宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂと宅地（価格5,000万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 売買契約の締結に際し、ＡがＢから1,500万円の金銭を手付として受領した場合で、その後、Ｂが手付を放棄して契約を解除したときには、Ａは、受領した金銭を一切返還する必要はない。
2. 売買契約が「宅地の引渡しまでに代金の一部として1,000万円支払う」条件の割賦販売であった場合で、Ｂが1,000万円を支払い、Ａが宅地を引き渡すときは、Ａは、登記その他引渡し以外の売主の義務も履行しなければならない。
3. 「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を500万円とする」旨の特約をした場合でも、Ａの実際に被った損害の額が予定額を超えることを証明できるときは、Ａは、1,000万円を限度として、500万円を超える額の損害賠償を請求することができる。
4. 「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の額をそれぞれ1,000万円とする」旨の特約をした場合でも、損害賠償と違約金を合計した額は、1,000万円となる。

正解：４

1 誤り

手付金の額の上限は代金の20％である（宅建業法39条１項）。本肢では、5000万円×20％＝1,000万円が手付金の上限額ということになる。
したがって、手付解除に際して買主が放棄しなければならない金額は、1,000万円である。残りの500万円（受取額1,500万円－手付金1,000万円）は、売主の不当利得であるから、買主Ｂに返還する必要がある。

■参照項目&類似過去問

2 誤り

宅建業者は、自ら売主として宅建業者でない者と割賦販売の契約を締結した場合、代金額の30％を超える金銭（本問では5,000万×30％＝1,500万円）を受領するまでに、登記その他売主の義務を履行しなければならない（宅建業法43条１項）。
本肢で、宅建業者が受領したのは代金の20％にあたる1,000万円である。いまだ30％に達していないので、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行する義務はない。

■参照項目&類似過去問

3 誤り

損害賠償額の予定をした場合は、実際の損害額の多い少ないに関わらず、予定額の賠償額において精算される（民法420条）。実際の損害額が予定額を超えることを証明できたとしても、超過部分を請求することはできない。

■参照項目&類似過去問

4 正しい

損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の２を超えることは禁止されている（宅建業法38条１項）。本肢では、これらの合計が10分の4（5,000万円×40％＝2,000万円）に達しており、このような定めは、違法である。
この場合、損害賠償・違約金に関する定めの全てが無効となるわけではなく、10分の２を超える部分について無効になるに過ぎない（宅建業法38条２項）。
したがって、本肢の特約は、「損害賠償金・違約金の合計が1,000万円」という内容になる。

■参照項目&類似過去問

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