【宅建過去問】(平成15年問45)重要事項説明書・媒介契約

宅地建物取引業者Aの業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。

  1. Aは、マンションの一室の賃貸借を媒介するに当たり、建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の用途について、管理規約で「ペット飼育禁止」の制限があったが、借主に対し、そのことに関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。
  2. Aは、自ら売主となり、土地付建物の売買契約を締結したが、買主Bが当該建物の隣に住んでいるので、都市ガスが供給されることを知っているとして、Bに対し、ガスの供給に関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。
  3. Aは、オフィスビルの所有者Cから賃貸借の媒介を依頼されたが、過去数次にわたってCの物件について賃貸借の媒介をしていたことから、当該依頼に係る媒介契約を締結したとき、Cに対し、書面の作成及び交付を行わなかった。
  4. Aは、売主Dと買主Eとの間における中古マンションの売買を媒介するに当たり、管理規約に定めのある修繕積立金をDが滞納していたが、Eに対し、そのことに関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。

正解:3

1 違反する

区分所有建物の貸借契約の媒介にあたっては、専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがある場合には、重要事項として説明しなければならない(宅建業法35条1項6号、宅地建物取引業法施行規則16条の2第3号)。

■参照項目&類似過去問
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区分所有建物の重要事項(③専有部分の用途・利用制限に関する規約(案)(宅建業法[11]2(4)③)
年-問-肢内容正誤
1R03-37-1宅地建物取引業者は、媒介により区分所有建物の賃貸借契約を成立させた場合、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約においてペットの飼育が禁止されているときは、その旨を重要事項説明書に記載して説明し、37条書面にも記載しなければならない。
×
2R02-31-4
区分所有建物の売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、区分所有建物の貸借の媒介を行う場合は、説明しなくてよい。
×
3R01-28-4
宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的であるものであって、同条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
4H28-39-1
宅地建物取引業者が媒介により区分所有建物の貸借の契約を成立させようとしている。専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約において、ペットの飼育が禁止されている場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときも、37条書面に記載しなければならない。
×
5H26-34-4区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約の定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、1棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない。
6H18-35-4宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介において、建物の区分所有等に関する法律に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含む。)がなかったので、そのことについては説明しなかった。
7H17-38-3宅地建物取引業者がマンションの一室の貸借の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
8H15-45-1宅地建物取引業者は、マンションの一室の賃貸借を媒介するに当たり、建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の用途について、管理規約で「ペット飼育禁止」の制限があったが、借主に対し、そのことに関して宅地建物取引業法第35条の重要事項の説明を行わなかった。
×
9H13-36-3宅地建物取引業者が、マンションの1戸の賃貸借の媒介を行うに際し、重要事項として、建物の区分所有等に関する法律に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含む。)がなかったので、そのことについては説明しなかった。

2 違反する

自ら売主となる売買契約にあたっては、ガスの整備を重要事項として説明しなければならない(宅建業法35条1項4号)。
買主がその事実を知っていたとしても、重要事項の説明義務が免除されるわけではなく、宅建業法違反となる。

■参照項目&類似過去問
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取引物件に関する重要事項(④供給施設・排水施設の整備状況)(宅建業法[11]2(2)④)
年-問-肢内容正誤
1H29-41-3住宅の売買の媒介を行う場合、宅地内のガス配管設備等に関して、当該住宅の売買後においても当該ガス配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売業者にあるものとするときは、その旨を説明する必要がある。
2H24-30-2建物の売買の媒介を行う場合、飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設が整備されていないときは、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項を説明しなければならない。
3H18-35-2建物の貸借の媒介において、水道、電気及び下水道は完備、都市ガスは未整備である旨説明したが、その整備の見通しまでは説明しなかった。
×
4H15-45-2宅地建物取引業者Aは、自ら売主となり、土地付建物の売買契約を締結したが、買主Bが当該建物の隣に住んでいるので、都市ガスが供給されることを知っているとして、Bに対し、ガスの供給に関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。
×
5H04-40-2水道、電気及び都市ガスは完備、下水道は未整備と説明したが、その整備の見通しまでは説明しなかった。
×

3 違反しない

媒介契約成立にあたり、書面の交付義務が発生するのは、売買または交換の場合のみである(宅建業法34条の2第1項)。
賃貸借の媒介の場合には、書面の作成・交付がなくとも違法とならない。

■参照項目&類似過去問
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媒介契約(売買契約のみ)(宅建業法[10]1(2)①)
年-問-肢内容正誤
1R03-38-エ宅地建物取引業者Aが、BからB所有の建物の売却を依頼され、Bと一般媒介契約を締結した。本件契約締結後、1年を経過しても当該物件を売却できなかったため、Bは売却をあきらめ、当該物件を賃貸することにした。そこでBはAと当該物件の貸借に係る一般媒介契約を締結したが、当該契約の有効期間を定めなかった。
2H27-28-ウ宅地建物取引業者Aは、Bが所有する甲宅地の貸借に係る媒介の依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した。このとき、Aは、Bに法第34条の2第1項に規定する書面を交付しなければならない。
×
3H15-45-3宅地建物取引業者Aは、オフィスビルの所有者Bから賃貸借の媒介を依頼されたが、過去数次にわたってBの物件について賃貸借の媒介をしていたことから、当該依頼に係る媒介契約を締結したとき、Bに対し、書面の作成及び交付を行わなかった。
4H07-48-1宅地建物取引業者は、マンションの貸主から媒介の依頼を受けて承諾したが、媒介契約書を作成せず、貸主に交付しなかった。

4 違反する

区分所有建物の売買契約の媒介にあたっては、計画修繕積立金等に関する管理規約の内容と積立の状況を、重要事項として説明しなければならない(宅建業法35条1項6号、宅地建物取引業法施行規則16条の2第6号)。また、修繕積立金等につ いての滞納があるときはその額 を告げる必要がある(宅建業法の解釈・運用の考え方)。

■参照項目&類似過去問
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区分所有建物の重要事項(⑥維持修繕費用の積立てを行う旨の規約(案)・積み立てられている額)(宅建業法[11]2(4)⑥)
年-問-肢内容正誤
1R02-44-4区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、既に積み立てられている額について説明する必要はない。×
2H29-41-4中古マンションの売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない。
3H25-29-3区分所有建物の売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、当該売主が当該買主に対し、法35条の規定に基づき交付する書面には、当該一棟の建物に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額を記載すれば、滞納があることについては記載をしなくてもよい。
×
4H22-36-1中古マンションの売買の媒介において、当該マンションに係る維持修繕積立金については説明したが、管理組合が保管している維持修繕の実施状況についての記録の内容については説明しなかった。
×
5H20-37-3マンションの分譲に際して、当該マンションの建物の計画的な維持修繕のための費用の積立を行う旨の規約の定めがある場合、宅地建物取引業者は、その内容を説明すれば足り、既に積み立てられている額については説明する必要はない。
×
6H16-37-1売買契約の対象となる区分所有建物に、計画的な維持修繕費用の積立てを行う旨の規約の定めがある場合は、その旨を説明すれば足り、既に積み立てられている額を説明する必要はない。×
7H15-45-4宅地建物取引業者Aは、売主Bと買主Cとの間における中古マンションの売買を媒介するに当たり、管理規約に定めのある修繕積立金をBが滞納していたが、Cに対し、そのことに関して法第35条の重要事項の説明を行わなかった。
×
8H02-45-2通常の管理費用の額については、区分所有者が月々負担する経常的経費を説明すれば足り、計画的修繕積立金等については、規約等に定めがなく、その案も定まっていないときは、その説明の必要はない。

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