【宅建過去問】(平成15年問35)業務の規制

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

  1. 信託会社Aは、国土交通大臣に対し事務所を設置して宅地建物取引業を営む旨の届出をした後、営業保証金の供託又は宅地建物取引業保証協会への加入をせず宅地建物取引業の業務を開始した。
  2. 宅地建物取引業者Bは、自ら売主として宅地建物取引業者でないCと4,000万円の宅地の割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えた。残代金1,000万円が未払であったため、Cは代金債務を保証する保証人を立てたが、Bは、宅地の所有権の登記をB名義のままにしておいた。
  3. 一の宅地建物取引業保証協会の社員である宅地建物取引業者Dは、自らが取引の相手方に対し損害を与えたときに備え、相手方の損害を確実に補填できるよう、他の宅地建物取引業保証協会に加入した。
  4. 宅地建物取引業者Eは、Fの所有する宅地を取得することを停止条件として、宅地建物取引業者Gとの間で自ら売主として当該宅地の売買契約を締結した。

正解:4

1 違反する

信託会社は、国土交通大臣に対し届け出ることによって宅建業者(国土交通大臣免許)とみなされ、宅建業法の免許に関する規定は適用されない(宅地建物取引業法77条1項・2項・3項)。
しかし、適用されないのは免許に関する規定のみであって、その他の規定には他の宅建業者と同様に拘束される。営業保証金または保証協会加入に関する規定も、このように適用されるものの一つである。
したがって、信託会社は、宅地建物取引業の業務を開始する前に、営業保証金を供託するか(宅地建物取引業法25条5項)、または宅地建物取引業保証協会に加入しなければ(宅地建物取引業法64条の9)、宅建業法に違反する。

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信託会社(宅建業法[01]5(2)②)
 年-問-肢内容正誤
1R02-26-2信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合には、国土交通大臣の免許を受けなければならない。×
225-27-2信託業法第3条の免許を受けた信託会社で宅地建物取引業を営むものは、国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなされるため、営業保証金を供託した旨の届出を国土交通大臣に行わない場合は、国土交通大臣から免許を取り消されることがある。×
322-26-4信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である。
421-45-1国土交通大臣に宅地建物取引業を営む旨の届出をしている信託業法第3条の免許を受けた信託会社は、宅地建物取引業の業務に関し取引の関係者に損害を与えたときは、指示処分を受けることがある。
515-35-1信託会社Aは、国土交通大臣に対し事務所を設置して宅地建物取引業を営む旨の届出をした後、営業保証金の供託又は宅地建物取引業保証協会への加入をせず宅地建物取引業の業務を開始した。
×
611-30-4Aが、宅地建物取引業を営もうとする場合において、Aが信託会社であるときは免許を受ける必要があるが、Aが信託業務を兼営する銀行であるときは免許を受ける必要はない。
×

2 違反する

宅建業者は、自ら売主として宅建業者でない者と割賦販売の契約を締結した場合、代金額の30%を超える金銭を受領するまでに、登記その他売主の義務を履行しなければならない(宅地建物取引業法43 条1項)。
例外は、残代金の支払につき、(1)抵当権・先取特権の登記を申請したり、(2)保証人を立てる、見込みがないとき、である。
本肢のBは代金額の30%(1,200万円)を超える金銭(3,000万円)を受領しており、また、Cは保証人を立てている。Bが所有権の登記をC名義に移さなければ、宅建業法に違反する。

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所有権留保等の禁止(宅建業法[20]3)
 年-問-肢内容正誤
1R03-42-1宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないBを買主とする土地付建物の売買契約(代金3,200万円)を締結する。割賦販売の契約を締結し、当該土地付建物を引き渡した場合、Aは、Bから800万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該土地付建物に係る所有権の移転登記をしなければならない。×
223-39-3代金の10%受領で所有権留保は適法。
321-37-4代金の50%受領までに移転登記が必要。×
415-35-2代金の30%超を支払い、保証人を立てたのに、所有権移転登記をしない。×
508-46-2代金の20%を受領し、物件を引き渡すときは、登記その他引渡し以外の義務も履行しなければならない。×

3 違反する

一つの保証協会の社員である宅建業者は、他の保証協会に加入することはできない(宅地建物取引業法64条の4第1項)。

■類似過去問
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社員の加入(宅建業法[07]1(3)①②)
 年-問-肢内容正誤
1R02s-30-3
保証協会に加入している宅地建物取引業者は、保証を手厚くするため、更に別の保証協会に加入することができる。
×
228-31-1
保証協会への加入は任意であり、宅建業に関し取引をした者の保護を目的として、複数の保証協会の社員となることができる。
×
319-44-1保証協会への加入は任意であるが、複数の保証協会の社員になることはできない。
415-35-3相手方の損害を確実に補填するため、複数の保証協会の社員になることができる。×
514-43-3複数の保証協会の社員になることができる。×
612-45-1保証協会への加入は義務で、複数の保証協会の社員になることはできない。×
705-47-1弁済業務保証金の還付可能額を増額するため、複数の保証協会の社員になることができる。×

4 違反しない

宅建業者間では、8つの規制は適用されない(宅地建物取引業法78条2項)。
したがって、自己の所有に属しない物件の売買契約を締結しても、宅建業法には違反しない(宅地建物取引業法33条の2)。

※買主が宅建業者でない場合、物件所有者と「停止条件付き」契約をしただけでは、その物件を売却することはできない。

■類似過去問
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業者間取引と他人物売買(宅建業法[15]5)
 年-問-肢内容正誤
1R03s-38-ウ
宅地建物取引業者Aは、自己の所有に属しない宅地について、自ら売主として、宅地建物取引業者と売買契約の予約を締結した。
228-41-3
宅建業者Aは、宅建業者でないCが所有する宅地について、自らを売主、宅建業者Dを買主とする売買契約を締結することができる。
318-38-3業者間取引で自己の所有に属しない建物の売買契約を締結することは、宅建業法に違反する。×
417-35-1売買契約済だが未登記の土地を、宅建業者に売却した。
515-35-4停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却した。
611-40-3停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
709-45-1売買契約済だが代金を完済していない土地を、宅建業者に売却することができる。
809-45-3停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却することができる。
906-44-1停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
1005-39-2停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却してはならない。×
1104-37-4停止条件付きで取得する予定の宅地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。
1203-42-3取得契約も予約もしていない土地を、宅建業者に売却したとしても、宅建業法に違反しない。

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【宅建過去問】(平成15年問35)業務の規制” に対して2件のコメントがあります。

  1. みっちゃん より:

    いつもお世話になります。4についての質問です。このケースはEとGの停止条件付き契約であり、FとEの停止条件付き契約ではありませんので、もともと他人物売買には当たらないのではないでしょうか。ですから仮にGが宅建業者でなくても違反にはならないと思うのですが・・・。

    1. 家坂 圭一 より:

      みっちゃん様

      ご質問ありがとうございます。
      肢4の選択肢を以下のように変更しても「正しい」というご主張ですね。

      宅地建物取引業者Eは、Fの所有する宅地を取得することを停止条件として、宅地建物取引業者でないGとの間で自ら売主として当該宅地の売買契約を締結した。

      図に描くと、こんな感じです。


      しかし、この選択肢が「宅建業法に違反しない」というのは、無理だと思います。

      以下、みっちゃんさんの疑問にお答えしつつ、結論を導きます。

      もともと他人物売買には当たらないのではないでしょうか。

      この宅地の所有者はFです。
      F所有の土地を、Eが売主となった売却するのですから、これは典型的な他人物売買です。

      そもそも、宅建業者が自ら売主となる他人物売買が制限されるのは、「買主がその不動産を手に入れられるかどうか不安定である」からです。手付金だけ支払って物件は手に入らない、などという悲劇を防ぐため、他人物売買は、原則として、禁止されています。
      そして、例外的に他人物売買が許されるのは、

      1. 真の所有者(F)と売主である宅建業者(E)との間に売買契約又は予約があり、
      2. その契約が停止条件付きでない場合

      に限られるわけです。

      しかし、改訂後の肢4を見ると、FE間に売買契約があるのかどうか、すら分かりません。
      Eは、単に「Fの所有する宅地を取得することを停止条件として」、Gとの間でこの宅地の売買契約を締結しているだけです。
      簡単にいえば、EはGに対して、「もしも手に入ったら売るよ。」と言っているに過ぎないのです。

      「FE間に売買契約があるが、それに停止条件が付いている場合」でも宅建業法違反なのに、「FE間に売買契約があるかどうかも分からない場合」が違反にならないはずがありません。

      このケースはEとGの停止条件付き契約であり、FとEの停止条件付き契約ではありません

      EG間の売買契約は停止条件付きであっても構いません。
      しかし、それが認められるのは、「F所有の土地をEが入手できる」という前提があるからです。

      「FとEの停止条件付き契約」がないどころか、FとEとの売買契約の存在すら疑わしいこの状況は、宅建業法違反と考えます。

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