【宅建過去問】(平成11年問34)重要事項説明書(35条書面)

宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと土地付建物の売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「重要事項説明書」とは、同法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面をいうものとする。

  1. 当該建物の敷地の一部に甲市所有の旧道路敷が含まれていることが判明したため、甲市に払下げを申請中である場合、Aは、重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し、その旨をBに説明すれば、売買契約を締結することができる。
  2. Bが、当該建物の近所に長年住んでおり、その建物に関する事項を熟知していると言っている場合、Aは、Bに対して重要事項説明書を交付すれば、重要事項の説明を行うことなく、売買契約を締結することができる。
  3. 損害賠償額の予定及び違約金について、Bから提示された内容のとおりとする場合、Aは、重要事項説明書に記載してその内容を説明することなく、売買契約を締結することができる。
  4. Aが、遠隔地に住んでいるBの了承を得て、「Bが希望する時期に説明をする」旨の条件付きで重要事項説明書を郵送した場合で、Bから希望する時期を明示されないときでも、Aは、重要事項の説明を行った後に限り、売買契約を締結することができる。

正解:4

1 誤り

宅建業者は、自己の所有に属しない宅地・建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む)を締結することができない(宅地建物取引業法33条の2)。
例外は以下の場合である。

(1) 宅建業者がその宅地・建物を取得する契約を締結しているとき。
(予約を含む。契約の効力発生が条件に係るものは除く。)
(2) 宅建業者がその宅地・建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令で定めるとき。
(3) その宅地・建物の売買が法41条第1項に規定する売買に該当する場合で当該売買に関して同項第1号又は第2号に掲げる措置が講じられているとき。
(工事完了前の物件に関し手付金等の保全措置が講じられている場合)

本肢では、「甲市に払下げを申請中」というだけであり、甲市との間で取得契約が締結されているわけではない(ルール(1))。したがって、Bとの間で売買契約を締結することはできない。

※「重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し,その旨をBに説明」したとしても、契約ができることになるわけではない。

■類似過去問
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取得契約が存在しない場合(宅建業法[15]3(1))
 年-問-肢内容正誤
[共通の設定]
宅地建物取引業者Aが、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で売買契約を締結した。
126-31-イAは、Bに売却予定の宅地の一部に甲市所有の旧道路敷が含まれていることが判明したため、甲市に払下げを申請中である。この場合、Aは、重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し、その旨をBに説明すれば、売買契約を締結することができる。
×
221-31-アAは、甲宅地の造成工事の完了後であれば、甲宅地の所有者Xから当該宅地を取得する契約の有無にかかわらず、Bとの間で売買契約を締結することができる。
×
313-34-エ競売開始決定がなされた自己の所有に属しない宅地について、裁判所による競売の公告がなされた後、入札前に、自ら売主として宅地建物取引業者でない者と当該宅地の売買契約を締結することは、宅地建物取引業法に違反しない。×
411-34-1当該建物の敷地の一部に甲市所有の旧道路敷が含まれていることが判明したため、甲市に払下げを申請中である場合、Aは、重要事項説明書に払下申請書の写しを添付し、その旨をBに説明すれば、売買契約を締結することができる。×
507-47-2Aは、自ら売主として、Xが換地処分後に取得する保留地予定地をBに販売するときには、あらかじめ、Xからその保留地予定地を取得する契約を締結しておかなければならない。

2 誤り

重要事項説明では、単に書面を交付するだけでは不十分で、宅地建物取引士がその内容を説明をしなければならない(宅地建物取引業法35条1項)。
相手方が、物件に関して熟知しているからといって、説明義務が免除されることはない。

■類似過去問
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重要事項説明の方法(説明の省略?)(宅建業法[11]1(3)⑤)
 年-問-肢内容正誤
126-36-2この物件の契約条件につきましては、お手元のチラシに詳しく書いてありますので、重要事項説明は、内容が重複するため省略させていただきます。ただ、重要事項説明書の交付は、法律上の義務ですので、入居後、郵便受けに入れておきます。
×
211-34-2宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと土地付建物の売買契約を締結しようとしている。買主Bが、当該建物の近所に長年住んでおり、その建物に関する事項を熟知していると言っている場合、宅地建物取引業者Aは、Bに対して重要事項説明書を交付すれば、重要事項の説明を行うことなく、売買契約を締結することができる。
×
311-34-3宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと土地付建物の売買契約を締結しようとしている。損害賠償額の予定及び違約金について、Bから提示された内容のとおりとする場合、Aは、重要事項説明書に記載してその内容を説明することなく、売買契約を締結することができる。
×
404-42-4買主が宅地建物取引業者でない場合、35条書面の交付及び37条書面の交付は、ともに、事務所以外の場所で行ってもよいが、当事者の承諾があっても省略することはできない。

3 誤り

「損害賠償額の予定又は違約金に関する事項」は、重要事項に当たる(宅地建物取引業法35条1項9号)。したがって、35条書面に記載するとともに、説明をしなければならない。
買主の提示通りであるからといって、記載・説明の義務が免除されるわけではない。

■類似過去問
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説明事項(損害賠償額の予定・違約金に関する事項)(宅建業法[11]2(3)③)
 年-問-肢内容正誤
1R02-31-1建物の売買の媒介だけでなく建物の貸借の媒介を行う場合においても、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項について、説明しなければならない。
216-37-4宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約において損害賠償の額を予定し、その予定額が代金の額の2割を超える場合、その旨の説明があれば、その2割を超える部分についても有効である。×
316-38-3売主から依頼されて建物の売買の媒介を行うに当たり、損害賠償額の予定は説明しなくてもよいが、売主が当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負わないことについては説明しなければならない。×
411-34-3宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと土地付建物の売買契約を締結しようとしている。損害賠償額の予定及び違約金について、Bから提示された内容のとおりとする場合、Aは、重要事項説明書に記載してその内容を説明することなく、売買契約を締結することができる。
×
501-47-4宅地建物取引業者が自ら売主となって工事完了前のマンションの売買契約を締結する。損害賠償の予定額又は違約金については、契約締結時に宅地建物取引業法第37条に規定する書面において説明することとし、説明を省略した。
×
重要事項説明の方法(説明の省略?)(宅建業法[11]1(3)⑤)
 年-問-肢内容正誤
126-36-2この物件の契約条件につきましては、お手元のチラシに詳しく書いてありますので、重要事項説明は、内容が重複するため省略させていただきます。ただ、重要事項説明書の交付は、法律上の義務ですので、入居後、郵便受けに入れておきます。
×
211-34-2宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと土地付建物の売買契約を締結しようとしている。買主Bが、当該建物の近所に長年住んでおり、その建物に関する事項を熟知していると言っている場合、宅地建物取引業者Aは、Bに対して重要事項説明書を交付すれば、重要事項の説明を行うことなく、売買契約を締結することができる。
×
311-34-3宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと土地付建物の売買契約を締結しようとしている。損害賠償額の予定及び違約金について、Bから提示された内容のとおりとする場合、Aは、重要事項説明書に記載してその内容を説明することなく、売買契約を締結することができる。
×
404-42-4買主が宅地建物取引業者でない場合、35条書面の交付及び37条書面の交付は、ともに、事務所以外の場所で行ってもよいが、当事者の承諾があっても省略することはできない。

4 正しい

重要事項の説明は、契約が成立するまでの間に行わなければならない(宅地建物取引業法35条1項)。
本肢では、重要事項説明書を郵送しており、この段階では説明はなされていない。しかし、結局、「重要事項の説明を行った後に限り、売買契約を締結することができる」というのであり、宅建業法のルールは厳守されている。

■類似過去問
内容を見る
重要事項説明の方法(タイミング)(宅建業法[11]1(3)①)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-35-2宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約が成立したときは、当該契約の各当事者に、遅滞なく、重要事項説明書を交付しなければならない。
×
226-36-4この物件は人気物件ですので、申込みをいただいた時点で契約成立とさせていただきます。後日、重要事項説明書を兼ねた契約書を送付いたしますので、署名押印の上、返送していただければ、手続は全て完了いたします。×
324-32-2宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅地の売買について交渉を行う。Bは、事業用地として当該宅地を購入する資金を金融機関から早急に調達する必要があったため、重要事項説明に先立って37条書面の交付を行うようA社に依頼した。これを受け、A社は、重要事項説明に先立って契約を締結し、37条書面を交付することができる。
×
423-33-3宅地建物取引業者A社は、自ら売主として買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。事情を知ったB社の代表者乙から、「自分も宅地建物取引業に長年携わっているので、重要事項説明は契約後でも構わない」という申出があったため、重要事項説明は契約締結後に退院した甲が行った。
×
523-33-4宅地建物取引業者A社は、自ら売主として買主B社と宅地の売買について交渉したところ、大筋の合意を得て、重要事項説明を翌日に行うこととした。しかし、重要事項説明の予定日の朝、A社の唯一の宅地建物取引士である甲が交通事故に遭い、5日間入院することとなった。事情を知ったB社と合意の上、A社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った。
617-39-4売主A、買主Bの間の宅地の売買について宅地建物取引業者Cが媒介しようとしている。AとBどちらからも、早く契約したいとの意思表示があったため、Cは契約締結後に重要事項説明をする旨AとBの了解を得た後に契約を締結させ、契約書面を交付した。
×
711-34-4宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと土地付建物の売買契約を締結しようとしている。Aが、遠隔地に住んでいるBの了承を得て、「Bが希望する時期に説明をする」旨の条件付きで重要事項説明書を郵送した場合で、Bから希望する時期を明示されないときでも、Aは、重要事項の説明を行った後に限り、売買契約を締結することができる。
809-38-4宅地建物取引業者Aが、貸主Bと借主Cの間の建物貸借契約の締結を媒介した。Aは、Cが他の物件をも探索していたので、重要事項を口頭で説明したが、その数日後、CからAに対し電話で「早急に契約を締結したい」旨の申出があったので、その日のうちにB及びCの合意を得て契約を成立させ、契約成立の日の翌日、Cに重要事項を記載した文書を郵送した。
×
904-37-3宅地建物取引業者Aが、本年2月15日「建物の形状・構造については、工事が完了した後に説明する」と重要事項説明を行って、同年3月1日土地付住宅の売買契約を宅地建物取引業者でないBと締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。

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