【宅建過去問】(平成16年問30)免許の要否

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. Aが、その所有する農地を区画割りして宅地に転用したうえで、一括して宅地建物取引業者Bに媒介を依頼して、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは免許を必要としない。
  2. Cが、その所有地にマンションを建築したうえで、自ら賃借人を募集して賃貸し、その管理のみをDに委託する場合、C及びDは、免許を必要としない。
  3. Eが、その所有する都市計画法の用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに対して反復継続して売却する場合、Eは、免許を必要としない。
  4. Fが、甲県からその所有する宅地の販売の代理を依頼され、不特定多数の者に対して売却する場合、Fは、免許を必要としない。

正解:2

1 誤り

Aは自ら所有する農地を宅地に転用して不特定多数に売却する売主である。
したがって、Aは宅地建物取引業の免許を必要とする(宅地建物取引業法2条1号・2号)。
宅建業者に媒介を依頼するからといって、自らが売主であることに変わりはない。

■類似過去問
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宅建業者が代理・媒介した場合(宅建業法[01]5(4))
 年-問-肢内容正誤
1R02-26-3個人Aが、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者Bに販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には、免許を受けなければならない。
2R01-26-3宅地建物取引業の免許を受けていない者が営む宅地建物取引業の取引に、宅地建物取引業者が代理又は媒介として関与していれば、当該取引は無免許事業に当たらない。
×
326-26-イ宅地建物取引業者Aが、Bを代理して、Bの所有するマンション(30戸)を不特定多数の者に反復継続して分譲する場合、Bは免許を受ける必要はない。
×
424-27-2Aが自己の所有する宅地を駐車場として整備し、賃貸を業として行う場合、当該賃貸の媒介を、免許を受けているB社に依頼するとしても、Aは免許を受けなければならない。
×
519-32-1Aが、競売により取得した宅地を10区画に分割し、宅地建物取引業者に販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する場合、Aは免許を受ける必要はない。
×
616-30-1Aが、その所有する農地を区画割りして宅地に転用したうえで、一括して宅地建物取引業者Bに媒介を依頼して、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは免許を必要としない。
×
715-30-1建設会社Aが、所有宅地を10区画に分割し、宅地建物取引業者Bの代理により、不特定多数に継続して販売する場合、Aは免許を受ける必要はない。
×
814-30-1Aが、競売により取得した複数の宅地を、宅地建物取引業者に媒介を依頼し売却する行為を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。
×
914-30-4Aが、賃貸物件の複数の所有者から一括して借上げ、賃借人に自ら又は宅地建物取引業者に媒介を依頼し賃貸する行為を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。
1013-30-4農家Aが、その所有する農地を宅地に転用し、全体を25区画に造成した後、宅地建物取引業者Bに販売代理を依頼して分譲する場合、Aは免許を必要としない。
×
1111-30-1Aが、用途地域内の自己所有の宅地を駐車場として整備し、その賃貸を業として行おうとする場合で、当該賃貸の契約を宅地建物取引業者の媒介により締結するとき、Aは免許を受ける必要はない。
1208-41-1宅地建物取引業者Aが、Bを代理して、Bの所有するマンションを不特定多数の者に反覆継続して分譲する場合、Bは、免許を受ける必要はない。
×
1305-35-1Aがマンションの分譲を反覆継続して行う場合、Aは宅地建物取引業の免許を要するが、Aの経営が悪化したのでBが売残りのマンション1棟を買い取り、販売の代理を他の宅地建物取引業者に依頼して不特定多数に売却する場合、Bは宅地建物取引業の免許を要しない。
×
1405-35-3Aが土地を10区画に区画割して駐車場として賃貸する場合、Aは宅地建物取引業の免許を要しないが、Bが駐車場ビル10棟を建設し、Cが媒介して1棟ずつ売却する場合、B及びCは宅地建物取引業の免許を要する。
1505-35-4Aが競売物件である宅地を自己用として購入する場合、Aは宅地建物取引業の免許を要しないが、Bが営利を目的として競売物件である宅地を購入し、宅地建物取引業者を介して反覆継続して売却する場合、Bは宅地建物取引業の免許を要する。
1604-35-2Aがその所有地をBに請け負わせて一団の宅地に造成して、宅地建物取引業者Cに販売代理を依頼して分譲する場合、Aは、宅地建物取引業の免許を必要とするが、Bは、宅地建物取引業の免許を必要としない。
1701-35-2農家Aが、その所有する農地を宅地に転用し、全体を50区画に造成した後、宅地建物取引業者Bに販売代理を依頼して、分譲する場合、Aは、宅地建物取引業の免許を必要としない。
×

2 正しい

Cは自己所有のマンションを賃貸する貸主であり、Dはそのマンションを管理しているのみである(宅地建物取引業法2条2号)。いずれの行為も「宅地建物取引業」にはあたらないから、C・Dは免許を必要としない。

■類似過去問
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自ら貸主・転貸主となる場合(宅建業法[01]3(3))
 年-問-肢内容正誤
1R03s-40-4
宅地建物取引業者Aは、自ら貸主として、Bと事業用建物の定期賃貸借契約を締結した。この場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aはその内容を37条書面に記載しなければならず、Bに対して当該書面を交付しなければならない。×
2R03-37-4
宅地建物取引業者は、自ら売主となる土地付建物の売買契約及び自ら貸主となる土地付建物の賃貸借契約のいずれにおいても、37条書面を作成し、その取引の相手方に交付しなければならない。×
3R02s-26-3
宅地建物取引業者は、建築工事完了前の賃貸住宅について、借主として貸借の契約を締結してはならない。×
4R01-36-イ
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
530-41-1
A社は、所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた。A社は、免許を受ける必要がある。
×
630-41-2A社は、所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった。A社は、免許を受ける必要がある。
×
729-35-1
宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。×
828-26-4
宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、自ら所有している物件について、直接賃借人Bと賃貸借契約を締結するに当たり、法第35条に規定する重要事項の説明を行わなかった。この場合、Aは、甲県知事から業務停止を命じられることがある。
×
927-38-ウ
宅地建物取引業者Aが自ら貸主として宅地の定期賃貸借契約を締結した場合において、借賃の支払方法についての定めがあるときは、Aは、その内容を37条書面に記載しなければならず、借主が宅地建物取引業者であっても、当該書面を交付しなければならない。×
1026-26-アAの所有する商業ビルを賃借しているBが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
1125-31-ア宅地建物取引業者は、建物の貸借に関し、自ら貸主として契約を締結した場合に、その相手方に37条書面を交付しなければならない。
×
1224-27-2Aが自己の所有する宅地を駐車場として整備し、賃貸を業として行う場合、当該賃貸の媒介を、免許を受けているB社に依頼するとしても、Aは免許を受けなければならない。
×
1324-27-3Aが所有するビルを賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Aは免許を受ける必要はないが、Bは免許を受けなければならない。
×
1424-28-ア建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務に違反する。×
1523-26-2Aが、B社が甲県に所有する1棟のマンション(20戸)を、貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Aは甲県知事の免許を受けなければならない。
×
1622-26-2他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。×
1719-32-2Aが、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、借主の募集及び契約をBに、当該マンションの管理業務をCに委託する場合、Bは免許を受ける必要があるが、AとCは免許を受ける必要はない。
1817-30-1Aの所有するオフィスビルを賃借しているBが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、AとBは免許を受ける必要はない。
1917-40-4貸主である宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により借主と事業用建物の賃貸借契約を締結するに当たって、Bが作成・交付した契約書面に法第37条違反があった。この場合、Bのみが監督処分及び罰則の対象となる。
2016-30-2Aが、その所有地にマンションを建築したうえで、自ら賃借人を募集して賃貸し、その管理のみをBに委託する場合、A及びBは、免許を必要としない。
2114-30-4Aが、賃貸物件の複数の所有者から一括して借上げ、賃借人に自ら又は宅地建物取引業者に媒介を依頼し賃貸する行為を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。
2214-39-2宅地建物取引業者は、自ら貸主となり、借主との間でオフィスビルの一室の賃貸借契約を締結した業務において、賃貸借契約書は当該借主に対して交付したが、重要事項の説明を行わなかった場合、これをもって指示処分を受けることはない。
2313-30-3地主Aが、その所有地に自らマンションを建設した後、それを入居希望者に賃貸し、そのマンションの管理をAが行う場合、Aは免許を必要としない。
2411-30-1Aが、用途地域内の自己所有の宅地を駐車場として整備し、その賃貸を業として行おうとする場合で、当該賃貸の契約を宅地建物取引業者の媒介により締結するとき、Aは免許を受ける必要はない。
2509-31-4Aが、1棟のマンション(10戸)を競売により取得し、自ら借主を募集し、多数の学生に対して賃貸する場合、Aは、免許を必要とする。
×
2608-41-2Aの所有する業務用ビルを賃借しているBが、不特定多数の者に反覆継続して転貸する場合、A及びBは、免許を受ける必要はない。
2707-35-1AがB所有の宅地を賃借してマンション(区分所有建物)を建築し、定期借地権付きマンションとして不特定多数の相手方に分譲しようとする場合、Bは宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。
2807-44-1甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Aが、自己の所有する建物を不特定多数の者に賃貸するため、新たに乙県内に事務所を設けることとなった場合、Aは、国土交通大臣の免許を申請しなければならない。
×
2905-35-3Aが土地を10区画に区画割して駐車場として賃貸する場合、Aは宅地建物取引業の免許を要しないが、Bが駐車場ビル10棟を建設し、Cが媒介して1棟ずつ売却する場合、B及びCは宅地建物取引業の免許を要する。
3004-35-1Aがその所有地にマンションを建築して、一括してBに売却し、Bが新聞広告により各戸の入居者を募集して賃貸する場合、A及びBは、ともに宅地建物取引業の免許を必要とする。
×
3101-35-4地主Aが、その所有地にオフィスビル10棟を建築して、自ら新聞広告で入居者を募集したうえ、それぞれ入居希望者に賃貸し、そのビルの管理をBに委託する場合、A及びBは、ともに宅地建物取引業の免許を必要としない。
管理業者(宅建業法[01]5(3)③)
 年-問-肢内容正誤
1H30-41-3A社は賃貸マンションの管理業者であるが、複数の貸主から管理を委託されている物件について、入居者の募集、貸主を代理して行う賃貸借契約の締結、入居者からの苦情・要望の受付、入居者が退去した後の清掃などを行っている。A社は、免許を受ける必要がある。
2H27-26-エ賃貸住宅の管理業者が、貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受けて、貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。×
3H19-32-2Aが、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、借主の募集及び契約をBに、当該マンションの管理業務をCに委託する場合、Bは免許を受ける必要があるが、AとCは免許を受ける必要はない。
4H16-30-2Aが、その所有地にマンションを建築したうえで、自ら賃借人を募集して賃貸し、その管理のみをBに委託する場合、A及びBは、免許を必要としない。
5H13-30-3地主Aが、その所有地に自らマンションを建設した後、それを入居希望者に賃貸し、そのマンションの管理をAが行う場合、Aは免許を必要としない。
6H01-35-4地主Aが、その所有地にオフィスビル10棟を建築して、自ら新聞広告で入居者を募集したうえ、それぞれ入居希望者に賃貸し、そのビルの管理をBに委託する場合、A及びBは、ともに宅地建物取引業の免許を必要としない。

3 誤り

【宅地にあたるか
用途地域内の土地は現在農地であろうとも宅地建物取引業法上の「宅地」にあたる(宅地建物取引業法2条1号)。
【宅建「業」にあたるか
Eは、自己所有の農地を区画割りして反復継続して売却している。これは宅建業に該当する行為である(宅地建物取引業法2条1号)。
【相手が公益法人】
売却の相手が公益法人のみであったとしても、宅建業でなくなるわけではない。
以上より、Eの行為は宅地建物取引業にあたり、免許を必要とする。

■類似過去問
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「宅地」とは(宅建業法[01]1)
 年-問-肢内容正誤
(1)全国基準
1R03s-34-1宅地とは、建物の敷地に供せられる土地をいい、道路、公園、河川、広場及び水路に供せられているものは宅地には当たらない。
2R03s-34-4宅地とは、現に建物の敷地に供せられている土地をいい、その地目、現況によって宅地に当たるか否かを判断する。
×
3R03-32-1A社が、都市計画法に規定する用途地域外の土地であって、ソーラーパネルを設置するための土地の売買を媒介しようとする場合、免許は必要ない。
4R03-32-2A社が、土地区画整理事業の換地処分により取得した換地を住宅用地として分譲しようとする場合、免許は必要ない。×
5R02s-44-ア宅地には、現に建物の敷地に供されている土地に限らず、将来的に建物の敷地に供する目的で取引の対象とされる土地も含まれる。
6R02s-44-ウ建物の敷地に供せられる土地であれば、都市計画法に規定する用途地域外に存するものであっても、宅地に該当する。
7R01-42-1建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。×
8R01-42-2宅地とは、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいうものであり、その地目、現況の如何を問わない。
9R01-42-3都市計画法に規定する市街化調整区域内において、建物の敷地に供せられる土地は宅地である。
1027-26-ウ都市計画法に規定する用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているものは、宅地建物取引業法第2条第1号に規定する宅地に該当しない。×
1105-35-2Aが都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において山林を山林として反覆継続して売却する場合、Aは宅地建物取引業の免許を要しないが、Bが原野を10区画に区画割して宅地として分譲する場合、Bは宅地建物取引業の免許を要する。
(2)用途地域内基準
1R03s-34-1宅地とは、建物の敷地に供せられる土地をいい、道路、公園、河川、広場及び水路に供せられているものは宅地には当たらない。
2R02s-44-イ農地は、都市計画法に規定する用途地域内に存するものであっても、宅地には該当しない。×
3R02s-44-エ道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、都市計画法に規定する用途地域内に存するものであれば宅地に該当する。×
4R01-42-1建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。×
5R01-42-4都市計画法に規定する準工業地域内において、建築資材置場の用に供せられている土地は宅地である。
627-26-ア都市計画法に規定する工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているものは、法第2条第1号に規定する宅地に該当する。
716-30-3Aが、その所有する都市計画法の用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに対して反復継続して売却する場合、Aは、免許を必要としない。
×
813-30-2地主Aが、都市計画法の用途地域内の所有地を、駐車場用地2区画、資材置場1区画、園芸用地3区画に分割したうえで、これらを別々に売却する場合、Aは免許を必要としない。
×
911-30-1Aが、用途地域内の自己所有の宅地を駐車場として整備し、その賃貸を業として行おうとする場合で、当該賃貸の契約を宅地建物取引業者の媒介により締結するとき、Aは免許を受ける必要はない。
1011-30-2Aが、用途地域内の自己所有の農地について、道路を設けて区画割をし、その売却を業として行おうとする場合、Aは免許を受ける必要はない。
×
1101-35-3地主Aが、用途地域内の所有地を駐車場用地として、反覆継続して売却する場合、Aは、宅地建物取引業の免許を必要としない。
×
公益法人に対する売却(宅建業法[01]5)
 年-問-肢内容正誤
116-30-3Aが、その所有する都市計画法の用途地域内の農地を区画割りして、公益法人のみに対して反復継続して売却する場合、Aは、免許を必要としない。
×
209-31-3Aが、甲県の所有する宅地の売却の代理を甲県から依頼され、当該宅地を10区画に区画割りして、多数の公益法人に対して売却する場合、Aは、免許を必要としない。
×
304-35-3Aが一団の土地付住宅を分譲する場合、Aは、宅地建物取引業の免許を必要とするが、その分譲が公益法人のみを対象として行うものであるときは、相手方が多数の公益法人であっても、Aは、宅地建物取引業の免許を必要としない。
×

4 誤り

国や地方公共団体が宅建業を営む場合には免許は不要である(宅地建物取引業法78条1項)。
しかし、Fは甲県の依頼を受けて販売を代理しているのであって、甲県自体ではない。したがって、Fの行為は宅地建物取引業にあたり、免許を必要とする(宅地建物取引業法2条2号)。

■類似過去問
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国・地方公共団体が絡む場合(宅建業法[01]5(2)①)
 年-問-肢内容正誤
1R03-32-4A社が、地方公共団体が定住促進策としてその所有する土地について住宅を建築しようとする個人に売却する取引の媒介をしようとする場合、免許は必要ない。×
226-26-ウAが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、売主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Aは免許を受ける必要はない。
×
316-30-4Aが、甲県からその所有する宅地の販売の代理を依頼され、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは、免許を必要としない。
×
415-30-3甲県住宅供給公社Aが、住宅を不特定多数に継続して販売する場合、Aは免許を受ける必要はない。
514-30-2Aが、土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として売却する行為を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。
×
611-30-3Aが、甲県住宅供給公社が行う一団の建物の分譲について、その媒介を業として行おうとする場合、Aは免許を受ける必要はない。
×
709-31-3Aが、甲県の所有する宅地の売却の代理を甲県から依頼され、当該宅地を10区画に区画割りして、多数の公益法人に対して売却する場合、Aは、免許を必要としない。
×
807-35-2都市再生機構が行う宅地分譲については宅地建物取引業法の適用はないので、同機構の委託を受けて住宅分譲の代理を事業として行おうとするAは宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。
×
907-35-3Aが反復継続して、自己所有の宅地を売却する場合で、売却の相手方が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Aは、宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。
×
免許不要者を代理・媒介する場合(宅建業法[01]5(5))
 年-問-肢内容正誤
国・地方公共団体
1R03-32-4A社が、地方公共団体が定住促進策としてその所有する土地について住宅を建築しようとする個人に売却する取引の媒介をしようとする場合、免許は必要ない。×
216-30-4Aが、甲県からその所有する宅地の販売の代理を依頼され、不特定多数の者に対して売却する場合、Aは、免許を必要としない。×
314-30-2Aが、土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として売却する行為を繰り返し行う場合、Aは免許を必要としない。
×
411-30-3Aが、甲県住宅供給公社が行う一団の建物の分譲について、その媒介を業として行おうとする場合、Aは免許を受ける必要はない。
×
509-31-3Aが、甲県の所有する宅地の売却の代理を甲県から依頼され、当該宅地を10区画に区画割りして、多数の公益法人に対して売却する場合、Aは、免許を必要としない。
×
607-35-2都市再生機構が行う宅地分譲については宅地建物取引業法の適用はないので、同機構の委託を受けて住宅分譲の代理を事業として行おうとするAは宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。
×
破産管財人
122-26-3破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。×
219-32-3破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、宅地又は建物の売却を反復継続して行い、その媒介をAに依頼する場合、Aは免許を受ける必要はない。×

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