【宅建過去問】(平成13年問09)敷金(賃貸借契約)

Aは、BからB所有の建物を賃借し、特段の定めをすることなく、敷金として50万円をBに交付した。この場合のAのBに対する敷金返還請求権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. 賃貸借契約期間中でも、Bの返済能力に客観的な不安が生じた場合は、Aは、賃料支払債務と敷金返還請求権とを対当額にて相殺することができる。
  2. 敷金返還請求権は、賃貸借契約と不可分であり、Aは、Bの承諾があったとしても、これをAの債権者に対して担保提供することができない。
  3. 賃貸借契約が終了した場合、建物明渡債務と敷金返還債務とは常に同時履行の関係にあり、Aは、敷金の支払と引換えにのみ建物を明け渡すと主張できる。
  4. Bは、Aの、賃貸借契約終了時までの未払賃料については、敷金から控除できるが、契約終了後明渡しまでの期間の賃料相当損害額についても、敷金から控除できる。

正解:4

以下の基本知識を前提に解いていこう。

【敷金契約の性質】最判昭48.02.02
(1)賃貸借契約に附随するものではあるが、それとは別個の契約である。
(2)建物明渡義務を履行するまでの賃貸人の賃借人に対する全ての債権を担保する。
(3)賃貸人は、賃貸借の終了後、明渡完了するまでに生じた被担保債権を控除してなお残額がある場合に、その残額につき返還義務を負担する。
(賃借人の敷金返還請求権は停止条件付の債権である。)

1 誤り

賃借人の敷金返還請求権は、明渡しを完了したときに始めて発生する停止条件付の債権である。
したがって、賃貸人の返済能力に客観的不安があるからといっても、賃貸借契約期間中に敷金返還を請求することはできない。
もちろん、賃料支払債務と相殺することも不可能である。

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敷金の充当(民法[26]8(4))
 年-問-肢内容正誤
1R02-04-4
賃借人は、未払賃料債務がある場合、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てるよう請求することができる。×
228-01-2
賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づく金銭債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる旨が、民法の条文に規定されている。
313-09-1賃貸借契約期間中でも、貸主の返済能力に客観的な不安が生じた場合は、借主は、賃料支払債務と敷金返還請求権とを対当額にて相殺することができる。×
406-10-1借主は、貸主に対し、未払賃料について敷金からの充当を主張することができる。×

2 誤り

敷金契約は賃貸借契約とは別個の契約である。
したがって、賃借権とは別に、敷金返還請求権のみを担保に提供することができる。
※債務者Bの承諾を受けているので、債権譲渡の対抗要件もそなえている(民法467条1項)。

確かに、敷金返還請求権は停止条件付の債権であるが、このような債権を担保提供することも可能である(民法129条)。

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敷金返還請求権の担保提供(民法[26]8(1))
 年-問-肢内容正誤
113-09-2敷金返還請求権は、賃貸借契約と不可分であり、借主は、貸主の承諾があったとしても、これを借主の債権者に対して担保提供することができない。×
210-09-1賃借人は、建物賃貸借契約が終了し、建物の明渡しが完了した後でなければ、敷金返還請求権について質権を設定することはできない。×
310-09-4敷金返還請求権に質権を設定した者が、賃借人に対し質権実行通知をしたとき、賃借人は、通知受領後明渡し完了前に発生する賃料相当損害金については敷金から充当することができなくなる。×

3 誤り

敷金は建物明渡義務を履行するまでの賃貸人の賃借人に対する全ての債権を担保するものである。したがって、明渡義務が先履行義務であり、明渡すまでは敷金の返還請求権は発生しない(民法622条の2第1項)
したがって、建物明渡しと敷金返還とは同時履行の関係に立たない(最判昭49.09.02)。

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同時履行の抗弁権:敷金に関連する債務([22]2(3)①)
同時履行の抗弁権:敷金に関連する債務([26]8(2))
 年-問-肢内容正誤
1R03-01-2賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは、1個の双務契約によって生じた対価的債務の関係にあるものといえる。×
2R03-01-4賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務の間に同時履行の関係を肯定することは、家屋の明渡しまでに賃貸人が取得する一切の債権を担保することを目的とする敷金の性質にも適合する。×
3R02-04-3賃借人から敷金の返還請求を受けた賃貸人は、賃貸物の返還を受けるまでは、これを拒むことができる。
427-08-アマンションの賃貸借契約終了に伴う賃貸人の敷金返還債務と、賃借人の明渡債務は、特別の約定のない限り、同時履行の関係に立つ 。×
515-11-1賃貸借契約が終了した場合、建物明渡しと敷金返還とは同時履行の関係に立たず、借主の建物明渡しは貸主から敷金の返還された後に行えばよい。×
613-09-3賃貸借契約が終了した場合、建物明渡債務と敷金返還債務とは常に同時履行の関係にあり、借主は、敷金の支払と引換えにのみ建物を明け渡すと主張できる。×

4 正しい

敷金は、賃借人が建物明渡義務を履行するまでの賃貸人の賃借人に対する全ての債権を担保する(最判昭48.02.02)。
したがって、賃貸人は未払賃料のほか、賃貸借契約終了後明渡しまでに生じた賃料相当損害額についても敷金から控除することができる。

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敷金契約の性質(民法[26]8(1)②)
 年-問-肢内容正誤
1R03-01-1賃借人の家屋明渡債務が賃貸人の敷金返還債務に対し先履行の関係に立つと解すべき場合、賃借人は賃貸人に対し敷金返還請求権をもって家屋につき留置権を取得する余地はない。
2R03-01-2賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務とは、1個の双務契約によって生じた対価的債務の関係にあるものといえる。×
3R03-01-3賃貸借における敷金は、賃貸借の終了時点までに生じた債権を担保するものであって、賃貸人は、賃貸借終了後賃借人の家屋の明渡しまでに生じた債権を敷金から控除することはできない。×
4R03-01-4賃貸借の終了に伴う賃借人の家屋明渡債務と賃貸人の敷金返還債務の間に同時履行の関係を肯定することは、家屋の明渡しまでに賃貸人が取得する一切の債権を担保することを目的とする敷金の性質にも適合する。×
513-09-4貸主は、借主の、賃貸借契約終了時までの未払賃料と契約終了後明渡しまでの期間の賃料相当損害額の双方を、敷金から控除できる。
610-03-1賃借人は、建物賃貸借契約が終了し、建物の明渡しが完了した後でなければ、敷金返還請求権について質権を設定することはできない。×
710-03-4敷金返還請求権に質権を設定した者が、賃借人に対し質権実行通知をしたとき、賃借人は、通知受領後明渡し完了前に発生する賃料相当損害金については敷金から充当することができなくなる。×
806-10-2借主の債権者が敷金返還請求権を差し押さえたときは、貸主は、その範囲で、未払賃料の弁済を敷金から受けることができなくなる。×

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