【宅建過去問】(平成15年問41)8つの規制


宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古住宅及びその敷地である土地を、代金3,500万円、うち手付金500万円で売買契約を締結しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 相手方が契約の履行に着手するまでは、Bは手付金のうち250万円を放棄して、また、Aは1,000万円を償還して、契約を解除することができる旨の定めをすることができる。
  2. 債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めがない場合、損害賠償の請求額は、売買代金の額の2割である700万円が上限である。
  3. Aは、契約締結日に手付金を受領する場合、その全額について受領後直ちに、宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を行わなければならない。
  4. 当該物件が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合にその不適合についてBがAに通知すべき期間について定める場合、「引渡しの日から1年」とする特約は無効であり、当該期間は「引渡しの日から2年」となる。

正解:1

1 正しい

手付の授受があった場合、相手方が履行に着手するまで、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供することで、契約を解除することができる(宅建業法39条2項)。
これよりも買主に不利な特約は無効である(同条3項)。
本肢の特約では、売主である宅建業者は原則通り倍返しであり、買主についてのみ250万円放棄とされている。つまり、買主が放棄すべき金額が原則(500万円)の半分で済むという買主にとって有利な特約といえる。
したがって、このような特約をしての宅建業法には違反しない。

■類似過去問
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手付解除の方法(宅建業法[18]3(2))
 年-問-肢内容正誤
1R02-32-1宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で建物の売買契約を締結した。AB間の建物の売買契約において、Bが当該契約の履行に着手した後においては、Aは、契約の締結に際してBから受領した手付金の倍額をBに現実に提供したとしても、契約を解除することはできない。
2R01-37-2
[宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金3,000万円)の売買契約]Aが手付金を受領している場合、Bが契約の履行に着手する前であっても、Aは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を償還して契約を解除することができない。
×
329-28-エ
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、売買契約の締結に際して買主から手付を受領した。その後、当該契約の当事者の双方が契約の履行に着手する前に、Aは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。×
428-28-ウ
宅建業者が買主から手付金500万円を受領した場合、買主に当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除することができる。
×
527-40-ア3,000万円の建物の売買に関し「売主が履行に着手するまで、買主は、売買代金の1割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Bから手付金10万円を受領した。この場合、特約は有効。×
625-38-ウ当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に手付金・中間金の倍額を支払い、買主は売主に手付金・中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約は有効である。×
722-39-3売主が、売買契約の解除を行う場合、買主に対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除できる。×
820-40-1売主は、解除にあたり、手付の3倍返しが必要という特約は有効。
919-34-1売主は、手付を償還すれば解除できる。×
1018-39-3売主は、手付を償還すれば解除できるという特約は無効。
1118-41-1売主は、手付解除をした買主に対し、違約金の請求が可能。×
1215-41-1「相手方が履行に着手するまで、買主は手付金の半額を放棄し、売主は手付金の倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。
1313-41-3売主は、手付を返還すれば解除できるという特約は有効。×
1411-33-1「当事者の一方が契約の履行に着手するまで、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の2.5倍を償還して、契約を解除できる」旨の定めは無効である。×
1507-43-3「買主は手付金の半額を放棄すれば解除できる」という特約があっても、手付金全額を放棄しなければ解除できない。×
1607-45-2「買主は手付金・中間金を放棄し、売主はそれらの倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、有効である。×
1706-43-3「買主は手付の半額を放棄し、売主は手付全額を償還して、契約を解除できる」と定めても、売主は手付の倍返しが必要。
1806-43-4「買主が履行に着手するまで、売主は手付の3倍額を償還して解除できる」と定めた場合、売主は手付の倍額償還だけでは解除できない。
1905-43-1「買主は手付金を放棄し、売主はその3倍額を償還して、契約を解除できる」という特約は、宅建業法に違反する。×

2 誤り

債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の定めをする場合には、代金額の2割を超えてはならないという制限がある(宅建業法38条1項)。
しかし、損害賠償額の定めがない場合には、実際に発生した損害額の賠償を請求することができ、請求額に上限の定めはない。

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損害賠償額の予定(損害賠償額の予定がない場合)(宅建業法[17]2(3))
 年-問-肢内容正誤
1R03-42-4宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないBを買主とする土地付建物の売買契約(代金3,200万円)を締結する。当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、債務の不履行による損害賠償の請求額は売買代金の額の10分の2を超えてはならない。×
222-39-1損害賠償の予定額を定めなかった場合、売買代金を超える請求は不可。×
317-43-3損害賠償の予定額を定めなかった場合、実際に発生した損害額の賠償請求が可能。
415-41-2損害賠償額の定めがない場合、売買代金の2割が上限である。×
502-40-3損害賠償の予定額を定めなかった場合、実際に発生した損害額である代金の75%の賠償請求が可能。

3 誤り

完成物件の場合、代金の1/10を超える手付金を受領する場合には保全の措置が必要であり、その措置を講じた後でなければ手付金を受領することができない(宅建業法41条の2第1項)。
つまり、受領前に保全措置を講じなければならないのであり、「受領後直ちに」保全措置をするのでは宅建業法違反である。

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保全措置と受領の順序(宅建業法[19]4(1)③)
 年-問-肢内容正誤
128-28-ア
中間金受領後に、保全措置。
×
227-40-イ
代金3,000万円/手付金300万円。手付金等について保証保険契約を締結して、手付金を受領し、後日保険証券を交付した。×
324-34-ア受領後に保全措置。×
423-37-2完成物件につき代金の20%の手付金を受領する前に保全措置。
522-41-エ受領後遅滞なく保全措置を講じる旨を買主に説明した上で、保全措置なしに手付金を受領。×
615-41-3手付金受領後直ちに、保全措置。×
709-44-2手付金受領後すみやかに、保全措置。×
805-43-3宅地建物取引業者Aは、建築工事完了前の建物を、宅地建物取引業者でないBに代金6,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金として500万円を受領した。契約締結の1週間後に中間金1,000万円を支払うこととされていたので、Aは、手付金500万円について、中間金受領の際に、まとめて手付金等の保全措置を講じた。×
903-49-1手付金受領後1週間以内に、保全措置。×

4 誤り

宅建業法は、宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買契約に関する契約不適合担保責任について、民法に比べて買主に不利となる特約を禁止している。唯一の例外は、売主の担保責任を追及するために不適合について買主が売主に通知するまでの期間を「引渡しの日から2年以上」と定める場合である(宅建業法40条1項)。これ以外の特約は、無効とされる(同条2項)。

このような無効な特約をした場合、契約不適合に関する通知期間は、民法の原則通り、「不適合を知った時から1年」となる(民法566条本文)。
「引渡しの日から2年」となるわけではない。

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契約不適合担保責任の期間制限(宅建業法[16]2(1)②・(2))
 年-問-肢内容正誤
1R02-42-1宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をBがその不適合を知った時から2年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。×
2R01-27-イ買主が同意した場合に限り、不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から1年とする特約を有効に定めることができる。×
330-29-4契約の解除又は損害賠償の請求をするために、買主は、引渡しの日から1年以内に不適合について売主に通知しなければならないものとする旨の特約を定めた。×
429-27-ア不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から2年間とする特約を定めた場合、その特約は無効となる。×
529-27-イ売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による契約不適合についてのみ引渡しの日から1年間担保責任を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。
627-34-2「不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しから1年とする」旨の特約は無効で、通知期間は、引渡しから2年となる。×
727-39-4引渡しを売買契約締結の1月後とし、契約不適合担保責任について通知すべきう期間を契約日から2年間とする特約を定めることができる。×
826-31-ア「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から3年間とする」旨の特約は無効。×
925-38-ア引渡後2年以内に発見された雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の契約不適合についてのみ責任を負うとする特約を定めることができる。×
1024-39-3「買主が売主の担保責任を追及するためには、引渡しの日から2年以内に通知しなければならない」旨の特約は有効。
1123-37-4買主が売主の担保責任を追及するに当たり不適合について通知すべき期間として、不適合を知った時から2年間とする旨の特約を定めることができる。
1222-40-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間を引渡しの日から3年間とする」旨の特約はをすることができる。
1321-38-ウ「契約不適合担保責任を負わない」という特約は無効で、この場合、不適合について通知すべき期間は引渡しの日から2年間となる。×
1421-40-4「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから2年」という特約は有効。
1520-40-4「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから2年かつ不適合発見から30日以内」という特約は有効。×
1617-42-3「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、契約締結から2年」という特約は有効。×
1715-41-4「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから1年」という特約は無効で、通知期間は「引渡しから2年」となる。×
1814-41-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから半年」という特約は有効。×
1912-40-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、引渡しから1年」という特約は無効で、「不適合発見から1年」となる。
2011-33-3契約に「Aは、宅地の引渡しの日から2年間、当該宅地の不具合を担保すべき責任を負うが、Bがその不具合を知っていた場合についてはその責任を負わない」旨定めた場合、その定めは有効である。×
2110-36-4損害賠償額を予定した場合、「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから1年」という特約は有効。×
2209-41-1「売主が担保責任を負う期間は引渡しから2年間。買主は、契約を解除できないが、損害賠償を請求できる」旨の特約は無効。
2309-41-3「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は契約締結から2年。買主は、その期間内に瑕疵修補請求権も行使できる」という特約は有効。×
2409-41-4「売主が担保責任を負う期間は、引渡しから1年」という特約は無効で、売主は、引渡しから2年間担保責任を負う。×
2508-48-2「契約不適合担保責任責任を負う期間は、引渡しから1年」という特約は業者間取引では有効だが、業者以外を売主・業者を買主とする売買契約では無効。×
2607-43-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は引渡しから2年」という特約をしたときでも、不適合発見から1年は担保責任を負う。×
2707-45-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、不適合発見から1年半」という特約は有効。
2806-43-1「契約不適合について買主が売主に通知すべき期間は、不適合の事実を知ってから1年」と定めても、「引渡しから2年」は担保責任を負う。×

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【宅建過去問】(平成15年問41)8つの規制” に対して4件のコメントがあります。

  1. みっちゃん より:

    解答ありがとうございました。よく分かりました。

    1. 家坂 圭一 より:

      無事に解決してよかったです。
      「この問題は解けた!」だけでなく、類題も含めて確認できるのが、スリー・ステップ学習法最大のメリットです。
      これを活用して、今後も、「弱点を得点源に変える」ことを進めていきましょう。

  2. 小坂充喜 より:

    3についてお尋ねします。完成物件ですので寄託という方法もあると思いますが、この場合手付金をうけとらないと寄託ができませんので、かならずしも事前に保全措置が必要ということにはならないと思いますが・・・。(寄託契約自体は事前にやっておくということなのでしょうか。)

    1. 家坂 圭一 より:

      小坂様

      質問ありがとうございます。

      完成物件ですので寄託という方法もあると思いますが、この場合手付金をうけとらないと寄託ができませんので、かならずしも事前に保全措置が必要ということにはならないと思います

      前半は正しいですが、後半に誤解があります。

      1.前半:保全措置の方法について

      完成物件の場合、保証(銀行等による連帯保証)、保険(保険事業者による保証保険)に加えて、保管(指定保管機関による保管)の方法を使うことも可能です。

      2.後半:保管の手続


      保管の手続は、
      ①売主である宅建業者と指定保管機関の間で手付金等寄託契約を締結する。
      ②指定保管機関が発行した証明書を、売主が買主に交付する。
      ③買主が手付金等を支払う。
      という手順で行われます。
      (上の図で見るほうが分かりやすいでしょう。)

      小坂さんの質問のうち、「手付金をうけとらないと寄託ができません」というのが間違えた理解です。
      また、買主が手付金等を支払う先は、宅建業者ではなく、指定保管機関が代理で受領します。この点にも誤解がないか、確認してください。

      3.肢3の解決

      保証、保険、保管、いずれの方法を利用することも可能です。
      そして、いずれの方法を取る場合でも、「手付金等を受領する前に」保全措置を講じる必要があります。
      「受領後直ちに」とする肢3は、誤りの選択肢です。

      4.基本講義の確認・復習

      以上については、[Step.1]基本習得編の
      ■宅建業法[19]手付金等の保全措置
      4.保全措置の方法
      で、上の図表などを使い、詳しく説明しています。

      疑問に思ったときが、その論点を確実に理解し、弱点を得点源に変える最大のチャンスです。
      面倒がらず、この機会に講義を見直しておきましょう。

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