、これをもって借地権を第三者に対抗することができるが、建物の表示の登記によっては対抗することができない。×
4R02s-11-3土地の賃借人が登記ある建物を所有している場合であっても、その賃借人から当該土地建物を賃借した転借人が対抗力を備えていなければ、当該転借人は転借権を第三者に対抗することができない。×
5R02s-11-4借地権者が所有する数棟の建物が一筆の土地上にある場合は、そのうちの一棟について登記があれば、借地権の対抗力が当該土地全部に及ぶ。
6R02-11-1
A所有の甲土地につき、Bとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約が締結された。Bは、借地権の登記をしていなくても、甲土地の引渡しを受けていれば、本件契約締結後に甲土地を購入したCに対して借地権を主張することができる。×
7H30-11-4
[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。×
8H29-11-1
(A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本件契約)が締結された。)Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
×
9H28-11-1
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

10H28-11-2
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
×
11H26-07-2借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。
12H26-11-2借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。
13H25-12-3二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。
14H24-11-1建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地権の登記がなくても、その土地上の建物に借地人が自己を所有者と記載した表示の登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができる。
15H24-11-3土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。
16H20-13-4口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。
17H18-13-4公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。
18H15-13-1借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。
19H11-13-1自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。×
20H11-13-2配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。
21H11-13-3一筆の土地上にある2棟の建物のうち1棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。
22H11-13-4所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。
23H08-13-1長男名義の保存登記があれば、対抗可。×
24H08-13-2自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。
25H08-13-4定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。×

3 誤り

借地上の建物を登記することにより、借地権の対抗力を確保していた場合(借地借家法10条1項)、建物が滅失してしまえば、借地権は対抗力を失うことになる。このような場合でも、借地権者が、借地借家法に規定する事項を土地上の見やすい場所に掲示しておけば、滅失日から2年間は、第三者に対し借地権を対抗することができる(同法10条2項)。

以上で分かるように、掲示によって暫定的対抗力を主張できるのは、借地上の建物の登記があった場合に限られる。本肢のように「本件建物について登記していなかった」というケースでは、掲示により借地権を対抗することはできない。

■参照項目&類似過去問
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建物滅失時の対抗要件(借地借家法[02]1(3))

[共通の設定]
Aは、所有する甲土地を建物所有目的のBに賃貸し、Bは、甲土地上に乙建物を建築した。C又は
Dは、甲土地をAから譲渡された。
年-問-肢内容正誤
1R02s-11-2借地権者が登記ある建物を火災で滅失したとしても、建物が滅失した日から2年以内に新たな建物を築造すれば、2年を経過した後においても、これをもって借地権を第三者に対抗することができる。×
2H24-11-2建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、建物が全焼した場合でも、借地権者は、その土地上に滅失建物を特定するために必要な事項等を掲示すれば、借地権を第三者に対抗することができる場合がある。
3H15-13-2乙建物が滅失した場合でも、Bが借地借家法に規定する事項を甲土地の上の見やすい場所に掲示したときは、Bは、甲土地に賃借権の登記をしていなくても、滅失のあった日から2年間は、甲土地をAから譲渡され所有権移転登記を受けたDに対し、甲土地の賃借権を対抗できる。
4H08-13-3乙建物が火事により滅失した場合、建物を新たに築造する旨を本件土地の上の見やすい場所に掲示していれば、Bは、本件建物について登記していなかったときでも、借地権をCに対抗することができる。
×

4 誤り

契約を公正証書ですることにより、借地借家法22条の定期借地権設定契約が有効となる(借地借家法22条)
しかし、これはあくまで当事者間での契約の有効性の話である。公正証書が存在しても、借地権が公示されていない以上、借地権の対抗要件としては、全く機能しない。

■参照項目&類似過去問
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借地権の対抗要件(借地借家法[02]1(1)(2))
年-問-肢内容正誤
1R03s-06-2
土地の賃借人として当該土地上に登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する。

2R03s-11-3
借地権者が借地上の建物にのみ登記をしている場合、当該借地権を第三者に対抗することができるのは、当該建物の敷地の表示として記載されている土地のみである。

3R02s-11-1
借地権者が借地権の登記をしておらず、当該土地上に所有権の登記がされている建物を所有しているときは、これをもって借地権を第三者に対抗することができるが、建物の表示の登記によっては対抗することができない。×
4R02s-11-3土地の賃借人が登記ある建物を所有している場合であっても、その賃借人から当該土地建物を賃借した転借人が対抗力を備えていなければ、当該転借人は転借権を第三者に対抗することができない。×
5R02s-11-4借地権者が所有する数棟の建物が一筆の土地上にある場合は、そのうちの一棟について登記があれば、借地権の対抗力が当該土地全部に及ぶ。
6R02-11-1
A所有の甲土地につき、Bとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約が締結された。Bは、借地権の登記をしていなくても、甲土地の引渡しを受けていれば、本件契約締結後に甲土地を購入したCに対して借地権を主張することができる。×
7H30-11-4
[AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約を締結する。]Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、甲土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。×
8H29-11-1
(A所有の甲土地につき、平成29年10月1日にBとの間で賃貸借契約(本件契約)が締結された。)Aが甲土地につき、本件契約とは別に、平成29年9月1日にCとの間で建物所有を目的として賃貸借契約を締結していた場合、本件契約が資材置場として更地で利用することを目的とするものであるときは、本件契約よりもCとの契約が優先する。
×
9H28-11-1
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、建物保存登記をAの子C名義で備えている場合には、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたDに対して、Aは借地権を対抗することができない。

10H28-11-2
[Aが居住用の甲建物を所有する目的で、期間30年と定めてBから乙土地を賃借]Aが甲建物を所有していても、登記上の建物の所在地番、床面積等が少しでも実際のものと相違している場合には、建物の同一性が否定されるようなものでなくても、Bから乙土地を購入して所有権移転登記を備えたEに対して、Aは借地権を対抗することができない。
×
11H26-07-2借地権者が借地上の建物につき自己名義で保存登記をしている場合、借地の不法占拠者に対し、賃借権に基づいて妨害排除を求めることができる。
12H26-11-2借地上の建物の登記があれば、土地が第三者に売却されても、借地権を対抗可。
13H25-12-3二筆ある土地の借地権者が、一筆の土地上に登記ある建物を所有し、他方の土地は庭として使用している場合、後者の土地には対抗力が及ばない。
14H24-11-1建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地権の登記がなくても、その土地上の建物に借地人が自己を所有者と記載した表示の登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができる。
15H24-11-3土地の転借人は、転貸人たる賃借人が対抗力ある建物を所有していれば、賃借権を対抗可。
16H20-13-4口頭の借地契約でも、借地上の建物の登記があれば、借地権を対抗可。
17H18-13-4公正証書で借地契約をしても、対抗力が認められない場合がある。
18H15-13-1借地上の建物の保存登記があれば、借地権を対抗可。
19H11-13-1自己名義の保存登記があっても、居住していなければ対抗不可。×
20H11-13-2配偶者名義の保存登記があっても、対抗不可。
21H11-13-3一筆の土地上にある2棟の建物のうち1棟について自己名義の保存登記があれば、全体について借地権を対抗可。
22H11-13-4所在地番が多少相違しても同一性が認識できれば対抗可。
23H08-13-1長男名義の保存登記があれば、対抗可。×
24H08-13-2自己名義の保存登記があれば、強制競売の競落者にも対抗可。
25H08-13-4定期借地権の場合、公正証書で契約締結していれば、建物の登記がなくても対抗可。×

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【宅建過去問】(平成08年問13)借地借家法(借地)” に対して3件のコメントがあります。

  1. とも より:

    足の3番と、類似過去問のH15-13-2の間で混乱しています。

    足の3番の解説には、以下の説明があります。

    掲示によって暫定的対抗力を主張できるのは、借地上の建物の登記があった場合に限られる。「本件建物について登記していなかった」というケースでは、掲示により借地権を対抗することはできない。

    この解説を類似過去問H15-13-2に当てはめると、Bは賃借権を登記していないのだから、いくら見やすい場所に掲示してもDに賃借権の抵抗はできないのではありませんか。正誤が○なので、抵抗できる、ということになりますが、足の3番との違いが分からず理解できません。私は何を見落としているのでしょうか。

    1. 家坂 圭一 より:

      平成15年問13肢2に対して全く同じ質問をいただき、そこで詳しく回答しています。
      お手数ですが、こちらをご覧ください。

      解答の中で平成24年問11肢2を分析し、さらに「将来どのように問われるか。」まで予想しました。

      そして、その予想は、令和02年(12月)問11肢2で実現しています。

      今後も、この方向で出題されると考えます。

      1. とも より:

        ありがとうございます。
        該当ページで、分析と予想と的中を確認させていただきました。
        確認作業をしていたら、土地の登記と建物の登記を同じに考えてしまっていたことにも気づけました。土地の登記ではダメで、建物に登記しておかなければならないのですね。

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